Ablauf Hauskauf: 9 Schritte bis zur Schlüsselübergabe

Der Ablauf beim Hauskauf folgt einer festen Reihenfolge: Erst klärst du dein Budget und die Finanzierung, dann prüfst und verhandelst du, danach wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, zahlst du den Kaufpreis – und bekommst die Schlüssel. Von der Kaufzusage bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist mehrere Wochen bis wenige Monate.

Das Wichtigste: Unterschreibe den Kaufvertrag erst, wenn deine Finanzierung verbindlich steht. Bindend ist ein Hauskauf nur mit notariellem Vertrag (§ 311b BGB). Den Entwurf bekommst du als Verbraucher in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Gezahlt wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars – dann ist dein Anspruch im Grundbuch per Vormerkung gesichert.

Grafik zum Beitrag: Ablauf Hauskauf: in 9 Schritten von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe

Der Ablauf beim Hauskauf auf einen Blick

Ein Hauskauf ist kein einzelner Termin, sondern eine Kette von Schritten, die aufeinander aufbauen. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet die zwei häufigsten Fehler: eine Zusage zu geben, bevor die Bank mitspielt, und einen Notartermin zu vereinbaren, bevor der Darlehensvertrag unterschrieben ist. Die folgenden neun Schritte gelten für den Kauf einer gebrauchten Immobilie von privat. Beim Neubau vom Bauträger kommen Abschlagszahlungen nach Baufortschritt hinzu.

Budget klären und Finanzierungsbestätigung einholen
Immobilie suchen, besichtigen und Unterlagen anfordern
Zustand und Wert prüfen
Preis verhandeln und Kaufzusage geben
Finanzierung verbindlich abschließen
Vertragsentwurf prüfen und Notartermin wahrnehmen
Auflassungsvormerkung, Grundschuld und Genehmigungen
Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung
Übergabe und Eintragung ins Grundbuch

Schritt 1 bis 3: Budget, Besichtigung, Prüfung

1. Budget klären und Finanzierungsbestätigung einholen

Bevor du ernsthaft suchst, solltest du wissen, welche Monatsrate du dauerhaft tragen kannst und wie viel Eigenkapital du einbringst. Die Verbraucherzentrale nennt als grobe Orientierung, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmachen sollte (Verbraucherzentrale, Stand 14.11.2025). Eine erste Größenordnung liefert der Budgetrechner. Mit einer Finanzierungsbestätigung oder Finanzierungszusage in Aussicht zeigst du Verkäufern, dass du kaufen kannst. Sie ist in der Regel noch kein verbindliches Darlehen, sondern eine Einschätzung auf Basis deiner Unterlagen.

2. Immobilie suchen, besichtigen und Unterlagen anfordern

Schau dir ein Haus nach Möglichkeit zweimal an, einmal bei Tageslicht. Frage schon nach der ersten Besichtigung die Unterlagen an, die später auch die Bank braucht: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Welche Papiere du konkret benötigst, steht in unserer Checkliste für die Baufinanzierung.

3. Zustand und Wert prüfen

Bei älteren Häusern lohnt oft eine zweite Besichtigung mit einem Bausachverständigen. Er erkennt Feuchteschäden, marode Leitungen oder ein sanierungsbedürftiges Dach und schätzt die Kosten. Parallel prüft die Bank den Wert der Immobilie, denn sie finanziert nur auf Basis ihres eigenen Beleihungswerts. Wie die Bank bewertet und warum ihr Wert vom Kaufpreis abweichen kann, erklären wir unter Immobilienbewertung.

Schritt 4 und 5: Verhandlung und verbindliche Finanzierung

4. Preis verhandeln und Kaufzusage geben

Mängel aus der Prüfung sind dein wichtigstes Argument in der Preisverhandlung. Einigt ihr euch, gibst du eine Kaufzusage. Wichtig: Diese Zusage verpflichtet dich rechtlich noch nicht zum Kauf. Ein Vertrag über ein Grundstück wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Sei vorsichtig mit Reservierungsvereinbarungen gegen Gebühr – lass dir erklären, unter welchen Bedingungen du das Geld zurückbekommst.

5. Finanzierung verbindlich abschließen

Jetzt wird aus der Einschätzung ein Darlehensvertrag. Die Bank prüft Einkommen, Schufa, Objektunterlagen und Wert. Unterschreibe den Darlehensvertrag vor dem Notartermin, damit du beim Notar keinen Vertrag eingehst, den du am Ende nicht bezahlen kannst. Achte auf die Zinsbindung, die Sondertilgungsrechte und ab wann Bereitstellungszinsen anfallen, falls sich die Auszahlung verzögert.

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Zwei Hände übergeben einen Schlüsselbund vor einer Haustür

Schritt 6 und 7: Notar, Vormerkung und Grundschuld

6. Vertragsentwurf prüfen und Notartermin wahrnehmen

Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Kaufst du als Verbraucher von einem Unternehmer, soll der Entwurf dir in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Kaufst du von privat, gilt diese Frist nicht zwingend – bitte trotzdem um ausreichend Zeit. Nutze sie: Stimmen Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und Regelungen zu Mängeln? Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet Fragen. Was du dafür vorbereiten solltest, steht unter Kaufvertrag und Notartermin.

