Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung nach Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Du kannst dann zu genau den Bedingungen kaufen, die der Vermieter mit dem Dritten vereinbart hat. Dafür hast du zwei Monate Zeit ab der Mitteilung – und in dieser Zeit muss auch deine Finanzierung stehen.
Das Wichtigste: Das Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung und nicht, wenn an Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft wird. Du übst es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter aus. Die Frist von zwei Monaten ist eine Ausschlussfrist: Danach ist das Recht endgültig erloschen. Wer ausübt, ist zum Kauf verpflichtet – kläre die Finanzierung deshalb vorher.
Wann gilt das Vorkaufsrecht des Mieters?
Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB soll Mieter davor schützen, dass ihre Wohnung nach einer Aufteilung an einen Investor geht, der später Eigenbedarf anmeldet. Es besteht, wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind:
- Vermieteter Wohnraum: Du wohnst zur Miete in der Wohnung.
- Umwandlung nach deinem Einzug: Wohnungseigentum wurde erst begründet, nachdem dir die Wohnung überlassen wurde – oder es soll begründet werden.
- Verkauf an einen Dritten: Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter an Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Erster Verkaufsfall: Das Recht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung (BGH, Urteil vom 22.06.2007, V ZR 269/06). Wird die Wohnung später weiterverkauft, hast du kein Vorkaufsrecht mehr.
Wird ein ganzes Mehrfamilienhaus ungeteilt verkauft, greift § 577 BGB nicht – dann ändert sich nur der Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat das Vorkaufsrecht allerdings auf Fälle erweitert, in denen statt Wohnungseigentum „Teileigentum“ gebildet wurde, die Räume aber tatsächlich zum Wohnen vermietet sind (BGH, Urteil vom 21.05.2025, VIII ZR 201/23).
Ablauf: Mitteilung, Frist und Ausübung
- Kaufvertrag mit dem Dritten: Der Vermieter verkauft die Wohnung notariell an einen anderen Käufer. Das Vorkaufsrecht wird erst durch diesen Vertrag ausgelöst.
- Mitteilung an dich: Der Vermieter muss dir den Inhalt des Vertrags unverzüglich mitteilen und dich über dein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB). Oft übernimmt das der Notar.
- Zwei Monate Frist: Bei Grundstücken und Wohnungseigentum kannst du das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausüben (§ 469 Abs. 2 BGB).
- Schriftliche Erklärung: Du erklärst die Ausübung schriftlich gegenüber dem Vermieter (§ 577 Abs. 3 BGB). Ein Notartermin ist dafür nicht nötig. Schicke die Erklärung so, dass du den Zugang beweisen kannst.
- Kauf zu gleichen Bedingungen: Mit der Ausübung kommt der Kauf zwischen dir und dem Vermieter zustande, zu den Bedingungen, die er mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB) – also auch mit demselben Kaufpreis und denselben Zahlungsfristen.
Die Frist ist streng. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass das Recht nach Ablauf der zwei Monate unwiederbringlich erlischt – spätere Schreiben oder Gespräche mit dem Vermieter ändern daran nichts (BGH, VIII ZR 201/23). Wie der Vertrag danach abgewickelt wird, liest du unter Kaufvertrag und Notartermin.
Was das Vorkaufsrecht für die Finanzierung heißt
Zwei Monate klingen lang, sind für eine Baufinanzierung aber knapp. Die Bank braucht deine Einkommensunterlagen, die Objektunterlagen der Eigentümergemeinschaft und eine Bewertung der Wohnung. Und der Kaufpreis wird nach denselben Fristen fällig, die im Vertrag mit dem Dritten stehen. Übst du das Vorkaufsrecht aus und kannst dann nicht zahlen, drohen dir Verzugszinsen und Schadensersatz. Deshalb gilt: Erst Finanzierung sichern, dann ausüben – und beides innerhalb der Frist.
| Zeitraum nach Mitteilung | Was du erledigst |
|---|---|
| Woche 1 | Kaufvertrag lesen, Budget prüfen, Unterlagen zu Einkommen und Eigenkapital zusammenstellen |
| Woche 1–2 | Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Energieausweis beim Vermieter oder Verwalter anfordern |
| Woche 2–4 | Finanzierungsanfrage stellen, Bewertung durch die Bank ermöglichen |
| Woche 4–6 | Darlehensangebot prüfen und unterschreiben |
| spätestens Woche 7 | Vorkaufsrecht schriftlich ausüben, Zugang nachweisbar – mit Sicherheitsabstand zum Fristende |
Beispielhafter Zeitplan der Redaktion, keine Zusage. Gesetzliche Frist: zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Stand: 27. September 2026.
