Die Bruttomietrendite berechnest du so: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite – dort ziehst du die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnest die Kaufnebenkosten mit ein. Als grobe Vorauswahl gilt: unter etwa 4 % brutto lohnt sich die Detailprüfung meist nur bei klarer Wertsteigerungsperspektive.
Mietrendite-Rechner
Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow und Eigenkapitalrendite – in einem Durchgang.
Unverbindliche Beispielrechnung vor Steuern. Mietausfall, Leerstand, Modernisierungen und deine persönliche Steuersituation sind nicht berücksichtigt.
Das Wichtigste zuerst: Die Bruttomietrendite ist eine Vorauswahl, keine Entscheidungsgrundlage. Sie ignoriert Kaufnebenkosten von 9–12 % und die Kosten, die du als Vermieter selbst trägst. Zwischen brutto und netto liegen schnell 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte – bei einem Objekt mit 4,3 % brutto bleiben oft nur rund 3 % netto übrig.
Brutto ist nicht netto: Der Unterschied in Zahlen
Eigentumswohnung 250.000 €, 10 % Kaufnebenkosten, 200 € nicht umlagefähige Kosten pro Monat.
Die drei Formeln im Überblick
Für eine Kapitalanlage brauchst du drei Kennzahlen. Jede beantwortet eine andere Frage – und keine davon reicht allein aus.
1. Bruttomietrendite: Ist das Objekt überhaupt einen Blick wert?
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Sie ist schnell gerechnet und eignet sich, um aus zwanzig Exposés die drei herauszufiltern, die du dir genauer ansiehst. Mehr nicht. Beispiel: 900 € Kaltmiete im Monat ergeben 10.800 € im Jahr. Bei 250.000 € Kaufpreis sind das 4,32 % brutto.
2. Nettomietrendite: Was bleibt wirklich übrig?
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Hier wird es ehrlich. Oben verlierst du die Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen darfst, unten kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision dazu. Im Beispiel: 10.800 € minus 2.400 € nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch 275.000 € Gesamtinvestition – macht 3,05 % netto statt 4,32 % brutto.
3. Eigenkapitalrendite: Was macht dein eingesetztes Geld?
Eigenkapitalrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsaufwand) ÷ Eigenkapital × 100
Diese Kennzahl zeigt, was die Finanzierung aus deinem Kapital macht. Liegt die Nettomietrendite über dem Sollzins, hebelt der Kredit deine Rendite nach oben – liegt sie darunter, wirkt der Hebel gegen dich. Genau deshalb ist ein hoher Zins bei Kapitalanlagen doppelt teuer.
Brutto, netto, Faktor: Wo die Unterschiede herkommen
Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger genannt – ist die Umkehrung der Bruttomietrendite: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Er sagt dir, wie viele Jahresmieten du für das Objekt zahlst. Makler und Gutachter rechnen fast immer in Faktoren, Banken oft in Renditen. Beides meint dasselbe.
| Bruttomietrendite | Kaufpreisfaktor | Einordnung |
|---|---|---|
| über 6 % | unter 17 | Meist B- oder C-Lage, höhere Rendite als Ausgleich für höheres Risiko |
| 5 – 6 % | 17 – 20 | Solide Mittelzentren, oft der beste Kompromiss aus Ertrag und Sicherheit |
| 4 – 5 % | 20 – 25 | Gute Lagen in größeren Städten, Standard im aktuellen Marktumfeld |
| unter 4 % | über 25 | Top-Lagen in Metropolen – rechnet sich fast nur über Wertsteigerung |
Richtwerte zur Orientierung. Entscheidend bleibt immer die konkrete Lage, der Zustand und die Mietentwicklung vor Ort.
Welche Kosten musst du selbst tragen?
