Baufinanzierungsrechner: Rate, Restschuld & Tilgungsplan

Zuletzt aktualisiert am 15. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Mit dem Baufinanzierungsrechner siehst du in wenigen Sekunden, welche monatliche Rate aus deinem Wunschobjekt entsteht, wie viel Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt und wie viel Zinsen du bis dahin zahlst. Zusätzlich zeigt dir der Tilgungsplan Jahr für Jahr, wie sich dein Darlehen entwickelt – auch mit jährlichen Sondertilgungen.

Baufinanzierungsrechner: Rate und Tilgungsplan berechnen

Der Rechner ermittelt die Darlehenssumme automatisch aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Eigenkapital. Alle Berechnungen laufen direkt in deinem Browser, es werden keine Daten gespeichert.

Die Eingaben im Rechner erklärt

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist der im Kaufvertrag vereinbarte Betrag. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Bundesland summieren sich diese Kaufnebenkosten auf etwa 5 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Den genauen Wert für dein Bundesland ermittelst du mit unserem Kaufnebenkostenrechner.

Eigenkapital

Als Eigenkapital gibst du den Betrag ein, den du tatsächlich in die Finanzierung einbringen möchtest – nach Abzug einer Notfallreserve. Das Eigenkapital wird zuerst auf die Nebenkosten angerechnet, der Rest senkt die Darlehenssumme. Warum ein höherer Anteil meist zu besseren Zinsen führt, erklären wir auf unserer Seite zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Sollzins

Der Sollzins ist der vertraglich vereinbarte Zinssatz, auf dessen Basis die Zinsen berechnet werden. Er liegt etwas unter dem Effektivzins, der zusätzlich bestimmte Kosten und die monatliche Zahlweise berücksichtigt. Mitte September 2026 lagen die Top-Konditionen für zehn Jahre Zinsbindung bei gutem Eigenkapitalanteil um 4 Prozent – die Einordnung findest du auf unserer Seite zu den Bauzinsen.

Anfängliche Tilgung und Zinsbindung

Die anfängliche Tilgung legt fest, welcher Anteil des Darlehens im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Weil die Zinsen mit sinkender Restschuld kleiner werden, steigt der Tilgungsanteil danach automatisch. Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der Zinssatz fest vereinbart ist – für die danach verbleibende Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung.

Jährliche Sondertilgung

Viele Darlehensverträge erlauben Sondertilgungen von meist 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Der Rechner zieht den eingegebenen Betrag jeweils am Jahresende von der Restschuld ab. Mehr zu Vertragsgestaltung und Wirkung liest du auf unserer Seite zur Sondertilgung.

Beispielrechnung: Wie die Tilgung die Laufzeit verändert

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro, rechnest mit 10 Prozent Kaufnebenkosten und bringst 80.000 Euro Eigenkapital ein. Die Darlehenssumme beträgt dann 360.000 Euro. Bei einem Sollzins von 3,8 Prozent und zehn Jahren Zinsbindung ergeben sich je nach Tilgungssatz folgende Werte:

Die Tabelle zeigt einen wichtigen Zusammenhang: Schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit um viele Jahre und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um mehr als 40.000 Euro. Gleichzeitig steigt die monatliche Belastung um 300 Euro. Regelmäßige Sondertilgungen erzielen einen ähnlichen Effekt, lassen dir aber die Freiheit, in finanziell engeren Jahren darauf zu verzichten.

Wie stark sich der Zinssatz auswirkt

Ebenso aufschlussreich ist der Blick auf unterschiedliche Zinssätze. Bei gleicher Darlehenssumme von 360.000 Euro und 2 Prozent anfänglicher Tilgung verändern schon wenige Zehntelprozentpunkte die Kosten spürbar:

Ein Prozentpunkt Zinsunterschied bedeutet in diesem Beispiel mehr als 31.000 Euro Zinskosten allein in den ersten zehn Jahren. Deshalb lohnt sich ein Vergleich mehrerer Angebote – und ein genauer Blick darauf, wie sich Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Bonität auf den angebotenen Zinssatz auswirken.

Was der Rechner bewusst vereinfacht

Damit das Ergebnis leicht verständlich bleibt, arbeitet der Rechner mit einigen Vereinfachungen. Er geht von einem einzigen Annuitätendarlehen aus und rechnet nach der Zinsbindung mit demselben Zinssatz weiter, obwohl der Anschlusszins höher oder niedriger ausfallen kann. Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungen beim Neubau und tilgungsfreie Anlaufjahre von Förderdarlehen werden nicht berücksichtigt.

Außerdem vergleichen Banken die Darlehenssumme nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem selbst ermittelten Beleihungswert, der oft einige Prozent darunter liegt. Die angezeigte Quote ist daher nur ein Näherungswert. Für eine belastbare Kalkulation – etwa mit KfW-Förderdarlehen als zusätzlichem Baustein – empfiehlt sich ein individueller Vergleich.

Tipps für eine solide Finanzierungsplanung

• Plane die monatliche Rate so, dass nach allen Fixkosten noch ein Puffer für unerwartete Ausgaben bleibt. Unser Budgetrechner hilft dabei.
• Wähle eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent, damit die Restschuld beim Ende der Zinsbindung überschaubar bleibt.
• Rechne die Restschuld mit einem höheren Anschlusszins durch, um das Zinsänderungsrisiko einschätzen zu können.
• Vereinbare kostenlose Sondertilgungsrechte und einen möglichen Tilgungssatzwechsel, um flexibel zu bleiben.

Häufige Fragen