Zuletzt aktualisiert am 19. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
Mit dem Forward-Darlehen-Rechner siehst du, was dich die Zinssicherheit kostet – und ab welchem Zinsniveau sie sich rechnet. Ein Forward-Darlehen sichert dir heute schon den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in Monaten oder Jahren beginnt. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag für jeden Monat Vorlaufzeit.
Kurz erklärt: Der Aufschlag macht dein Darlehen von Anfang an teurer. Er lohnt sich nur, wenn der Marktzins bis zum Ablauf deiner Zinsbindung über den abgesicherten Satz steigt. Genau diese Schwelle rechnet dir der Rechner aus.
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Kostenlos anfragen →Der Rechner arbeitet direkt in deinem Browser, deine Eingaben werden nicht gespeichert. Wie hoch deine Restschuld am Ende der laufenden Zinsbindung überhaupt ist, zeigt dir der Baufinanzierungsrechner. Die Grundlagen zur Anschlussfinanzierung erklären wir auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.
Was ein Forward-Darlehen ist
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du heute abschließt, obwohl sie erst später ausgezahlt wird. Du vereinbarst den Zinssatz jetzt, die Auszahlung erfolgt zum Ende deiner laufenden Zinsbindung. Bis zu 66 Monate Vorlaufzeit sind bei den meisten Banken möglich, üblich sind 12 bis 36 Monate. In der Zwischenzeit zahlst du nichts – weder Raten noch Bereitstellungszinsen.
Der Preis für diese Sicherheit ist der Forward-Aufschlag: ein Zuschlag auf den aktuellen Zinssatz, der mit jedem Monat Vorlaufzeit wächst. Übliche Größenordnung sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat, viele Banken gewähren die ersten sechs bis zwölf Monate aufschlagfrei. Bei 24 Monaten Vorlaufzeit, sechs freien Monaten und 0,02 Prozentpunkten je Monat sind das 0,36 Prozentpunkte – aus 3,9 Prozent werden 4,26 Prozent.
Die entscheidende Schwelle
Hier liegt der Kern der Entscheidung, und er ist einfacher, als die meisten Darstellungen vermuten lassen: Der abgesicherte Zinssatz ist gleichzeitig die Schwelle, ab der sich das Forward-Darlehen lohnt. Liegt der Marktzins bei Ablauf deiner Zinsbindung darüber, hast du gewonnen. Liegt er darunter, hättest du ohne Forward günstiger finanziert.
Im Beispiel oben bedeutet das: Das Forward-Darlehen zahlt sich aus, wenn die Bauzinsen in zwei Jahren über 4,26 Prozent liegen. Bleiben sie bei 3,9 Prozent, zahlst du rund 5.200 Euro Zinsen zu viel. Steigen sie auf 5 Prozent, sparst du gut 10.600 Euro. Ein Forward-Darlehen ist damit keine Sparmaßnahme, sondern eine Versicherung – du kaufst dir Planbarkeit und bezahlst dafür eine Prämie.
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- Deine Zinsbindung läuft in ein bis fünf Jahren aus und die Restschuld ist noch hoch.
- Du brauchst Planungssicherheit, weil deine Rate ohnehin an der Belastungsgrenze liegt.
- Die Zinsen sind aus deiner Sicht eher am unteren Ende ihrer Spanne.
- Du willst eine Entscheidung vom Tisch haben und nimmst dafür einen kalkulierbaren Aufpreis in Kauf.
Was dagegen spricht
Ein Forward-Darlehen bindet dich. Du musst es abnehmen – auch dann, wenn die Zinsen gefallen sind oder du die Immobilie inzwischen verkaufen willst. Wer aussteigt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung, die ähnlich berechnet wird wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Prüfe außerdem, ob dein Darlehen nicht ohnehin unter das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren fällt – dann bist du flexibler als gedacht.
Und: Vergleiche den Forward-Zins immer mit dem aktuellen Angebot deiner eigenen Bank für eine Prolongation. Nicht selten ist ein Wechsel zu einer anderen Bank zum regulären Termin günstiger als jedes Forward-Angebot.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag üblicherweise?
Zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Viele Banken berechnen die ersten sechs bis zwölf Monate gar nicht. Die Unterschiede zwischen den Anbietern sind erheblich – ein Vergleich lohnt sich hier besonders.
Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Genau dann, wenn der Marktzins zum Ablauf deiner Zinsbindung über dem abgesicherten Zinssatz liegt. Diesen Schwellenwert zeigt dir der Rechner direkt an.
Wie lange im Voraus kann ich abschließen?
Bei den meisten Banken bis zu 66 Monate. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag – und desto größer die Unsicherheit, ob sich die Absicherung am Ende auszahlt.
Was passiert, wenn ich das Darlehen nicht abnehme?
Du musst es abnehmen. Steigst du aus, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie wird ähnlich berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung und kann je nach Zinsentwicklung mehrere Tausend Euro betragen.
Zahle ich während der Vorlaufzeit schon etwas?
Nein. Bis zur Auszahlung fallen weder Raten noch Bereitstellungszinsen an. Der Preis steckt vollständig im höheren Zinssatz.
Was ist der Unterschied zur Prolongation?
Bei der Prolongation verlängerst du zum Ablauftermin bei deiner bisherigen Bank, meist ohne Aufschlag, aber auch ohne Zinssicherheit im Voraus. Das Forward-Darlehen sichert den Zins vorab, kostet dafür den Aufschlag und ist oft mit einem Bankwechsel verbunden.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 19. September 2026.
Quellen:
- Deutsche Bundesbank – Zinssätze für Wohnungsbaukredite
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- Verbraucherzentrale
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