Nießbrauch und Wohnrecht 2026: Unterschied, Wert und Finanzierung

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Beim Nießbrauch darfst du eine Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieten behalten, beim Wohnrecht darfst du sie nur selbst bewohnen – vermieten ist nur erlaubt, wenn es ausdrücklich gestattet wurde. Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs, mindern den Wert einer Schenkung um ihren Kapitalwert (Jahreswert × Vervielfältiger laut BMF-Tabelle) und machen eine Finanzierung schwieriger, weil Banken ihre Grundschuld im Rang davor haben wollen.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch gibt dir das umfassende Recht, eine Immobilie zu nutzen und alle Erträge daraus zu ziehen – also selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten –, während das Wohnrecht dich nur berechtigt, das Gebäude oder einen Teil davon selbst als Wohnung zu nutzen. Rechtlich ist der Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB geregelt. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist dagegen eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Der Eigentümer ist von der Nutzung der betroffenen Räume ausgeschlossen, du als Berechtigter darfst dort wohnen und deine Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB).

Gemeinsam haben beide Rechte, dass sie an eine bestimmte Person gebunden sind. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar (§ 1059 Satz 1 BGB), und auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wie das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB). Beide enden in der Regel mit dem Tod des Berechtigten, wenn sie lebenslang bestellt wurden. Der Eigentümer bleibt die ganze Zeit Eigentümer – er kann das Haus verkaufen oder vererben, aber der Käufer oder Erbe übernimmt es mit dem eingetragenen Recht.

Merkmal	Nießbrauch	Wohnungsrecht
Rechtsgrundlage	§§ 1030 ff. BGB	§ 1093 BGB (mit §§ 1090–1092 BGB)
Selbst wohnen	Ja	Ja
Vermieten erlaubt?	Ja, Ausübung darf überlassen werden (§ 1059 Satz 2 BGB)	Nur, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Mieteinnahmen	Stehen dem Nießbraucher zu	Keine, außer Überlassung ist gestattet
Laufende öffentliche Lasten, Zinsen bestehender Grundpfandrechte	Trägt der Nießbraucher (§ 1047 BGB), wenn nichts anderes vereinbart	Gesetzlich nicht dem Berechtigten zugewiesen – vertraglich regeln
Übertragbar / vererbbar	Nein (§ 1059, § 1061 BGB)	Nein (§ 1092 BGB)
Grundbuch	Abteilung II	Abteilung II

Darf ich mit Wohnrecht vermieten?

Mit einem Wohnrecht darfst du die Wohnung nur dann an andere überlassen oder vermieten, wenn die Überlassung im Bestellungsvertrag ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ohne diese Gestattung bleibt dir nur die eigene Nutzung – zusammen mit Familie und Personen, die du für deine Pflege brauchst. Genau das wird oft zum Problem, wenn ein Wohnberechtigter später ins Pflegeheim zieht: Das Recht erlischt dadurch nicht automatisch, die Räume stehen dann aber möglicherweise leer, und weder Berechtigter noch Eigentümer dürfen sie ohne Einigung vermieten.

Beim Nießbrauch ist das anders: Die Ausübung darf einem anderen überlassen werden (§ 1059 Satz 2 BGB). Der Nießbraucher kann also vermieten und die Miete behalten. Wer eine Immobilie an Kinder überträgt und sich die Mieteinnahmen als Altersvorsorge sichern will, wählt deshalb meist den Nießbrauch. Wer nur sicher wohnen bleiben möchte, kommt mit dem Wohnrecht aus – und belastet die Immobilie dabei in der Regel weniger stark. Einen Überblick, wie du Wohneigentum fürs Alter nutzt, findest du im Beitrag Immobilie als Altersvorsorge.

Wie werden Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?

Nießbrauch und Wohnrecht werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, in der alle Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten stehen; Grundschulden stehen dagegen in Abteilung III. Für die Eintragung brauchst du eine Bewilligung des Eigentümers in notariell beglaubigter Form, in der Praxis wird das Recht meist direkt im notariellen Übergabe- oder Schenkungsvertrag bestellt. Erst mit der Eintragung wirkt das Recht gegenüber jedem späteren Käufer, Erben oder Gläubiger.

Entscheidend ist der Rang. Er richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung – und zwar auch dann, wenn die Rechte in verschiedenen Abteilungen stehen (§ 879 BGB). Ein Wohnrecht, das bei der Übergabe des Elternhauses im Jahr 2015 eingetragen wurde, steht also im Rang vor einer Grundschuld, die das Kind 2026 für eine Modernisierung eintragen lässt. Was eine Grundschuld genau ist und wie sie wirkt, erklärt der Beitrag Grundschuld einfach erklärt; wie der Eintrag selbst abläuft, steht im Beitrag Grundbucheintrag.

• Abteilung I: Eigentümer und Grundlage des Eigentumserwerbs.
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, z. B. Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung, Erbbaurecht.
• Abteilung III: Grundpfandrechte wie Grundschuld und Hypothek.

