Zuletzt aktualisiert am 19. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
Mieten oder kaufen – die Frage lässt sich nicht mit einem Satz beantworten, aber sie lässt sich rechnen. Der Rechner vergleicht nicht Miete gegen Rate, sondern Vermögen gegen Vermögen: Was besitzt du nach zehn oder zwanzig Jahren als Käufer, und was hättest du als Mieter, wenn du die Differenz konsequent angelegt hättest?
Kurz erklärt: Der häufigste Denkfehler ist der Vergleich von Miete und Monatsrate. Die Rate enthält Tilgung – das ist Sparen, keine Ausgabe. Umgekehrt zahlt der Mieter keine Kaufnebenkosten, keine Zinsen und keine Instandhaltung und kann sein Eigenkapital anlegen. Erst die Vermögensrechnung über viele Jahre bringt beide Seiten auf einen Nenner.
Mieten oder kaufen berechnen
Kaufen sieht gut aus? Lass kostenlos prüfen, welche Finanzierung für dein Vorhaben realistisch ist – bevor du ein Objekt suchst.
Kostenlos anfragen →Der Rechner arbeitet direkt in deinem Browser, deine Eingaben werden nicht gespeichert. Welcher Kaufpreis für dein Einkommen realistisch ist, zeigt der Budgetrechner. Die genauen Nebenkosten für dein Bundesland ermittelst du mit dem Kaufnebenkostenrechner.
Warum der Vergleich Miete gegen Rate in die Irre führt
„Meine Rate wäre genauso hoch wie meine Miete“ ist der meistgehörte Satz beim Thema Hauskauf – und er sagt fast nichts aus. In der Monatsrate stecken zwei sehr unterschiedliche Bestandteile: Zinsen sind Kosten, Tilgung ist Vermögensaufbau. Bei 360.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind von 1.740 Euro Rate im ersten Monat rund 1.140 Euro Zinsen und 600 Euro Tilgung. Verglichen mit der Miete ist also nur der Zinsanteil die echte Ausgabe.
Auf der anderen Seite zahlt der Käufer Dinge, die der Mieter nicht trägt: Kaufnebenkosten von zehn Prozent, die sofort weg sind, Instandhaltungsrücklagen, Grundsteuer und die nicht umlagefähigen Anteile der Nebenkosten. Und der Mieter hat sein Eigenkapital noch – er kann es anlegen. Genau diese vier Effekte rechnet der Rechner gegeneinander.
Die zwei Stellschrauben, die alles entscheiden
Wertsteigerung und Anlagerendite bestimmen das Ergebnis stärker als alles andere. Ein Beispiel mit sonst gleichen Annahmen: Bei zwei Prozent jährlicher Wertsteigerung liegt der Käufer nach 15 Jahren rund 24.000 Euro vorn. Steigt die Immobilie gar nicht im Wert, liegt der Mieter mit über 110.000 Euro Abstand vorn. Beides sind plausible Szenarien – niemand weiß, welches eintritt.
Deshalb ist die ehrlichste Nutzung des Rechners nicht die eine Zahl, sondern die Bandbreite. Stell die Wertsteigerung auf null und schau, wie lange du brauchst, um trotzdem gleichzuziehen. Setz die Anlagerendite auf sechs Prozent und sieh, was passiert. Wenn Kaufen in allen Szenarien knapp verliert, ist das Objekt wahrscheinlich zu teuer. Wenn es in den meisten gewinnt, hast du ein gutes Argument.
Rechnet sich der Kauf für dein Vorhaben? Ein Finanzierungsexperte prüft kostenlos, welche Konditionen du bekommst – das verändert die Rechnung oft deutlich.
Kostenlos anfragen →Was die Rechnung nicht erfasst
- Umzugsfreiheit. Mieten ist flexibel, ein Hauskauf bindet dich für Jahre an einen Ort. Wer damit rechnet, in fünf Jahren die Stadt zu wechseln, sollte kaum kaufen – die Kaufnebenkosten sind bis dahin nicht wieder drin.
