Grunderwerbsteuer 2026: Sätze, Berechnung & Spartipps

Zuletzt aktualisiert am 15. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Die Grunderwerbsteuer ist bei den meisten Immobilienkäufen der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig – bei einem Haus für 400.000 Euro also zwischen 14.000 und 26.000 Euro. Hier erfährst du, wie die Steuer berechnet wird, wann sie fällig ist, wer von ihr befreit ist und wie du sie legal senken kannst.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden in Deutschland. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes, den Steuersatz dürfen die Bundesländer jedoch seit 2006 selbst festlegen. Seitdem haben fast alle Länder den ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent angehoben. Die Steuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag – unabhängig davon, ob du die Immobilie selbst bewohnst oder vermietest.

Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze aller Bundesländer

Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht dein Wohnort. Die Übersicht zeigt die Sätze mit Stand September 2026 und die Steuerbeträge für zwei typische Kaufpreise:

Die Unterschiede sind erheblich: Wer eine Immobilie für 500.000 Euro in Nordrhein-Westfalen kauft, zahlt 15.000 Euro mehr Grunderwerbsteuer als beim gleichen Kaufpreis in Bayern. Den Gesamtbetrag inklusive Notar, Grundbuch und Makler berechnest du mit unserem Kaufnebenkostenrechner.

Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist die sogenannte Gegenleistung – in der Praxis der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Dazu zählen auch Verpflichtungen, die du zusätzlich übernimmst, etwa bestehende Belastungen. Nicht dazu gehören dagegen bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden, wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Gartenausstattung. Werden diese im Kaufvertrag mit einem angemessenen Wert gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist ein Detail wichtig: Der anteilige Betrag der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft darf nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht vom Kaufpreis abgezogen werden. Er gehört zur Bemessungsgrundlage, auch wenn er im Vertrag gesondert genannt wird.

Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kaufvertrag dem Finanzamt an. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Steuerbescheid, der meist einige Wochen später eintrifft. Ab Bekanntgabe hast du in der Regel einen Monat Zeit zur Zahlung. Erst wenn die Steuer beglichen ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer eintragen – der Kauf kann also nicht abgeschlossen werden.

Für deine Finanzierungsplanung heißt das: Die Grunderwerbsteuer muss kurz nach dem Notartermin verfügbar sein, oft noch bevor der Kaufpreis ausgezahlt wird. Plane das Geld deshalb fest aus deinem Eigenkapital ein.

Wer von der Grunderwerbsteuer befreit ist

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht mehrere Ausnahmen vor. Die wichtigsten für private Käufer sind:

• Geringfügige Erwerbe: Liegt die Gegenleistung bei höchstens 2.500 Euro, fällt keine Steuer an.
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Käufe zwischen ihnen sind steuerfrei, ebenso Übertragungen im Rahmen einer Scheidung.
• Verwandte in gerader Linie: Verkäufe zwischen Eltern, Kindern und Enkeln sind befreit – auch Stiefkinder und die Ehegatten dieser Personen. Geschwister, Nichten, Neffen oder Lebensgefährten ohne Trauschein sind dagegen nicht befreit.
• Erbschaft und Schenkung: Diese Erwerbe unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer und sind deshalb von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
• Erbauseinandersetzung: Übernimmt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück, bleibt das in der Regel steuerfrei.

Grunderwerbsteuer beim Neubau

Beim Neubau entscheidet die Vertragsgestaltung darüber, wie viel Steuer anfällt. Kaufst du nur das Grundstück und beauftragst später unabhängig davon einen Bauunternehmer deiner Wahl, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis erhoben. Anders ist es beim sogenannten einheitlichen Vertragswerk: Stehen Grundstückskauf und Bauvertrag in engem Zusammenhang – etwa weil der Verkäufer das Grundstück nur mit einem bestimmten Haus eines bestimmten Anbieters abgibt –, bezieht das Finanzamt auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage ein.

Der Unterschied kann schnell fünfstellig sein. Bei 150.000 Euro Grundstückspreis und 350.000 Euro Baukosten beträgt die Steuer bei 5 Prozent entweder 7.500 Euro oder 25.000 Euro. Lass die Verträge vor der Unterschrift prüfen, wenn Grundstück und Hausbau aus einer Hand angeboten werden.

So kannst du Grunderwerbsteuer legal sparen

• Inventar realistisch ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markisen oder Möbel mit ihrem Zeitwert gesondert im Kaufvertrag aufführen und Belege oder Fotos aufbewahren.
• Beim Neubau getrennt beauftragen: Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und zeitlich voneinander unabhängig halten, sofern das zu deinem Projekt passt.
• Familiäre Übertragungen prüfen: Kaufst du von Eltern oder Großeltern, entfällt die Steuer vollständig.
• Nicht an falscher Stelle sparen: Überhöhte Inventarwerte oder künstlich niedrige Kaufpreise können steuer- und strafrechtliche Folgen haben und die Finanzierung gefährden, weil die Bank den Beleihungswert am Vertrag misst.

Grunderwerbsteuer und Finanzierung

Banken rechnen die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten, die in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden sollten. Finanzierst du sie mit, steigt der Beleihungsauslauf über 100 Prozent und die Zinsen fallen spürbar höher aus. Bei selbst genutzten Immobilien lässt sich die Steuer nicht steuerlich absetzen. Bei vermieteten Objekten erhöht sie dagegen die Anschaffungskosten und wird – soweit sie auf das Gebäude entfällt – über die Abschreibung berücksichtigt.

Wird ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, etwa weil die Finanzierung scheitert, kann die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden. Besser ist es natürlich, die Finanzierbarkeit vorab zu prüfen und die Finanzierungszusage vor dem Notartermin in der Hand zu haben.

Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird die Steuer auf den Kaufpreis für das Sondereigentum und den dazugehörigen Miteigentumsanteil am Grundstück erhoben. Ein mitverkaufter Stellplatz oder eine Garage erhöhen die Bemessungsgrundlage. Wie bei Häusern kann eine gebrauchte Einbauküche gesondert ausgewiesen werden. Die anteilige Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft mindert die Steuer dagegen nicht, auch wenn sie im Kaufvertrag genannt wird.

Häufige Fragen