Wie berechnet man den Wert von Nießbrauch und Wohnrecht?

Der steuerliche Wert (Kapitalwert) eines lebenslangen Nießbrauchs oder Wohnrechts ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht des Berechtigten abhängt (§ 14 Abs. 1 BewG). Die Vervielfältiger beruhen auf der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamts und einem Rechnungszins von 5,5 Prozent; das Bundesfinanzministerium veröffentlicht sie jedes Jahr neu. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, das auf der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 beruht (Quelle: BMF-Schreiben IV D 4 – S 3104/00002/013/003, Stand 10/2026).

Der Jahreswert ist bei einem Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie in der Regel die erzielbare Jahresmiete, beim Wohnrecht der Mietwert der genutzten Räume. Er ist allerdings nach oben gedeckelt: Höchstens der Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 darf angesetzt werden (§ 16 BewG). Bei einem Grundbesitzwert von 450.000 Euro liegt die Grenze also bei rund 24.194 Euro pro Jahr (Berechnung der Redaktion). Wie der Wert einer Immobilie überhaupt ermittelt wird, erfährst du im Beitrag Immobilienbewertung.

Alter des Berechtigten	Vervielfältiger Mann	Vervielfältiger Frau	Kapitalwert je 10.000 € Jahreswert (Frau)
50 Jahre	14,977	15,711	157.110 €
60 Jahre	12,798	13,832	138.320 €
65 Jahre	11,444	12,583	125.830 €
70 Jahre	9,938	11,107	111.070 €
75 Jahre	8,282	9,393	93.930 €
80 Jahre	6,509	7,490	74.900 €
85 Jahre	4,743	5,512	55.120 €

Je jünger der Berechtigte, desto höher der Vervielfältiger und desto stärker mindert das Recht den Wert der Schenkung. Frauen haben wegen der höheren Lebenserwartung höhere Faktoren als Männer. Stirbt der Berechtigte früh, kann die Steuer auf Antrag nach der tatsächlichen Laufzeit berichtigt werden: Bei einem Alter von über 70 bis 75 Jahren gilt das etwa, wenn das Recht innerhalb von fünf Jahren wegfällt (§ 14 Abs. 2 BewG, Stand 10/2026).

Wie wirken sich Nießbrauch und Wohnrecht auf die Schenkungsteuer aus?

Behältst du dir bei einer Schenkung einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor, wird dessen Kapitalwert vom Wert der Immobilie abgezogen, sodass der Beschenkte nur den verbleibenden Betrag versteuern muss. Das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist seit dem 1. Januar 2009 aufgehoben. Danach werden die persönlichen Freibeträge abgezogen: 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen sowie nicht verwandte Personen (§ 16 Abs. 1 ErbStG, Stand 10/2026).

Die Freibeträge gelten je Schenker und Beschenktem und stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung, weil Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden (§ 14 ErbStG). Was oberhalb des Freibetrags bleibt, wird in Steuerklasse I mit 7 Prozent (bis 75.000 Euro), 11 Prozent (bis 300.000 Euro) oder 15 Prozent (bis 600.000 Euro) besteuert (§ 19 Abs. 1 ErbStG, Stand 10/2026).

Wichtig zum Stand: Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. und 13. Oktober 2026 über das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz; Prüfgegenstand sind unter anderem die persönlichen Freibeträge in § 16 Abs. 1 ErbStG (Az. 1 BvF 1/23 und 1 BvR 804/22). Eine Entscheidung wird erst Wochen bis Monate nach der Verhandlung erwartet. Bis dahin gelten die oben genannten Werte. Plant ihr eine Übertragung, lasst den Zeitpunkt steuerlich prüfen.

Wie sieht eine Beispielrechnung für Nießbrauch und Schenkungsteuer aus?

Im folgenden Beispiel spart der vorbehaltene Nießbrauch die gesamte Schenkungsteuer, weil der Erwerb nach Abzug des Kapitalwerts unter den Freibetrag von 400.000 Euro fällt. Die Annahmen: Eine 70-jährige Mutter überträgt im Jahr 2026 ein vermietetes Haus mit einem Grundbesitzwert von 450.000 Euro an ihre Tochter. Sie behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Die Jahresnettomiete beträgt 15.600 Euro (1.300 Euro pro Monat). Weitere Schenkungen in den letzten zehn Jahren gab es nicht.

