Anschlussfinanzierung & Umschuldung

Zuletzt aktualisiert am 14. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Endet die Zinsbindung deiner Baufinanzierung, brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank (Prolongation) oder wechselst zu einer anderen Bank (Umschuldung). Ein Vergleich lohnt sich fast immer, denn das Prolongationsangebot der Hausbank ist oft nicht das günstigste. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir Konditionen bereits mehrere Jahre im Voraus sichern.

Was bedeuten Anschlussfinanzierung und Umschuldung?

Läuft die vereinbarte Zinsbindung eines Baudarlehens aus, besteht in der Regel noch eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss. Dafür gibt es zwei grundlegende Wege: die Prolongation, bei der die bisherige Bank ein neues Zinsangebot für die Restschuld unterbreitet, und die Anschlussfinanzierung beziehungsweise Umschuldung bei einer anderen Bank. Bleibt man bei der bisherigen Bank, spricht man meist von Prolongation oder Anschlussfinanzierung im engeren Sinne; wechselt man zu einem neuen Kreditinstitut, spricht man von Umschuldung. Beide Varianten haben dasselbe Ziel – die Restschuld zu marktgerechten Konditionen weiterzufinanzieren – unterscheiden sich aber im Ablauf und im Verhandlungsspielraum.

Wann sollte die Planung beginnen?

Mit der Planung der Anschlussfinanzierung sollte spätestens ein Jahr vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung begonnen werden. Das verschafft ausreichend Zeit, um Angebote verschiedener Banken einzuholen, die eigene Restschuld und die gewünschte neue Zinsbindung zu klären und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu sichern, falls man sich frühzeitig gegen steigende Zinsen absichern möchte. Wer zu spät mit der Planung beginnt, riskiert, dass die bisherige Bank ein wenig kompetitives Prolongationsangebot unterbreitet und für einen echten Vergleich kaum noch Zeit bleibt.

Prolongation: Bei der bisherigen Bank bleiben

Bei der Prolongation bleibt der bestehende Kreditvertrag mit der bisherigen Bank formal bestehen, lediglich der Zinssatz und gegebenenfalls weitere Konditionen werden für die neue Zinsbindungsperiode neu vereinbart. Der Vorteil liegt im geringeren administrativen Aufwand, da keine neue Grundschuldbestellung und kein Bankwechsel notwendig sind. Der Nachteil: Die bisherige Bank kennt die Wechselhürden und ist nicht automatisch daran interessiert, das günstigste Angebot zu unterbreiten, solange keine ernsthafte Wechselbereitschaft signalisiert wird.

Umschuldung: Der Wechsel zu einer neuen Bank

Bei der Umschuldung wird die Restschuld bei einer neuen Bank abgelöst, die dafür in der Regel eine neue Grundschuld an der Immobilie eintragen lässt. Dieser Prozess ist etwas aufwendiger als die Prolongation, da zusätzliche Unterlagen eingereicht und teils auch Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldabtretung oder -neubestellung anfallen können. Diese Zusatzkosten sind jedoch häufig gering im Vergleich zu den Zinsersparnissen, die ein Bankwechsel bei einem deutlich günstigeren Angebot über die gesamte neue Zinsbindung erbringen kann. Ein Vergleich beider Optionen lohnt sich daher in den meisten Fällen.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung besteht in Deutschland gesetzlich ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung des Darlehens kann ein Baudarlehen mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich gekündigt werden, auch wenn die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung noch länger läuft. Das eröffnet bei sehr langen Zinsbindungen die Möglichkeit, bereits nach zehn Jahren zu einer günstigeren Anschlussfinanzierung zu wechseln, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Mehr zu diesem Zusammenhang findest du in unserem Beitrag zur Zinsbindung bei der Baufinanzierung.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Umschuldung

Wer die Zinsbindung vor Ablauf der zehn Jahre vorzeitig beenden möchte, muss in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, mit der die Bank ihren entgangenen Zinsgewinn ausgleicht. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von der Restlaufzeit, der Restschuld und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung ab und kann mehrere Tausend Euro betragen. Vor einer vorzeitigen Umschuldung sollte daher immer genau geprüft werden, ob die Zinsersparnis durch das neue Angebot die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt.

