Annuitätendarlehen einfach erklärt: Rate, Zins, Tilgung

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender Monatsrate. Die Rate besteht aus Zinsen und Tilgung: Am Anfang zahlst du überwiegend Zinsen, mit jeder Rate sinkt die Restschuld – und damit wächst der Anteil, der deinen Kredit tatsächlich abbaut. Es ist die übliche Form der Baufinanzierung in Deutschland.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

„Annuität“ kommt vom lateinischen annus (Jahr) und meint eine regelmäßig gleich hohe Zahlung. Beim Annuitätendarlehen vereinbarst du mit der Bank einen festen Sollzins für einen bestimmten Zeitraum – die Zinsbindung – und eine Anfangstilgung. Daraus ergibt sich eine Rate, die sich über die gesamte Zinsbindung nicht ändert. Die BaFin beschreibt es so: Immobilienkredite werden meist in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückgezahlt.

Der Vorteil für dich: Du weißt vom ersten Tag an, was jeden Monat vom Konto abgeht. Steigen die Marktzinsen während der Zinsbindung, betrifft dich das nicht. Sinken sie, profitierst du allerdings auch nicht automatisch davon.

So setzt sich die Rate zusammen

Jede Monatsrate hat zwei Teile. Der Zinsanteil ist der Preis für das geliehene Geld und wird jeden Monat auf die aktuelle Restschuld berechnet. Der Tilgungsanteil ist der Rest der Rate – er verringert deine Schulden. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung kleiner wird, fallen im Folgemonat etwas weniger Zinsen an. Bei gleicher Rate fließt dann etwas mehr in die Tilgung. Dieser Effekt verstärkt sich von Jahr zu Jahr.

Die Formel für die Rate

In der Baufinanzierung wird die Rate meist über die Anfangstilgung festgelegt:

• Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12
• Zinsanteil im Monat = Restschuld × Sollzins ÷ 12
• Tilgungsanteil im Monat = Monatsrate − Zinsanteil

Soll der Kredit in einer festen Zahl von Monaten n vollständig getilgt sein, gilt die klassische Annuitätenformel: Rate = K × q × (1 + q)ⁿ ÷ ((1 + q)ⁿ − 1). Dabei ist K der Darlehensbetrag und q der Monatszins (Sollzins ÷ 12). Wer nicht selbst rechnen möchte, nutzt unseren Tilgungsrechner – er erstellt dir auch einen vollständigen Tilgungsplan.

Beispiel: 300.000 € mit 2 % Anfangstilgung

Angenommen, du leihst dir 300.000 € zu einem Sollzins von 3,8 % und vereinbarst 2 % Anfangstilgung. Die 3,8 % sind ein reines Rechenbeispiel, kein Angebot. Zur Einordnung: Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre im Juli 2026 bei 3,78 %, bei über 10 Jahren bei 3,92 % (Veröffentlichung vom 2. September 2026). Deine Rate: 300.000 € × 5,8 % ÷ 12 = 1.450 € im Monat, also 17.400 € im Jahr.

In der ersten Rate entfallen 950 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung. In der 120. Rate – am Ende des zehnten Jahres – sind es nur noch 721,60 € Zinsen und bereits 728,40 € Tilgung.

Zins und Tilgung im Vergleich

Summe pro Jahr in Euro, Beispiel 300.000 € bei 3,8 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung

Bleiben Zins und Rate bis zum Schluss unverändert, wäre der Kredit in diesem Beispiel nach gut 28 Jahren (337 Monatsraten) getilgt. Die Zinsen summieren sich über die gesamte Zeit auf rund 188.300 €.

Restschuld und Zinsbindung

Kaum ein Annuitätendarlehen läuft mit einem einzigen Zinssatz bis zur letzten Rate. Üblich sind Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren. Am Ende steht die Restschuld – im Beispiel nach zehn Jahren 227.146 €. Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen. Liegen die Zinsen höher, steigt deine Rate oder die Laufzeit verlängert sich.

Je länger die Zinsbindung, desto länger bist du vor steigenden Zinsen geschützt – dafür verlangen Banken meist einen Aufschlag. Wichtig: Bei einer Zinsbindung über zehn Jahre darfst du nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Mehr dazu erklären wir im Beitrag zur Zinsbindung.

Höhere Tilgung und Sondertilgung

Die Anfangstilgung ist der stärkste Hebel für die Laufzeit. Würdest du im Beispiel 3 % statt 2 % tilgen, stiege die Rate auf 1.700 €. Dafür wäre der Kredit nach rund 21,5 Jahren (259 Raten) abbezahlt, die Zinskosten sänken auf etwa 140.000 € und die Restschuld nach zehn Jahren läge bei 190.719 €.

Mehr Spielraum geben Sondertilgungen: zusätzliche Zahlungen außerhalb der Rate, etwa aus Bonus oder Erbschaft. Ein gesetzliches Recht darauf hast du bei einer festen Zinsbindung nicht – es muss im Vertrag stehen. Die Verbraucherzentralen raten zu jährlich 5 oder 10 % des Darlehensbetrags. Im Beispiel würden 5.000 € Sondertilgung am Ende jedes Jahres die Laufzeit auf 19 Jahre (228 Raten) verkürzen und die Zinskosten auf rund 122.300 € senken. Die Restschuld nach zehn Jahren läge dann bei 167.485 €.

Vor- und Nachteile im Überblick

Die Verbraucherzentralen bezeichnen das Annuitätendarlehen als die einfachste Finanzierungsvariante und raten generell dazu, keine Konstruktionen abzuschließen, die man nicht durchschaut. Wie es sich von Tilgungs-, endfälligem und variablem Darlehen unterscheidet, zeigt dir ein Vergleich der Darlehensarten.

Worauf du beim Abschluss achten solltest

• Effektivzins vergleichen: Er enthält neben dem Sollzins weitere Kreditkosten und macht Angebote vergleichbar.
• Tilgung nicht zu knapp wählen: Mindestens 2 % sind eine gängige Empfehlung. Plane so, dass der Kredit spätestens zum Rentenbeginn abbezahlt ist.
• Restschuld prüfen: Das ESIS-Merkblatt, das du vor Vertragsschluss bekommst, enthält ein Tilgungsbeispiel. Rechne durch, ob du die Restschuld auch bei höheren Zinsen weiter bedienen könntest.
• Flexibilität vereinbaren: Sondertilgungen und ein möglicher Tilgungssatzwechsel kosten eventuell einen kleinen Zinsaufschlag, geben dir aber Spielraum.

Weiterlesen: Darlehensarten im Vergleich · 300.000 € Kredit · 200.000 € Kredit · 400.000 € Kredit

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de