Nicht umlagefähig heißt: Diese Posten darfst du nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umlegen. Sie mindern direkt deine Rendite und werden beim schnellen Überschlag fast immer vergessen.
| Kostenposition | Typische Größenordnung | Hinweis |
|---|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | 1,00 – 1,50 € pro m² und Monat | Bei Eigentumswohnungen oft schon im Hausgeld enthalten |
| Verwaltungskosten (WEG) | 25 – 35 € pro Wohnung und Monat | Wird über das Hausgeld abgerechnet |
| Sondereigentumsverwaltung | 15 – 30 € pro Monat | Nur wenn du die Vermietung extern verwalten lässt |
| Mietausfallwagnis | 2 – 4 % der Jahreskaltmiete | Puffer für Leerstand und Mietrückstände |
| Nicht umlegbare Anteile des Hausgelds | variiert | Steht in der Hausgeldabrechnung – unbedingt anfordern |
Faustregel für die Vorkalkulation: rund 20 – 25 % der Kaltmiete als nicht umlagefähige Kosten ansetzen.
Praxistipp: Lass dir vor dem Kauf immer die Hausgeldabrechnung der letzten drei Jahre, das aktuelle Protokoll der Eigentümerversammlung und den Stand der Instandhaltungsrücklage geben. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Fassadensanierung kann deine Rendite über Nacht halbieren.
Du weißt, welches Objekt du kaufen willst, und brauchst jetzt die Finanzierung dazu? Wir holen für dich Konditionen für Kapitalanlagen ein – inklusive der Frage, wie viel Eigenkapital hier wirklich sinnvoll ist.
Finanzierung für Kapitalanlage anfragen →Drei Beispielrechnungen mit denselben Zahlen
Wie stark einzelne Stellschrauben wirken, zeigt sich am besten am gleichen Objekt: Eigentumswohnung für 250.000 €, 10 % Kaufnebenkosten, 200 € nicht umlagefähige Kosten pro Monat, 4,2 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung.
| Szenario | Brutto | Netto | Cashflow / Monat | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|---|
| 900 € Miete, 55.000 € Eigenkapital | 4,32 % | 3,05 % | −437 € | −1,53 % |
| 1.150 € Miete, 55.000 € Eigenkapital | 5,52 % | 4,15 % | −187 € | 3,93 % |
| 900 € Miete, 110.000 € Eigenkapital | 4,32 % | 3,05 % | −152 € | 1,34 % |
Alle Werte vor Steuern. Der Unterschied zwischen Zeile 1 und 2 sind 250 € Miete – sie drehen die Eigenkapitalrendite von minus 1,5 % auf fast 4 %.
Die Botschaft aus Zeile 1 und 3: Mehr Eigenkapital verbessert den Cashflow, aber nicht die Rendite des Objekts. Die Bruttomietrendite bleibt bei 4,32 %, die Eigenkapitalrendite steigt nur deshalb, weil weniger Zinsaufwand anfällt. Ist die Nettorendite niedriger als der Sollzins, rettet auch viel Eigenkapital die Kalkulation nicht – es macht sie nur erträglicher.
Was der Rechner nicht abbildet
Ein Renditerechner ist ein Vorfilter, keine Anlageberatung. Diese Punkte musst du zusätzlich prüfen:
- Steuern: Abschreibung (in der Regel 2 % linear, 3 % bei Neubauten ab Baujahr 2023), Werbungskosten und dein persönlicher Steuersatz verändern das Ergebnis oft deutlich zu deinen Gunsten.
- Leerstand und Mieterwechsel: Ein Monat ohne Miete kostet dich rund 8 % der Jahresmiete.
- Mietentwicklung: In Gebieten mit Mietpreisbremse sind Erhöhungen stark begrenzt – die kalkulierte Steigerung bleibt dann aus.
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Wie du dich absicherst, steht in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
- Wertentwicklung: Der größte Hebel bei Kapitalanlagen – und der einzige, den niemand seriös vorhersagen kann.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Warmmiete statt Kaltmiete einsetzen. Nebenkosten sind durchlaufende Posten, sie gehören nicht in die Rendite.
- Kaufnebenkosten weglassen. 9 – 12 % Aufschlag senken deine Rendite sofort um rund 10 %. Wie sich die Posten zusammensetzen, zeigt der Kaufnebenkostenrechner.