Forward-Darlehen zur frühzeitigen Absicherung

Wer sich schon Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung gegen einen möglichen Zinsanstieg absichern möchte, kann ein Forward-Darlehen abschließen. Damit wird der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bereits heute festgeschrieben, auch wenn die eigentliche Auszahlung erst zum Ablauf der aktuellen Zinsbindung erfolgt. Für diese Planungssicherheit verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag gegenüber dem aktuellen Marktzins, der mit der Vorlaufzeit steigt. Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt stark von der eigenen Einschätzung der künftigen Zinsentwicklung ab.

Wie wirkt sich die neue Zinsbindung auf die monatliche Rate aus?

Ob die monatliche Rate bei der Anschlussfinanzierung steigt, sinkt oder gleich bleibt, hängt vom Verhältnis zwischen dem bisherigen und dem neuen Zinssatz sowie vom gewählten Tilgungssatz ab. Ist das aktuelle Zinsniveau höher als bei Abschluss der ursprünglichen Finanzierung, steigt die Rate bei gleichbleibender Tilgung in der Regel spürbar. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, den Tilgungssatz bei der Anschlussfinanzierung zunächst leicht zu senken, um die monatliche Belastung tragbar zu halten, auch wenn dies die Gesamtlaufzeit verlängert. Umgekehrt bietet ein gesunkenes Zinsniveau die Chance, den frei werdenden finanziellen Spielraum in eine höhere Tilgung zu investieren und die Restschuld schneller abzubauen.

Anschlussfinanzierung bei mehreren Darlehensbausteinen

Wurde die ursprüngliche Baufinanzierung aus mehreren Bausteinen zusammengesetzt, etwa einem klassischen Annuitätendarlehen kombiniert mit einem KfW-Förderkredit oder einem Bauspardarlehen, laufen die einzelnen Zinsbindungen häufig zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus. Bei der Anschlussfinanzierung sollte deshalb jeder Baustein einzeln betrachtet werden, da sich nicht zwangsläufig alle Bausteine bei derselben Bank oder zum selben Zeitpunkt neu verhandeln lassen. Ein Gesamtüberblick über alle laufenden Finanzierungsbausteine erleichtert es, den optimalen Zeitpunkt und Anbieter für jeden einzelnen Baustein zu bestimmen, statt die Anschlussfinanzierung isoliert für nur einen Teil der Finanzierung zu planen.

Welche Unterlagen werden für die Anschlussfinanzierung benötigt?

Für einen Angebotsvergleich benötigen Banken in der Regel aktuelle Einkommensnachweise, eine Übersicht über die bestehende Restschuld und die bisherigen Kreditkonditionen sowie Objektunterlagen wie den Grundbuchauszug. Wer diese Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, kann den Vergleichsprozess deutlich beschleunigen und verschafft sich mehr Verhandlungsspielraum gegenüber der bisherigen Bank, da ein konkretes Konkurrenzangebot die eigene Position stärkt.

Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung

• Das Prolongationsangebot der bisherigen Bank wird ungeprüft akzeptiert, ohne Vergleichsangebote einzuholen.
• Die Planung beginnt zu spät, sodass für einen echten Bankenvergleich kaum noch Zeit bleibt.
• Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren wird nicht berücksichtigt, obwohl es zusätzliche Wechseloptionen eröffnen könnte.
• Die Möglichkeit eines Forward-Darlehens wird nicht geprüft, obwohl steigende Zinsen erwartet werden.

Für wen sich ein Bankwechsel besonders lohnt

Ein Wechsel zu einer neuen Bank lohnt sich besonders dann, wenn das Konkurrenzangebot spürbar günstiger ist als die Prolongation der bisherigen Bank, die Restschuld noch vergleichsweise hoch ist und damit der Zinsvorteil über die neue Zinsbindung deutlich ins Gewicht fällt. Wer hingegen nur eine kleine Restschuld hat oder besonderen Wert auf einen unkomplizierten Ablauf ohne neue Grundschuldbestellung legt, fährt mit einer Prolongation bei der bisherigen Bank unter Umständen einfacher, sofern das Angebot marktgerecht ist.

Welche Rate dich nach Ablauf der Zinsbindung erwartet, berechnest du mit dem Zinsrechner. Das aktuelle Zinsumfeld beschreiben wir unter Bauzinsen. Willst du vorzeitig wechseln, lies vorher unsere Seite zur Vorfälligkeitsentschädigung; zusätzliche Tilgungsspielräume erklärt die Seite Sondertilgung.

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