Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Zuletzt aktualisiert am 14. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Für eine Baufinanzierung solltest du mindestens die Kaufnebenkosten – je nach Bundesland rund 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises – aus Eigenkapital bezahlen können. Gute Konditionen gibt es meist ab 20 bis 30 Prozent Eigenkapital inklusive Nebenkosten. Als Eigenkapital zählen neben Ersparnissen auch Bausparguthaben, Wertpapiere, ein unbelastetes Grundstück und in Grenzen Eigenleistungen.

Warum Eigenkapital bei der Baufinanzierung wichtig ist

Eigenkapital ist der Teil der Finanzierung, den du selbst aufbringst, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen. Es senkt den Betrag, den die Bank finanzieren muss, verbessert dadurch das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert und wirkt sich meist unmittelbar auf den angebotenen Zinssatz aus. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto günstiger fallen in der Regel die Konditionen für die Baufinanzierung aus.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht, doch als grobe Orientierung hat sich ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten etabliert. Damit lässt sich in der Regel ein guter Zinssatz erzielen, weil der Beleihungsauslauf – also der Anteil des Kaufpreises, der über das Darlehen finanziert wird – auf ein für Banken komfortables Niveau sinkt. Mindestens sollten jedoch die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln gedeckt werden, da diese nicht in den Wert der Immobilie einfließen und daher von den meisten Banken nur ungern mitfinanziert werden.

Was alles als Eigenkapital zählt

Zum Eigenkapital zählen nicht nur Ersparnisse auf dem Girokonto oder Tagesgeldkonto, sondern auch Bausparguthaben aus einem bereits angesparten Bausparvertrag, Wertpapierdepots und Fondsanteile, die kurzfristig liquidiert werden können, Guthaben aus Lebens- oder Rentenversicherungen mit Rückkaufswert, bereits vorhandenes Bauland oder eine unbelastete Immobilie, die als zusätzliche Sicherheit eingebracht werden kann, sowie Eigenleistungen beim Bau oder bei der Renovierung, die Banken unter bestimmten Voraussetzungen als sogenannte Muskelhypothek anerkennen. Schenkungen oder ein vorgezogenes Erbe von Familienangehörigen zählen ebenfalls als Eigenkapital, sollten jedoch rechtzeitig und mit klarer Dokumentation erfolgen.

Der Zusammenhang zwischen Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem von der Bank ermittelten Beleihungswert der Immobilie, der häufig etwas unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. Banken staffeln ihre Zinssätze in der Regel nach Beleihungsauslauf-Klassen: Liegt die Finanzierung unter 60 Prozent des Beleihungswerts, gibt es meist die besten Konditionen. Zwischen 60 und 80 Prozent steigen die Zinsen leicht, zwischen 80 und 100 Prozent deutlicher, und oberhalb von 100 Prozent – also bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital – verlangen Banken in der Regel einen spürbaren Risikoaufschlag. Jeder zusätzliche Prozentpunkt Eigenkapital kann daher den effektiven Jahreszins messbar senken.

Vor- und Nachteile von mehr Eigenkapital

Ein höherer Eigenkapitalanteil bringt niedrigere monatliche Raten, einen besseren Zinssatz und eine kürzere Gesamtlaufzeit mit sich, da weniger Fremdkapital zurückgezahlt werden muss. Gleichzeitig sinkt das Risiko, bei einem späteren Wertverlust der Immobilie in eine finanzielle Schieflage zu geraten. Dem steht gegenüber, dass gebundenes Kapital nicht mehr für andere Zwecke wie einen finanziellen Puffer, Investitionen oder unvorhergesehene Ausgaben zur Verfügung steht. Es empfiehlt sich daher, auch nach Einbringung des Eigenkapitals eine Rücklage in Höhe von mehreren Nettomonatsgehältern zurückzubehalten, um kurzfristig liquide zu bleiben.

Baufinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital

Eine Finanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, setzt aber ein überdurchschnittlich gutes Einkommen, eine stabile Beschäftigung und eine einwandfreie Bonität voraus. Da das Risiko für die Bank in diesem Fall höher ist, fallen die Zinsen spürbar höher aus als bei einer Finanzierung mit solidem Eigenkapitalanteil. Wer eine Vollfinanzierung in Erwägung zieht, sollte besonders sorgfältig kalkulieren und einen finanziellen Puffer für Zinsanstiege bei der Anschlussfinanzierung einplanen. Mehr dazu findest du in unserem Beitrag zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Eigenkapital richtig einsetzen: Volleinsatz oder Puffer behalten?

