Zwischen Kaufvertragsentwurf und Eigentumsumschreibung liegen in der Regel zwei bis drei Monate. Der Notar muss dir den Entwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung zusenden, danach folgen Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung und Übergabe. Für Notar und Grundbuch rechnest du mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Vom Entwurf bis zum Eintrag: der typische Zeitplan
Richtwerte für den Kauf einer Bestandsimmobilie ohne Komplikationen.
Ohne Notar kein Kauf: Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Mündliche Absprachen, Handschlag oder eine private Vereinbarung sind rechtlich wertlos. Alles, was gelten soll – Inventar, Mängel, Übergabetermin, Zahlungsfristen –, muss im beurkundeten Text stehen.
Der Ablauf Schritt für Schritt
- Einigung und Notarauswahl. In der Praxis sucht meist der Käufer den Notar aus, weil er ihn bezahlt. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine Seite.
- Entwurf und 14-Tage-Frist. Bist du Verbraucher, muss dir der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutze die Zeit – Änderungen sind bis zur Beurkundung kostenlos, danach teuer.
- Beurkundung. Der Notar liest den gesamten Vertrag vor, erklärt die Klauseln und beantwortet Fragen. Rechne mit 45 bis 90 Minuten. Beide Parteien brauchen einen gültigen Ausweis.
- Auflassungsvormerkung. Der Notar lässt eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen. Ab diesem Moment kann die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkauft oder frei belastet werden.
- Voraussetzungen für die Fälligkeit. Der Notar klärt Vorkaufsrechte der Gemeinde, holt Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden ein und prüft nötige Genehmigungen.
- Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alles vorliegt, fordert dich der Notar schriftlich zur Zahlung auf – meist mit einer Frist von zehn bis vierzehn Tagen. Vorher zahlst du nichts.
- Kaufpreiszahlung und Übergabe. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Ab jetzt trägst du Nutzen, Lasten und Gefahr.
- Grunderwerbsteuer und Umschreibung. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid. Erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und erst dann wirst du als Eigentümer eingetragen.
Was im Kaufvertrag stehen muss
Prüfe den Entwurf gezielt an diesen Stellen. Was hier fehlt oder schwammig formuliert ist, kostet später Geld oder Nerven:
| Punkt | Worauf du achtest |
|---|---|
| Kaufgegenstand | Exakte Grundbuchbezeichnung, Flurstück, Miteigentumsanteil und Sondernutzungsrechte bei Eigentumswohnungen |
| Kaufpreis und Fälligkeit | Betrag, Zahlungsweg, Frist ab Fälligkeitsmitteilung – und ob eine Anzahlung vorgesehen ist (unüblich und riskant) |
| Inventar | Einbauküche, Markise, Sauna: separat aufgeführt und bewertet. Das spart Grunderwerbsteuer, muss aber realistisch sein |
| Gewährleistung | Der Ausschluss der Sachmängelhaftung ist Standard. Bekannte Mängel muss der Verkäufer aber offenlegen – sonst haftet er trotz Ausschluss |
| Übergabetermin | Konkretes Datum oder klare Kopplung an den Zahlungseingang, plus Regelung zu Nutzen und Lasten |
| Belastungen in Abteilung II | Wegerechte, Wohnrechte, Leitungsrechte – was übernommen wird und was gelöscht werden muss |
| Vollmachten | Belastungsvollmacht für die Bank, damit die Grundschuld vor der Umschreibung eingetragen werden kann |
Lass dir vorab einen aktuellen Grundbuchauszug geben und gleiche ihn Zeile für Zeile mit dem Entwurf ab.
Was der Notar kostet
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt – Verhandeln ist nicht möglich, Vergleichen bringt nichts. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis.
| Kaufpreis | Notar (Beurkundung und Abwicklung) | Grundbuchamt | Summe (rund) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | ca. 2.800 – 3.800 € | ca. 1.200 € | ca. 4.000 – 5.000 € |
| 400.000 € | ca. 4.200 – 5.600 € | ca. 1.800 € | ca. 6.000 – 7.400 € |
| 600.000 € | ca. 5.800 – 7.800 € | ca. 2.500 € | ca. 8.300 – 10.300 € |
Richtwerte inklusive Grundschuldbestellung und Umsatzsteuer. Ohne Finanzierung liegen die Kosten niedriger, bei mehreren Grundschulden oder Genehmigungen höher.
