Der Verkehrswert ist der Preis, der sich am Markt erzielen lässt – ermittelt nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV. Deine Bank rechnet zusätzlich mit dem Beleihungswert: Sie zieht vom Verkehrswert einen Sicherheitsabschlag von meist 10 Prozent ab und finanziert davon in der Regel 80 Prozent zu Bestkonditionen. Genau aus dieser Differenz entsteht dein Eigenkapitalbedarf.
Warum die Bank weniger sieht als du zahlst
Beispiel für eine Immobilie mit 400.000 € Kaufpreis.
Der wichtigste Unterschied: Verkehrswert und Kaufpreis sind zwei verschiedene Dinge. Der Kaufpreis ist das, worauf ihr euch geeinigt habt. Der Verkehrswert ist das, was ein neutraler Dritter zahlen würde. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, finanziert die Bank die Differenz nicht mit – und du brauchst mehr Eigenkapital als geplant.
Die drei Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Immobilienart ab. Die Regeln stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit 2022 alle früheren Einzelrichtlinien ersetzt.
Vergleichswertverfahren
Der Standard bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Grundlage sind tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses – bereinigt um Unterschiede in Lage, Größe, Zustand und Baujahr. Gibt es genügend Vergleichsfälle, ist dieses Verfahren das aussagekräftigste.
Ertragswertverfahren
Das Verfahren für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Bewertet wird, was die Immobilie dauerhaft an Reinertrag abwirft – kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Wie du dieselbe Logik für deine eigene Kalkulation nutzt, zeigt unser Mietrendite-Rechner.
Sachwertverfahren
Kommt bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, wenn Vergleichsdaten fehlen. Gerechnet wird Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, anschließend mit einem regionalen Sachwertfaktor an den Markt angepasst.
| Verfahren | Typischer Einsatz | Entscheidende Größe |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Eigentumswohnung, Reihenhaus | Kaufpreise vergleichbarer Objekte |
| Ertragswert | vermietete Wohnung, Mehrfamilienhaus | Jahresreinertrag und Liegenschaftszinssatz |
| Sachwert | freistehendes Einfamilienhaus | Bodenwert plus Herstellungskosten, Sachwertfaktor |
In der Praxis rechnen Gutachter oft zwei Verfahren und gleichen die Ergebnisse ab.
Wie die Bank bewertet – und warum das Ergebnis niedriger ausfällt
Die Bank interessiert nicht der heutige Marktpreis, sondern der Wert, der auch in einer schlechten Marktphase noch zu erzielen wäre. Dieser Beleihungswert ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung geregelt und liegt üblicherweise 10 bis 15 Prozent unter dem Verkehrswert.
- Beleihungsauslauf: Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert. Je niedriger, desto besser der Zins.
- Beleihungsgrenze: Meist 80 Prozent des Beleihungswerts. Was darüber hinausgeht, gilt als risikoreicher Teil und kostet Aufschlag.
- Objektunterlagen: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos und bei Wohnungen die Teilungserklärung – fehlende Unterlagen führen zu vorsichtigeren Wertansätzen.
- Besichtigung: Bei kleineren Darlehen reicht oft eine Schreibtischbewertung, bei größeren oder ungewöhnlichen Objekten kommt ein Gutachter.
Wie stark der Beleihungsauslauf auf deinen Zins durchschlägt, zeigt der Vergleich auf unserer Seite zum Eigenkapital.
Unsicher, ob die Bank deinen Wunschpreis mitgeht? Wir fragen für dich mehrere Banken an – die Bewertungen fallen teils deutlich unterschiedlich aus.
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Was eine Bewertung kostet
| Art der Bewertung | Kosten | Wofür geeignet |
|---|---|---|
| Online-Wertermittlung | kostenlos bis ca. 30 € | Erste Orientierung, nicht belastbar |
| Kurzgutachten / Marktwerteinschätzung | ca. 500 – 1.500 € | Kaufpreisverhandlung, eigene Entscheidungsgrundlage |
| Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) | ca. 0,5 – 1,5 % des Verkehrswerts | Erbauseinandersetzung, Scheidung, Gericht, Finanzamt |
| Bankinterne Bewertung | oft im Darlehen enthalten, teils 200 – 500 € | Grundlage für die Finanzierungszusage |
Ein Vollgutachten lohnt sich selten allein für den Kauf – für die Verhandlung reicht meist ein Kurzgutachten plus eigene Recherche.
