Baufinanzierung von A bis Z: die wichtigsten Begriffe

Sollzins, Restschuld, Beleihungswert, Unbedenklichkeitsbescheinigung: Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, begegnet vielen Fachbegriffen. Dieses Glossar erklärt die 30 wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung von A bis Z in jeweils wenigen Sätzen – mit Verweis auf die passende Rechtsgrundlage und unsere ausführlichen Ratgeber.

A

Anfangstilgung

Der Prozentsatz des Darlehens, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Zusammen mit dem Sollzins bestimmt er die Rate: Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Die Verbraucherzentralen empfehlen mindestens 2 %, weil die Laufzeit sonst sehr lang wird.

Annuitätendarlehen

Die übliche Kreditform der Baufinanzierung mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung. Weil die Zinsen auf die sinkende Restschuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil mit jeder Rate. Wie sich die Rate aufteilt, zeigt dir unser Tilgungsrechner.

Anschlussfinanzierung

Die Finanzierung der Restschuld, wenn die Zinsbindung endet. Du kannst bei deiner Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Details im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.

Auflassungsvormerkung

Ein Eintrag im Grundbuch, der deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert, bis du selbst als Eigentümer eingetragen bist (§ 883 BGB). Der Verkäufer kann die Immobilie in dieser Zeit nicht wirksam an jemand anderen übertragen. Der Notar beantragt sie meist direkt nach dem Notartermin.

B

Beleihungsauslauf

Das Verhältnis von Kreditsumme zum Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer das Risiko der Bank – und desto höher in der Regel der Zins. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf.

Beleihungswert

Der Wert, den die Bank ihrer Kreditvergabe zugrunde legt. Nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung ist das der Wert, der sich über die gesamte Laufzeit voraussichtlich erzielen lässt – ohne vorübergehende Marktschwankungen. Er liegt deshalb meist unter dem Kaufpreis oder Verkehrswert.

Bereitstellungszinsen

Zinsen, die die Bank verlangt, wenn du das zugesagte Darlehen nicht sofort abrufst – typisch beim Neubau, der in Etappen bezahlt wird. Laut Verbraucherzentrale fallen sie meist nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von 3 bis 12 Monaten an. Mehr dazu im Beitrag zu Bereitstellungszinsen.

Bonität

Deine Kreditwürdigkeit: die Einschätzung, ob du einen Kredit zuverlässig zurückzahlen kannst. Sie ergibt sich aus Einkommen, Ausgaben, Vermögen, bestehenden Schulden und Auskunfteidaten. Eine gute Bonität verbessert die Konditionen.

E

Effektiver Jahreszins

Die Gesamtkosten eines Kredits als jährlicher Prozentsatz. Er enthält neben dem Sollzins weitere Kosten, die der Kreditgeber einrechnen muss, und ist nach § 16 der Preisangabenverordnung anzugeben. Damit kannst du Angebote gleicher Art vergleichen.

Eigenkapital

Dein eigenes Geld, das du in den Kauf einbringst – etwa Ersparnisse, Bausparguthaben oder Wertpapiere. Die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Was alles zählt, erklären wir im Beitrag zum Eigenkapital.

ESIS-Merkblatt

Das Europäische Standardisierte Merkblatt, das dir die Bank vor Abschluss eines Immobilienkredits aushändigen muss (Art. 247 § 1 EGBGB). Es enthält unter anderem Darlehensart, Sollzins, effektiven Jahreszins und ein Tilgungsbeispiel. Weil das Format gesetzlich einheitlich vorgegeben ist, lassen sich Angebote leichter vergleichen.

F

Finanzierungsbestätigung

Eine schriftliche Erklärung der Bank, dass sie den Kauf grundsätzlich finanzieren würde. Verkäufer und Makler verlangen sie oft vor dem Notartermin. Sie ist keine verbindliche Kreditzusage – die kommt erst mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag.

Forward-Darlehen

Ein Darlehen für die Anschlussfinanzierung, das du bis zu mehrere Jahre im Voraus abschließt. Du sicherst dir damit heute einen Zins für später und zahlst dafür meist einen Aufschlag. Die Kosten schätzt du mit dem Forward-Darlehen-Rechner.

G

Grundbuch

Das öffentliche Register beim Amtsgericht, in dem Eigentümer, Rechte und Belastungen eines Grundstücks stehen. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten wie Wegerechte, Abteilung III Grundpfandrechte wie die Grundschuld. Erst mit der Eintragung wirst du rechtlich Eigentümer.