Am schnellsten geht es, wenn du vorbereitet bist. Weißt du, dass dein Haus aufgeteilt wurde, kannst du schon vor dem Verkauf Unterlagen sammeln und deinen Spielraum mit dem Budgetrechner prüfen. Welche Unterlagen die Bank sehen will, steht in der Checkliste.
Die Mitteilung über dein Vorkaufsrecht ist da? Dann zählt jede Woche – lass deine Finanzierung zügig prüfen.
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Rechenbeispiel: Kauf der eigenen Mietwohnung
Ein Mieter in Bremen erhält die Mitteilung: Seine Wohnung wurde für 250.000 € an einen Investor verkauft. Er hat 55.000 € Eigenkapital.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (wie im Vertrag mit dem Dritten) | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bremen 5,0 % | 12.500 € |
| Notar und Grundbuch 1,5 % | 3.750 € |
| Gesamtkosten | 266.250 € |
| Eigenkapital | − 55.000 € |
| Darlehen | 211.250 € |
| Monatsrate bei 5,6 % p. a. (Zins plus Tilgung) | rund 986 € |
Beispiel, gerundet. Grunderwerbsteuer Bremen 5,0 % (Stand 27.09.2026); Notar und Grundbuch 1,5 % als obere Spanne laut Verbraucherzentrale; Rate ist eine Annahme, keine Zinsaussage. Ohne Makler.
Zur Rate kommt das Hausgeld, dafür entfällt die bisherige Miete. Die Grunderwerbsteuer zahlst du in der Regel aus Eigenkapital, mehr dazu unter Grunderwerbsteuer. Ein Vorteil gegenüber einem fremden Käufer: Du kennst die Wohnung, das Haus und oft auch den Zustand der Gemeinschaft aus eigener Erfahrung.
Wenn der Vermieter dich nicht informiert
Verkauft der Vermieter, ohne dich über dein Vorkaufsrecht zu unterrichten, kann er dir schadensersatzpflichtig werden. Der Bundesgerichtshof hat einer Mieterin den entgangenen Gewinn zugesprochen: Sie hätte ihre Wohnung für rund 186.571 € kaufen können, der Verkehrswert lag bei 266.250 € (BGH, Urteil vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14). Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab – lass dich im Zweifel rechtlich beraten, etwa beim örtlichen Mieterverein.
Vorkaufsrecht des Mieters und der Gemeinde: nicht verwechseln
Neben dem Mieter kann auch die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben (§§ 24 ff. BauGB). Das ist ein eigenes Recht mit eigenen Regeln. Beim normalen Kauf holt der Notar die Verzichtserklärung der Gemeinde ein, bevor der Kaufpreis fällig wird. Das Mietervorkaufsrecht betrifft dagegen nur umgewandelte Mietwohnungen.
Weiterlesen: Ablauf Hauskauf · Haushaltsrechnung · Eigentumswohnung kaufen · Haus oder Wohnung kaufen? Kosten, Wert und Finanzierung im Vergleich
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Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, mein Vorkaufsrecht als Mieter auszuüben?
Zwei Monate ab Empfang der Mitteilung über den Kaufvertrag (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Frist ist eine Ausschlussfrist, danach erlischt das Recht endgültig.
Muss ich für die Ausübung zum Notar?
Nein. Es genügt eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter (§ 577 Abs. 3 BGB). Die weitere Abwicklung des Kaufs läuft dann über den Notar.
Kann ich den Kaufpreis nachverhandeln?
Einen Anspruch darauf hast du nicht. Du kaufst zu den Bedingungen, die der Vermieter mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB).
Gilt das Vorkaufsrecht auch beim zweiten Verkauf?
Nein. Es besteht nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum (BGH, V ZR 269/06).
Was passiert, wenn ich ausübe, aber keine Finanzierung bekomme?
Mit der Ausübung kommt der Kauf zustande. Kannst du nicht zahlen, drohen Verzugszinsen und Schadensersatz. Sichere deshalb die Finanzierung, bevor du die Erklärung abgibst.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 27. September 2026.
Quellen:
- Bundesministerium der Justiz – § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters)
- Bundesministerium der Justiz – § 469 BGB (Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist)
- Bundesministerium der Justiz – § 464 BGB (Ausübung des Vorkaufsrechts)
- Bundesgerichtshof – Urteil vom 21.05.2025, VIII ZR 201/23 (PDF)
- Bundesgerichtshof – Pressemitteilung 10/2015: Entgangener Gewinn bei Vereitelung des Vorkaufsrechts
- Rechtsanwälte Kotz – Vorkaufsrecht des Mieters (zu BGH, V ZR 269/06)
- Bundesministerium der Justiz – § 24 BauGB (Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde)
- Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können
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Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