So prüfst du den Preis selbst
- Bodenrichtwert abfragen. Die Gutachterausschüsse der Länder stellen die Werte über die BORIS-Portale kostenlos bereit. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den groben Bodenwert.
- Vergleichspreise sammeln. Achte auf tatsächliche Verkäufe, nicht auf Angebotspreise – die liegen im aktuellen Markt oft über dem, was am Ende gezahlt wird.
- Zustand ehrlich einordnen. Dach, Fenster, Heizung und Elektrik sind die vier großen Posten. Eine Heizung aus den Neunzigern ist ein fünfstelliges Risiko.
- Energieausweis lesen. Klasse F, G oder H bedeutet Sanierungsbedarf – und eröffnet gleichzeitig Förderoptionen wie Jung kauft Alt.
- Beim Mehrfamilienhaus: Mieten prüfen. Liegt die Ist-Miete unter dem Mietspiegel, steckt darin Potenzial – liegt sie darüber, ist der Ertragswert geschönt.
Typische Fehler
- Angebotspreise als Marktwert nehmen. Inserate zeigen Wunschvorstellungen, nicht Abschlüsse.
- Die eigene Renovierung einpreisen. Was du investieren willst, erhöht nicht den Wert von heute – und die Bank finanziert es nur, wenn es im Darlehen berücksichtigt ist.
- Die Instandhaltungsrücklage übersehen. Bei Eigentumswohnungen gehört sie zum Wert dazu, eine leere Rücklage ist ein versteckter Preisaufschlag.
- Nur eine Bank fragen. Bewertungen schwanken zwischen Instituten erheblich – schon 20.000 € Unterschied verändern deinen Zins spürbar.
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Welche Pflichten nach dem Kauf auf dich zukommen und was im Energieausweis steht, wirkt sich ebenfalls auf Wert und Finanzierbarkeit aus – mehr dazu im Beitrag zur Sanierungspflicht.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert ist der am Markt erzielbare Preis zum Stichtag (§ 194 BauGB). Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank auch langfristig und in einer schwächeren Marktphase für erzielbar hält. Er liegt typischerweise 10 bis 15 Prozent unter dem Verkehrswert und ist die Grundlage für Beleihungsauslauf und Zins.
Wer darf eine Immobilie bewerten?
Grundsätzlich jeder – rechtlich geschützt ist der Titel nicht. Für Gerichte, Finanzämter und Banken zählen aber nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von zertifizierten Gutachtern (DIN EN ISO/IEC 17024).
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Für ein Vollgutachten rechnest du mit 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts, bei einer Immobilie für 400.000 € also grob 2.000 bis 6.000 €. Ein Kurzgutachten für die Kaufpreisverhandlung bekommst du ab etwa 500 €.
Sind Online-Bewertungen brauchbar?
Als grobe Orientierung ja, als Verhandlungsgrundlage nein. Die Modelle arbeiten mit Durchschnittswerten und kennen weder den Zustand der Heizung noch den Lärm von der Hauptstraße. Für eine Kaufentscheidung über mehrere hunderttausend Euro ist das zu ungenau.
Was passiert, wenn die Bank den Kaufpreis nicht bestätigt?
Dann finanziert sie nur bis zu ihrem Wertansatz. Die Differenz musst du aus Eigenkapital ausgleichen, das Objekt günstiger verhandeln oder eine andere Bank suchen – Bewertungen fallen je nach Institut unterschiedlich aus.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Kostenlos über die BORIS-Portale der Bundesländer oder direkt beim zuständigen Gutachterausschuss. Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück in der Zone – Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit deines Grundstücks können davon abweichen.
Erhöht eine neue Heizung den Wert um die Investitionssumme?
Selten eins zu eins. Modernisierungen wirken sich auf den Wert aus, aber meist gedämpft. Am stärksten schlagen energetische Maßnahmen durch, weil sie die Energieeffizienzklasse verbessern und damit auch die Finanzierbarkeit für den nächsten Käufer.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 24. September 2026.
Quellen:
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)
- Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und Gutachterausschüsse – Bodenrichtwertinformationssystem
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Zuletzt aktualisiert am 24. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