Die genaue Summe für deinen Fall kannst du mit unserem Kaufnebenkostenrechner zusammen mit Grunderwerbsteuer und Maklerprovision überschlagen.
Wie die Finanzierung zum Notartermin passt
Der häufigste Stolperstein liegt nicht beim Notar, sondern in der Abstimmung mit der Bank. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:
- Vor dem Notartermin: verbindliche Finanzierungszusage einholen, nicht nur eine unverbindliche Machbarkeitsaussage.
- Direkt nach der Beurkundung: Der Notar schickt der Bank den Vertrag, die Bank erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde.
- Vor der Auszahlung: Die Bank prüft ihre Auszahlungsvoraussetzungen – meist Grundschuldeintragung, Objektunterlagen und Eigenkapitalnachweis.
- Zur Fälligkeit: Eigenkapital zuerst, dann das Darlehen. So vermeidest du unnötige Bereitstellungszinsen.
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Finanzierung jetzt anfragen →Typische Fehler beim Notartermin
- Den Entwurf nicht lesen. Die 14 Tage sind dein gesetzlicher Schutz. Wer erst im Termin liest, kann nicht mehr sinnvoll verhandeln.
- Zu früh zahlen. Zahle niemals vor der Fälligkeitsmitteilung – auch nicht auf Drängen des Verkäufers.
- Inventar zu hoch ansetzen. Ein realistischer Wert spart Grunderwerbsteuer. Übertreibung fällt dem Finanzamt auf und kann als Steuerhinterziehung gewertet werden.
- Mängel nur mündlich besprechen. Was nicht beurkundet ist, gilt nicht. Der pauschale Haftungsausschluss deckt sonst alles ab.
- Die Übergabe nicht protokollieren. Zählerstände, Schlüsselanzahl und Zustand gehören schriftlich festgehalten.
- Vergessen, dass die Grunderwerbsteuer separat kommt. Der Bescheid trifft vier bis acht Wochen nach der Beurkundung ein und muss aus Eigenkapital bezahlt werden.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
In der Regel vier bis acht Wochen. Der Notar muss zuerst die Auflassungsvormerkung eintragen lassen, Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden einholen und mögliche Vorkaufsrechte klären – die der Gemeinde und gegebenenfalls das Vorkaufsrecht eines Mieters. Erst danach verschickt er die Fälligkeitsmitteilung, die dir meist zehn bis vierzehn Tage Zahlungsfrist lässt.
Muss ich den Kaufvertragsentwurf wirklich 14 Tage vorher bekommen?
Ja, wenn du Verbraucher bist und der Verkäufer Unternehmer – und in der Praxis halten Notare die Frist auch sonst ein. Grundlage ist § 17 Abs. 2a BeurkG. Auf die Frist kann in Ausnahmefällen verzichtet werden, davon solltest du aber absehen.
Wer sucht den Notar aus?
Üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist unabhängig und beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet – er darf keine Partei beraten, sondern muss neutral aufklären.
Kann ich nach der Beurkundung noch zurücktreten?
Nur in engen Grenzen. Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkauf nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich vorsieht oder ein gesetzlicher Grund vorliegt – etwa arglistige Täuschung.
Was passiert, wenn die Bank nicht rechtzeitig auszahlt?
Dann gerätst du in Verzug und schuldest dem Verkäufer Verzugszinsen, im Extremfall droht der Rücktritt. Deshalb gehört die verbindliche Finanzierungszusage vor den Notartermin – und nicht danach.
Kann ich die Notarkosten reduzieren?
Die Gebühren selbst sind gesetzlich festgelegt. Sparen kannst du nur indirekt: durch einen realistischen Inventarabzug beim Kaufpreis, durch Verzicht auf unnötige Zusatzbeurkundungen und dadurch, dass du nur eine Grundschuld statt mehrerer bestellen lässt.
Wann bin ich offiziell Eigentümer?
Mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Beurkundung und auch nicht mit der Übergabe. Bis dahin vergehen oft zwei bis vier Monate, weil das Finanzamt erst die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen muss. Die Auflassungsvormerkung sichert dich in dieser Zeit ab.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 24. September 2026.
Quellen:
- § 311b BGB – Verträge über Grundstücke, Gesetze im Internet
- § 17 BeurkG – Belehrungspflichten und Zwei-Wochen-Frist
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
- Bundesnotarkammer – Informationen für Verbraucher
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Zuletzt aktualisiert am 24. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