Es ist nicht immer sinnvoll, das gesamte verfügbare Eigenkapital in die Finanzierung zu stecken. Wer sämtliche Rücklagen einbringt, verbessert zwar kurzfristig die Konditionen, verliert aber jeden finanziellen Spielraum für unerwartete Ausgaben wie Reparaturen, Arbeitslosigkeit oder gesundheitliche Notfälle. Eine gängige Empfehlung ist, mindestens drei bis sechs Nettomonatsgehälter als Liquiditätsreserve zurückzuhalten und erst den darüber hinausgehenden Betrag für die Finanzierung einzusetzen. Wer zusätzliches Kapital hat, kann alternativ auch über vertraglich vereinbarte Sondertilgungen nachdenken, statt das gesamte Kapital von Anfang an einzubringen.

Eigenkapital und der Effekt auf die monatliche Rate

Mit steigendem Eigenkapitalanteil sinkt nicht nur der Zinssatz, sondern auch die absolute Darlehenssumme, wodurch sich die monatliche Rate bei gleichem Tilgungssatz deutlich reduziert. Wer beispielsweise statt 10 Prozent 25 Prozent Eigenkapital einbringt, finanziert eine spürbar geringere Restsumme zu einem in der Regel niedrigeren Zinssatz – ein doppelter Effekt, der sich über die gesamte Laufzeit auf mehrere Zehntausend Euro an eingesparten Zinsen summieren kann.

Eigenkapital aus Bausparverträgen und Förderprogrammen

Ein bereits angesparter Bausparvertrag ist eine der gängigsten Formen, Eigenkapital gezielt für eine spätere Baufinanzierung aufzubauen, da das Guthaben planbar verzinst wird und bei Zuteilung direkt als Eigenkapital zur Verfügung steht. Mehr dazu liest du in unserem Beitrag zum Bausparvertrag als Eigenkapital. Auch staatliche Förderprogramme wie zinsgünstige KfW-Darlehen können das benötigte Fremdkapital reduzieren und wirken faktisch wie zusätzliches Eigenkapital, auch wenn es sich formal um ein weiteres Darlehen handelt.

Typische Fehler beim Umgang mit Eigenkapital

• Das gesamte Eigenkapital wird eingesetzt, ohne eine Liquiditätsreserve für Notfälle zurückzuhalten.
• Die Kaufnebenkosten werden bei der Eigenkapitalplanung übersehen und am Ende mitfinanziert.
• Geschenktes oder vorgezogenes Erbe wird nicht rechtzeitig und nicht klar dokumentiert übertragen.
• Eigenleistungen werden überschätzt und von der Bank am Ende nicht in vollem Umfang anerkannt.

Für wen sich ein höherer Eigenkapitaleinsatz besonders lohnt

Ein höherer Eigenkapitaleinsatz lohnt sich besonders für alle, die eine möglichst niedrige monatliche Belastung anstreben oder sich gegen Zinsänderungsrisiken bei der Anschlussfinanzierung absichern möchten. Wer dagegen über ein sehr sicheres, hohes Einkommen verfügt und das eigene Kapital lieber in andere Anlageformen investieren möchte, kann auch mit einem geringeren Eigenkapitalanteil solide finanzieren, sofern die laufenden Raten gut tragbar bleiben und ein ausreichender Puffer bestehen bleibt.

Beispiel: Wie viel Eigenkapital du konkret brauchst

Für eine Immobilie mit 400.000 Euro Kaufpreis ergeben sich je nach Bundesland unterschiedliche Mindestbeträge. Die folgende Übersicht zeigt, wie viel Eigenkapital für verschiedene Zielquoten nötig ist – jeweils inklusive Kaufnebenkosten ohne Makler:

Die genauen Nebenkosten für dein Bundesland berechnest du mit dem Kaufnebenkostenrechner. Welcher Kaufpreis insgesamt zu deinem Einkommen passt, zeigt der Budgetrechner.

Häufige Fragen