- Instandhaltung ignorieren. Ein Dach hält keine 100 Jahre. Wer keine Rücklage rechnet, rechnet falsch.
- Die Miete des Verkäufers glauben. Prüfe, ob die aktuelle Miete im Mietspiegel realistisch ist – bei laufenden Altverträgen liegt sie oft darunter, manchmal auch unzulässig darüber.
- Nur auf den Cashflow schauen. Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium, solange Tilgung und Wertentwicklung stimmen – er muss nur dauerhaft zu deinem Budget passen.
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Keine Kosten, keine Verpflichtung – du entscheidest selbst, ob du ein Angebot annimmst.
Der Mietrendite-Rechner arbeitet bewusst vor Steuern. Den Steuereffekt aus Abschreibung und Zinsen rechnest du ergänzend im AfA-Rechner – und welche Tilgung dazu passt, klärt der Beitrag zur Tilgung bei Kapitalanlagen.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Als Orientierung gilt: ab etwa 4 % brutto lohnt die genauere Prüfung, ab rund 5 % brutto beziehungsweise 3,5 % netto spricht man von einer soliden Kapitalanlage. In Metropolen wie München oder Hamburg sind 3 bis 4 % brutto normal, dort zahlst du für die Lagesicherheit. In Mittelzentren und ländlichen Regionen sind 5 bis 7 % möglich, dafür trägst du ein höheres Vermietungs- und Wertrisiko.
Brutto- oder Nettomietrendite – welche zählt?
Die Nettomietrendite. Die Bruttorendite ist nur ein Schnellfilter für die Vorauswahl, weil sie Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten komplett ausblendet. Für die Kaufentscheidung rechnest du netto und schaust zusätzlich auf Cashflow und Eigenkapitalrendite.
Gehört die Warmmiete in die Berechnung?
Nein, immer die Kaltmiete. Die Nebenkosten zahlt der Mieter für Leistungen, die du weiterreichst – Heizung, Wasser, Müll. Sie erhöhen deinen Ertrag nicht und würden die Rendite künstlich aufblähen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist noch vertretbar?
Faktor 20 bis 25 ist im aktuellen Marktumfeld Standard für gute Lagen. Ab Faktor 30 rechnet sich ein Objekt fast nur noch über Wertsteigerung – das ist eine Wette, keine Kalkulation. Unter Faktor 17 solltest du besonders genau prüfen, warum es so günstig ist: Lage, Zustand oder Mieterstruktur haben meist einen Grund.
Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einer Kapitalanlage?
Anders als bei der Selbstnutzung finanzieren Banken Kapitalanlagen selten zu 100 %. Üblich sind 20 bis 30 % Eigenkapital, mindestens aber die Kaufnebenkosten. Wichtig: Steuerlich ist ein hoher Fremdkapitalanteil oft attraktiv, weil Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar sind – das solltest du mit deinem Steuerberater besprechen.
Ist ein negativer Cashflow ein Warnsignal?
Nicht zwingend. Bei hoher Tilgung fließt ein Teil der Rate in dein Vermögen, nicht in die Kosten. Problematisch wird es, wenn der Zuschuss dein monatliches Budget überfordert oder wenn er auch nach Steuern und bei realistischer Mietsteigerung dauerhaft hoch bleibt.
Wie wirken sich Steuern auf die Mietrendite aus?
Deutlich. Abschreibung, Schuldzinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mindern deine steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei hohem persönlichem Steuersatz kann sich aus einem negativen Vorsteuer-Cashflow nach Steuern ein akzeptables Ergebnis ergeben. Das ist aber ein Fall für den Steuerberater, nicht für einen Rechner.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 24. September 2026.
Quellen:
- Betriebskostenverordnung (BetrKV) – umlagefähige Kosten, Gesetze im Internet
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung, Gesetze im Internet
- Statistisches Bundesamt – Preisindizes für Wohnimmobilien
- Deutsche Bundesbank – Indikatorensystem für den Wohnimmobilienmarkt
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Zuletzt aktualisiert am 24. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