Rechenschritt	Ohne Nießbrauch	Mit Nießbrauch
Grundbesitzwert	450.000 €	450.000 €
Höchstjahreswert (450.000 € ÷ 18,6)	–	24.194 €
Angesetzter Jahreswert (tatsächliche Miete, da niedriger)	–	15.600 €
Vervielfältiger Frau, 70 Jahre	–	11,107
Kapitalwert Nießbrauch	–	173.269 €
Bereicherung	450.000 €	276.731 €
Freibetrag Kind	400.000 €	400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb	50.000 €	0 €
Schenkungsteuer (7 %)	3.500 €	0 €

Zusätzlich bleibt vom Freibetrag der Tochter noch ein Rest von rund 123.000 Euro für weitere Schenkungen der Mutter innerhalb der nächsten zehn Jahre (Berechnung der Redaktion). Bei höheren Immobilienwerten wird der Effekt noch deutlicher: Bei 800.000 Euro Grundbesitzwert und 24.000 Euro Jahresmiete läge der Kapitalwert mit demselben Faktor bei rund 266.568 Euro; statt 400.000 Euro wären dann nur noch rund 133.400 Euro steuerpflichtig (Beispiel, Berechnung der Redaktion). Wie geerbte oder geschenkte Immobilien unter Geschwistern aufgeteilt werden, beschreibt der Beitrag Geerbte Immobilie: Geschwister auszahlen.

Warum zögern Banken bei Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht?

Banken zögern, weil ein Nießbrauch oder Wohnrecht, das im Rang vor ihrer Grundschuld steht, in einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt und den erzielbaren Erlös stark drückt. Rechte, die dem Anspruch der betreibenden Bank im Rang vorgehen, fallen in das geringste Gebot und bleiben nach dem Zuschlag bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Rechte, die nachrangig sind, erlöschen dagegen mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). Wer ein Haus ersteigert, auf dem eine 70-Jährige lebenslang wohnen darf, zahlt dafür deutlich weniger – und genau dieses Risiko preist die Bank ein.

In der Praxis führt ein vorrangiges Recht zu einem niedrigeren Beleihungswert, zu einem höheren Eigenkapital-Bedarf oder dazu, dass die Bank gar nicht finanziert. Manche Institute ziehen den Kapitalwert des Rechts vom Beleihungswert ab, andere lehnen Objekte mit vorrangigen Rechten grundsätzlich ab. Hinzu kommt: Ein Nießbraucher trägt nach § 1047 BGB zwar die Zinsen der Grundpfandrechte, die schon bei Bestellung des Nießbrauchs bestanden – für eine später aufgenommene Finanzierung gilt das aber nicht automatisch. Das solltet ihr vertraglich regeln.

Was ist ein Rangrücktritt und wer muss zustimmen?

Ein Rangrücktritt bedeutet, dass der Inhaber des Nießbrauchs oder Wohnrechts erklärt, mit seinem Recht hinter die neue Grundschuld der Bank zurückzutreten, damit diese den ersten Rang bekommt. Dafür braucht es nach § 880 BGB die Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten sowie die Eintragung im Grundbuch; tritt ein Grundpfandrecht zurück, muss außerdem der Eigentümer zustimmen. Die Erklärung wird notariell beglaubigt, die Kosten für Notar und Grundbuchamt trägt in aller Regel der Kreditnehmer.

Für die Eltern ist der Rangrücktritt ein echtes Risiko: Kann das Kind seinen Kredit nicht mehr bedienen, erlischt ihr Wohnrecht oder Nießbrauch bei einer Zwangsversteigerung, und sie haben nur noch einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös, der erst nach der Bank bedient wird. Bevor ihr einen Rangrücktritt unterschreibt, solltet ihr deshalb klären:

• Wie hoch ist die neue Grundschuld, und ist sie auf den tatsächlichen Kreditbedarf begrenzt?
• Ist die Rate auch bei steigenden Zinsen tragbar? Eine saubere Haushaltsrechnung hilft hier.
• Gibt es eine Alternative, etwa einen Rangvorbehalt bei der Bestellung des Rechts oder eine kleinere Finanzierung im zweiten Rang?
• Wurde ein Notar zu den Folgen für den Berechtigten befragt?

Wird ein Recht neu bestellt und ist schon absehbar, dass später finanziert werden soll, kann der Eigentümer sich einen Rangvorbehalt eintragen lassen (§ 881 BGB). Dann darf eine spätere Grundschuld bis zu einem festgelegten Betrag vor das Recht treten, ohne dass der Berechtigte noch einmal zustimmen muss.

Kann ich ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch kaufen?

Ja, du kannst ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch kaufen, das Recht bleibt aber bestehen, und du darfst die betroffenen Räume so lange nicht selbst nutzen, bis es erlischt. Solche Objekte werden deshalb mit einem deutlichen Abschlag angeboten, der sich am Kapitalwert des Rechts orientiert. Für die Finanzierung heißt das: Die Bank bewertet nur das, was ihr im Ernstfall bleibt, und verlangt oft mehr Eigenkapital. Lass dir vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug geben und prüfe Abteilung II genau – Details zum Ablauf findest du im Beitrag Kaufvertrag und Notartermin.

Eine verwandte Konstellation ist die Immobilienverrentung, bei der Eigentümer ihr Haus verkaufen und sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch eintragen lassen. Auch hier gilt: Das Recht steht im Grundbuch, der Käufer übernimmt die Immobilie mit dieser Last.

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