Vermietete Immobilien schreibst du ab: In der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei Baujahren vor 1925 sind es 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 2023 drei Prozent. Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 gibt es alternativ die degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert. Abgeschrieben wird immer nur das Gebäude – der Grund und Boden nicht.
AfA-Rechner für Immobilien
Abschreibung, Steuerersparnis und Denkmal-AfA für eine vermietete oder selbst genutzte Immobilie.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude muss gegenüber dem Finanzamt begründet werden. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Was die AfA wirklich bringt: Die Abschreibung ist kein Zuschuss, sondern eine Verschiebung: Du setzt jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts als Werbungskosten an und zahlst dadurch weniger Steuern. Bei 42 Prozent Steuersatz und 5.000 € Abschreibung sind das 2.100 € weniger Steuer im Jahr – Geld, das deinen Cashflow direkt verbessert.
Die AfA-Sätze im Überblick
| Gebäude | AfA-Satz | Zeitraum |
|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % linear | 40 Jahre |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2,0 % linear | 50 Jahre |
| Fertigstellung ab 2023 | 3,0 % linear | 33 Jahre |
| Neubau, Baubeginn 1.10.2023 bis 30.9.2029 | 5,0 % degressiv vom Restwert | Wechsel zur linearen AfA einmalig möglich |
| Baudenkmal, begünstigte Sanierung, vermietet | 9 % in den Jahren 1–8, danach 7 % in den Jahren 9–12 | zusätzlich zur normalen AfA |
| Baudenkmal, begünstigte Sanierung, selbst genutzt | 9 % über 10 Jahre als Sonderausgaben | nur die Sanierungskosten |
Für neu gebaute Mietwohnungen mit hohem Effizienzstandard kann zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG infrage kommen. Ob sie greift, hängt an engen Voraussetzungen und gehört in die Hand eines Steuerberaters.
Der wichtigste Hebel: die Kaufpreisaufteilung
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto höher die jährliche Abschreibung. Bei einer Wohnung für 350.000 € macht der Unterschied zwischen 60 und 80 Prozent Gebäudeanteil rund 1.540 € Abschreibung pro Jahr aus – bei 42 Prozent Steuersatz gut 640 € Steuerersparnis jährlich.
Die Aufteilung musst du gegenüber dem Finanzamt begründen. Wie Verkehrs- und Beleihungswert zustande kommen, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung. Üblich sind drei Wege: die Aufteilung im Kaufvertrag, die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder ein Sachverständigengutachten. Die Arbeitshilfe ist nicht bindend – wenn sie zu einem unrealistisch hohen Bodenwert führt, ist ein Gutachten oft die bessere Investition.
Bei einer Denkmalimmobilie gelten deutlich höhere Sätze, und warum Anleger bewusst niedrig tilgen, steht unter Tilgung bei Kapitalanlagen. Die Steuerersparnis verbessert deinen Cashflow und damit auch die Finanzierbarkeit. Wir rechnen beides zusammen und holen dir passende Konditionen für Kapitalanlagen ein.
Finanzierung für Kapitalanlage anfragen →Was außer der AfA noch absetzbar ist
- Schuldzinsen aus der Finanzierung – nicht aber der Tilgungsanteil
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung und Instandhaltungsrücklage
- Erhaltungsaufwand, also Reparaturen – sofort im Jahr der Zahlung abziehbar
- Fahrtkosten, Kontoführung, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge in Vermietervereinen
- Kaufnebenkosten anteilig: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen die AfA-Basis im Verhältnis des Gebäudeanteils
Wie sich das auf die tatsächliche Rendite auswirkt, rechnest du mit unserem Mietrendite-Rechner durch – der zeigt Brutto- und Nettorendite sowie den Cashflow vor Steuern.
Vorsicht bei größeren Sanierungen nach dem Kauf
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in Instandsetzung steckt, hat es nicht mit sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand zu tun, sondern mit anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die Folge: Die Kosten wandern in die Abschreibung und wirken sich nur mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr aus, statt sofort in voller Höhe. Bei größeren Vorhaben lohnt es sich deshalb, den Zeitpunkt mit dem Steuerberater abzustimmen.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?
In der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 2023 drei Prozent. Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 gibt es alternativ 5 Prozent degressiv vom Restwert.
Kann ich den Grundstücksanteil abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird deshalb nicht abgeschrieben. Nur der Gebäudeanteil samt anteiliger Kaufnebenkosten geht in die AfA-Basis ein.
Was bringt die degressive AfA?
In den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibung: 5 Prozent vom Restwert statt 2 oder 3 Prozent vom Anschaffungswert. Der Effekt nimmt mit den Jahren ab, weil der Restwert sinkt. Ein einmaliger Wechsel zur linearen Abschreibung ist erlaubt und lohnt sich meist nach 15 bis 20 Jahren.
Gibt es AfA auch bei Selbstnutzung?
Nein. Wer selbst einzieht, kann die Immobilie nicht abschreiben. Eine Ausnahme sind Baudenkmäler: Dort sind begünstigte Sanierungskosten mit 9 Prozent über zehn Jahre als Sonderausgaben abziehbar.
Wie weise ich die Kaufpreisaufteilung nach?
Am einfachsten über eine Aufteilung schon im Kaufvertrag, die realistisch sein muss. Alternativ akzeptiert das Finanzamt die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums – oder du legst ein Sachverständigengutachten vor, wenn die Arbeitshilfe zu deinem Nachteil rechnet.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Instandsetzungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf, die zusammen mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts ausmachen. Sie sind nicht sofort absetzbar, sondern werden über die AfA verteilt.
Verringert die Abschreibung meinen Gewinn beim Verkauf?
Ja. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren mindert die in Anspruch genommene AfA den Buchwert und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn bei Privatpersonen steuerfrei.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 28. September 2026.
Quellen:
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
- § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
- § 10f EStG – Steuerbegünstigung für selbst genutzte Baudenkmale
- Bundesfinanzministerium – Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
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Zuletzt aktualisiert am 28. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