7. Auflassungsvormerkung, Grundschuld und Genehmigungen

Nach der Beurkundung arbeitet vor allem der Notar für dich. Er beantragt die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB). Sie reserviert das Haus im Grundbuch für dich: Der Verkäufer kann es danach nicht mehr wirksam an jemand anderen verkaufen oder neu belasten. Außerdem holt der Notar ein:

Erklärung der Gemeinde: Sie muss bestätigen, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausübt. Dafür hat sie bis zu zwei Monate nach Mitteilung des Vertrags Zeit (§ 28 Abs. 2 BauGB).
Löschungsunterlagen: Hat der Verkäufer noch eine Grundschuld seiner Bank, braucht der Notar deren Löschungsbewilligung, meist gegen Ablösung aus deinem Kaufpreis.
Deine Finanzierungsgrundschuld: Deine Bank verlangt eine Grundschuld als Sicherheit. Sie wird meist direkt im Anschluss an den Kaufvertrag beim selben Notar bestellt.

Schritt 8 und 9: Zahlung, Übergabe, Grundbuch

8. Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung

Laut Bundesnotarkammer wird der Kaufpreis erst fällig, wenn die nötigen Genehmigungen vorliegen, die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen bereitliegen und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat. Dann schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Ab jetzt läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist. Leite die Mitteilung sofort an deine Bank weiter, damit sie das Darlehen rechtzeitig auszahlt, direkt an den Verkäufer und gegebenenfalls an dessen Bank. Etwa zur selben Zeit kommt der Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Sie zahlst du in der Regel aus Eigenkapital.

9. Übergabe und Eintragung ins Grundbuch

Meist gehen Besitz, Nutzen und Lasten nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf dich über – so steht es im Vertrag. Bei der Schlüsselübergabe notiert ihr Zählerstände, übergebene Schlüssel, Unterlagen und sichtbare Schäden in einem Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben. Eigentümer wirst du aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die es nach Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt (§ 22 GrEStG). Den Antrag stellt der Notar.

Wie lange dauert ein Hauskauf? Typische Dauer je Schritt

Feste Fristen gibt es nur an wenigen Stellen. Der Rest hängt von Bank, Notar, Gemeinde und Grundbuchamt ab. Die Tabelle zeigt Orientierungswerte.

Schritt	Typische Dauer	Wovon es abhängt
1. Budget und Finanzierungsbestätigung	1–3 Wochen	Vollständigkeit deiner Einkommensunterlagen
2. Suche und Besichtigung	Wochen bis Monate	Markt, Region, Ansprüche
3. Zustand und Wert prüfen	1–3 Wochen	Termin beim Sachverständigen, Objektunterlagen
4. Verhandlung und Kaufzusage	wenige Tage bis 2 Wochen	Mitbewerber, Verkäufer
5. Darlehensvertrag	2–4 Wochen	Bankprüfung, Bewertung, Unterlagen
6. Entwurf bis Beurkundung	mind. 2 Wochen	§ 17 Abs. 2a BeurkG, Terminlage beim Notar
7. Vormerkung, Gemeinde, Löschung	einige Wochen, Gemeinde bis 2 Monate	Grundbuchamt, § 28 Abs. 2 BauGB, Bank des Verkäufers
8. Fälligkeit bis Zahlung	laut Vertrag, z. B. 14 Tage	vereinbarte Zahlungsfrist, Auszahlung der Bank
9. Übergabe bis Grundbuchumschreibung	einige Wochen bis Monate	Finanzamt, Grundbuchamt

Orientierungswerte der Redaktion, gerundet – keine Zusage. Gesetzliche Fristen: § 17 Abs. 2a BeurkG, § 28 Abs. 2 BauGB. Stand: 27. September 2026.

Kosten rund um den Ablauf nicht vergessen

Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Die Verbraucherzentrale nennt für Notar und Grundbuch etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises (Stand 06.11.2024), die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 %. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht oder nur mit Aufschlag, deshalb solltest du sie aus Eigenkapital zahlen können. Mit dem Kaufnebenkostenrechner rechnest du deinen Fall durch.

Weiterlesen: Haushaltsrechnung · Eigentumswohnung kaufen · Haus oder Wohnung kaufen? Kosten, Wert und Finanzierung im Vergleich · Gutachter beim Hauskauf

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Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Hauskauf vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?

Das hängt vor allem davon ab, wie schnell Vormerkung, Löschungsunterlagen und die Erklärung der Gemeinde vorliegen. Die Gemeinde hat für ihr Vorkaufsrecht bis zu zwei Monate Zeit (§ 28 Abs. 2 BauGB). Oft vergehen einige Wochen bis wenige Monate. Wohnt ein Mieter im Objekt, kann zusätzlich das Vorkaufsrecht des Mieters greifen.

Ist meine Kaufzusage an den Verkäufer bindend?

Nein. Ein Grundstückskauf wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine mündliche oder schriftliche Zusage verpflichtet dich nicht zum Kauf.

Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?

Erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Sie kommt, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen vorliegen und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat. Ab dann gilt die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist.

Wann bin ich rechtlich Eigentümer des Hauses?

Mit der Eintragung im Grundbuch. Die Schlüssel bekommst du meist schon nach Zahlung des Kaufpreises, die Umschreibung erfolgt erst, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 GrEStG).

Sollte ich den Darlehensvertrag vor dem Notartermin unterschreiben?

Ja. Mit der Beurkundung verpflichtest du dich zur Zahlung. Steht die Finanzierung dann noch nicht, riskierst du Verzugszinsen oder Schadensersatz. Deshalb gehört der unterschriebene Darlehensvertrag vor den Notartermin.

Über diese Inhalte

Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 27. September 2026.

Quellen:

dein-hauskredit.de ist eine Informationsplattform und leitet Anfragen kostenlos an ein Netzwerk von Finanzierungsexperten weiter. Wir beraten nicht selbst. Die Inhalte ersetzen keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Angaben ohne Gewähr – maßgeblich sind die aktuellen Bedingungen der Banken und Förderinstitute.

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de