Grunderwerbsteuer

Die Steuer beim Kauf einer Immobilie, meist der größte Posten der Kaufnebenkosten. Laut Verbraucherzentrale liegt sie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Sätze der Länder findest du im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Grundschuld

Ein Pfandrecht an der Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank als Sicherheit dient (§ 1191 BGB). Zahlst du nicht mehr, kann die Bank die Zwangsversteigerung betreiben. Nach der letzten Rate bleibt die Grundschuld eingetragen, bis du ihre Löschung beantragst.

K

Kaufnebenkosten

Alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Laut Verbraucherzentrale können sie bereits 10 % des Kaufpreises ausmachen. Banken erwarten meist, dass du sie aus Eigenkapital zahlst. Deinen Betrag berechnest du mit dem Kaufnebenkostenrechner.

KfW-Förderkredit

Ein zinsgünstiges Darlehen der staatlichen Förderbank KfW, das du über deine finanzierende Bank beantragst – immer vor dem Vorhabensbeginn, beim Kauf also vor dem Notartermin. Es ergänzt das Bankdarlehen. Die aktuellen Programme findest du unter Förderung.

Kreditwürdigkeitsprüfung

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung deiner finanziellen Lage vor einem Kredit (§ 505a BGB). Bei Immobilienkrediten darf die Bank den Vertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass du die Raten vertragsgemäß zahlen kannst. Welche Unterlagen sie dafür verlangt, legt sie selbst fest.

R

Restschuld

Der Betrag, den du zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schuldest – meist betrachtet am Ende der Zinsbindung. Beispiel: Bei 300.000 € Kredit, 4,0 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung bleiben nach zehn Jahren rund 226.375 € (Beispielrechnung). Diese Summe finanzierst du anschließend zu neuen Zinsen.

S

Schufa-Auskunft

Eine Auskunft über gespeicherte Kredite, Konten und Zahlungsstörungen, die Banken vor der Kreditvergabe einholen. Negative Einträge erschweren eine Finanzierung, schließen sie aber nicht immer aus. Mehr dazu im Beitrag Baufinanzierung mit Schufa-Eintrag.

Sollzins

Der vereinbarte Zinssatz, mit dem die Bank die Zinsen auf deine Restschuld berechnet – ohne weitere Kosten. Er ist Grundlage für die Rate und bleibt während der Zinsbindung fest. Wie sich die Bauzinsen entwickeln, erklären wir im Beitrag zu den Bauzinsen.

Sondertilgung

Eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate, die die Restschuld direkt senkt. Bei fester Zinsbindung geht das nur, wenn es im Vertrag vereinbart ist. Die Verbraucherzentralen empfehlen ein Recht auf jährlich 5 oder 10 % des Darlehens. Mehr im Beitrag zur Sondertilgung.

T

Tilgung

Der Teil deiner Rate, der die Schulden tatsächlich verringert. Beim Annuitätendarlehen ist er anfangs klein und wächst mit der Zeit, weil der Zinsanteil sinkt. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto geringer die gesamten Zinskosten.

Tilgungsplan

Eine Übersicht, die für jede Rate Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld zeigt. Ist ein Rückzahlungstermin vereinbart, kannst du ihn von der Bank nach § 492 Abs. 3 BGB jederzeit verlangen. Einen eigenen Plan erstellst du mit unserem Tilgungsrechner.

Tilgungssatzwechsel

Eine vertragliche Option, die Tilgung und damit die Rate während der Zinsbindung zu ändern – zum Beispiel in einer Elternzeit zu senken oder bei steigendem Einkommen zu erhöhen. Wie oft und in welchem Rahmen das geht, regelt der Vertrag.

U

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Eine Bescheinigung des Finanzamts, dass der Eintragung ins Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Nach § 22 GrEStG darf das Grundbuchamt dich erst als Eigentümer eintragen, wenn sie vorliegt. Das Finanzamt stellt sie in der Regel aus, sobald du die Grunderwerbsteuer bezahlt hast.

V

Verkehrswert

Der Marktwert einer Immobilie: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Er ist Grundlage für Gutachten und liegt meist über dem Beleihungswert. Wie eine Bewertung abläuft, erklären wir im Beitrag zur Immobilienbewertung.

Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Ausgleich, den die Bank verlangen darf, wenn du einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst (§ 502 BGB) – etwa bei einem Verkauf. Sie gleicht den Zinsschaden der Bank aus. Wie sie berechnet wird, liest du im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Z

Zinsbindung

Der Zeitraum, für den dein Sollzins fest vereinbart ist, meist 10 bis 20 Jahre. Laut BaFin sind längere Bindungen in der Regel teurer, schützen aber länger vor steigenden Zinsen. Ist sie länger als zehn Jahre, kannst du nach § 489 BGB zehn Jahre nach Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Mehr im Beitrag zur Zinsbindung.

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Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de