Eigentumswohnung kaufen: Hausgeld, Rücklage, Teilungserklärung

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur vier Wände, sondern auch einen Anteil am ganzen Haus – und die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft. Prüfe deshalb vor dem Kauf Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Das monatliche Hausgeld gehört von Anfang an in deine Haushaltsrechnung.

Was du beim Kauf einer Eigentumswohnung eigentlich kaufst

Rechtlich besteht Wohnungseigentum aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an deiner Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören in der Regel Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und die zentrale Heizung. Alle Eigentümer bilden zusammen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die über gemeinsame Angelegenheiten per Beschluss entscheidet. Die Regeln dafür stehen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung (§ 8 WEG) teilt das Gebäude in einzelne Einheiten auf. Mit dem Aufteilungsplan zeigt sie, welche Räume zu deiner Wohnung gehören und wie groß dein Miteigentumsanteil ist. Meist enthält sie auch die Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Nutzung, Kostenverteilung und Sondernutzungsrechten, etwa für einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Prüfe genau: Ist der Kellerraum, der dir gezeigt wurde, wirklich deiner? Darf die Wohnung beruflich genutzt oder kurzzeitig vermietet werden? Wer muss Fenster oder Balkon instand halten? Ist die Wohnung vermietet und wurde sie erst in Eigentum umgewandelt, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen.

Diese Unterlagen solltest du vor dem Kauf prüfen

Die Verbraucherzentrale rät, vor allem die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu lesen, um einen Sanierungsstau und künftige Kosten zu erkennen. Folgende Unterlagen solltest du dir vom Verkäufer geben lassen:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie spätere Änderungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre und die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
• Wirtschaftsplan für das laufende Jahr (§ 28 Abs. 1 WEG) – daraus ergibt sich dein Hausgeld
• Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG) – der Vermögensbericht zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis des Gebäudes, mehr dazu unter Energieausweis
• Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und gegebenenfalls Mietvertrag, wenn die Wohnung vermietet ist

Das Recht, Verwaltungsunterlagen einzusehen, hat der Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Bitte den Verkäufer daher, dir die Unterlagen zu geben oder dich zur Einsicht beim Verwalter zu bevollmächtigen. Welche Papiere zusätzlich die Bank sehen will, steht in unserer Checkliste.

Worauf du in den Protokollen achtest

• Beschlossene Sonderumlagen: Wer zahlt, wenn eine Umlage vor dem Kauf beschlossen, aber erst danach fällig wird? Das sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein.
• Vertagte Sanierungen: Taucht dasselbe Thema, etwa Dach oder Heizung, Jahr für Jahr auf, ohne dass etwas passiert, ist das ein Warnsignal.
• Hausgeldrückstände und Streit: Häufige Rechtsstreitigkeiten oder zahlungsunfähige Eigentümer belasten die Gemeinschaft.

Hausgeld: was drinsteckt und wie es verteilt wird

Das Hausgeld ist dein monatlicher Vorschuss an die Gemeinschaft. Es deckt die laufenden Kosten des Gebäudes: Heizung und Warmwasser (bei Zentralheizung), Wasser, Müll, Hausreinigung, Gebäudeversicherung, Hausmeister, die Vergütung des Verwalters und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, soweit die Gemeinschaft nichts anderes beschließt (§ 16 Abs. 2 WEG). Grundsteuer und Strom für deine Wohnung sind nicht im Hausgeld enthalten, sie zahlst du selbst.

Die Erhaltungsrücklage: dein Schutz vor Sonderumlagen

Seit der WEG-Reform heißt die frühere Instandhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage. Das Gesetz verlangt eine „angemessene“ Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber keinen festen Betrag. Ob sie reicht, erkennst du im Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes: Steht bei einem 40 Jahre alten Haus eine Dachsanierung an und liegt die Rücklage weit unter den geschätzten Kosten, droht eine Sonderumlage – dann müssen alle Eigentümer ihren Anteil kurzfristig zahlen.

Wichtig für die Kaufnebenkosten: Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dir persönlich. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der anteilige Betrag der Rücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Mehr zur Steuer unter Grunderwerbsteuer.

Hausgeld in der Haushaltsrechnung

Banken ziehen das Hausgeld in der Haushaltsrechnung als laufende Ausgabe ab. Wohnst du selbst in der Wohnung, zählt der volle Betrag. Dazu kommen Grundsteuer, Strom und eine eigene Rücklage für Reparaturen innerhalb deiner Wohnung, etwa Bad oder Bodenbeläge. Im Beispiel unten ergibt sich eine monatliche Belastung von gut 360 € zusätzlich zur Kreditrate.

Mit dem Budgetrechner siehst du, welche Kreditrate neben dem Hausgeld noch Platz hat.

Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und oft eine Maklerprovision. Die Verbraucherzentrale nennt für Notar und Grundbuch etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises (Stand 06.11.2024). Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, musst du als Käufer einer Wohnung höchstens die Hälfte der Provision zahlen (§§ 656c, 656d BGB).

Deinen eigenen Fall rechnest du mit dem Kaufnebenkostenrechner. Ist die Wohnung vermietet und wurde das Haus erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum aufgeteilt, kann der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB). Kläre das vor dem Notartermin.

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Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de