- Wohnen im Eigentum. Keine Kündigung, keine Mieterhöhung, Umbauen nach eigenem Geschmack. Das hat einen Wert, der in keiner Tabelle steht.
- Disziplin. Die Rechnung unterstellt, dass der Mieter die Differenz tatsächlich jeden Monat anlegt. In der Praxis tun das die wenigsten – die Tilgung ist ein Sparzwang, der zuverlässig funktioniert.
- Das Alter. Eine abbezahlte Immobilie bedeutet im Ruhestand niedrige Wohnkosten. Miete zahlst du ein Leben lang, und sie steigt weiter.
- Steuern. Kapitalerträge des Mieters werden besteuert, der Wertzuwachs einer selbst genutzten Immobilie nach zehn Jahren nicht. Das verschiebt das Ergebnis zugunsten des Kaufs.
Eine brauchbare Faustregel
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis ist der Kaufpreisfaktor. Unter 20 gilt ein Kauf meist als günstig, zwischen 20 und 25 als normal, über 30 als teuer. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 1.200 Euro Kaltmiete liegt der Faktor bei knapp 28 – rechnerisch also eher teuer, was sich im Ergebnis oben widerspiegelt. Die Faustregel ersetzt die Rechnung nicht, aber sie sortiert Objekte schnell vor.
Vom Rechnen ins Konkrete
Ein Experte aus unserem Netzwerk prüft kostenlos, welcher Kaufpreis und welche Konditionen für dich realistisch sind – die Grundlage, auf der sich diese Rechnung überhaupt erst entscheidet.
- Kostenlos und unverbindlich
- Vergleich passender Banken und Förderprogramme
- Persönliche Rückmeldung statt Standardangebot
Jetzt kostenlos anfragen
Keine Kosten, keine Verpflichtung – du entscheidest selbst, ob du ein Angebot annimmst.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Jahren lohnt sich ein Kauf?
Als grobe Orientierung gelten zehn bis fünfzehn Jahre, weil erst dann die Kaufnebenkosten und die hohe Zinslast der Anfangsjahre aufgeholt sind. Der genaue Zeitpunkt hängt stark von Kaufpreisfaktor, Zins und Wertentwicklung ab – der Rechner zeigt ihn dir für deine Zahlen.
Warum zählt die Tilgung nicht als Kosten?
Weil du damit dein eigenes Darlehen zurückzahlst. Das Geld ist nicht weg, es steckt danach in der Immobilie. Echte Kosten sind Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Grundsteuer.
Welche Wertsteigerung soll ich annehmen?
Niemand weiß es. Rechne mit null Prozent als vorsichtigem Fall und mit zwei Prozent als mittlerem. Wenn der Kauf schon bei null Prozent aufgeht, ist die Entscheidung robust.
Was gehört zu den nicht umlagefähigen Kosten?
Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Verwaltung bei Eigentumswohnungen und Versicherungen, die ein Vermieter auf die Miete umlegen dürfte. Als Daumenwert gelten ein bis anderthalb Euro je Quadratmeter und Monat für die Instandhaltung allein.
Ist der Vergleich mit einem ETF-Sparplan fair?
Er ist fair, solange die Renditeannahme realistisch bleibt und du die Differenz wirklich jeden Monat anlegst. In der Praxis scheitert es meist am zweiten Punkt – die Tilgung ist ein Sparzwang, der ohne Disziplin auskommt.
Was, wenn ich gar kein Eigenkapital habe?
Dann fällt der Anlagevorteil des Mieters weg, gleichzeitig steigen Darlehenssumme und Zins. Setz das Eigenkapital auf null und vergleiche – meist verschiebt sich das Ergebnis deutlich Richtung Mieten. Mehr dazu auf unserer Seite zur Finanzierung ohne Eigenkapital.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 19. September 2026.
Quellen:
dein-hauskredit.de ist eine unabhängige Informationsplattform und vermittelt Anfragen kostenlos an ein Netzwerk von Finanzierungsexperten. Wir beraten nicht selbst. Die Inhalte ersetzen keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Angaben ohne Gewähr – maßgeblich sind die aktuellen Bedingungen der Banken und Förderinstitute.
