Grundbucheintrag beim Hauskauf: Dauer, Kosten, Ablauf 2026

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Der Grundbucheintrag beim Hauskauf läuft in zwei Stufen: Kurz nach dem Notartermin wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Eigentumsumschreibung folgt erst, wenn Grunderwerbsteuer und Kaufpreis bezahlt sind – insgesamt dauert das meist einige Wochen bis wenige Monate. Das Grundbuchamt berechnet dafür nach GNotKG eine 0,5-Gebühr für die Vormerkung und eine 1,0-Gebühr für die Umschreibung, bei 300.000 Euro Kaufpreis zusammen 977,50 Euro inklusive Löschung der Vormerkung (Berechnung der Redaktion, Stand 10/2026).

Was ist der Grundbucheintrag beim Hauskauf?

Der Grundbucheintrag ist der amtliche Schritt, mit dem du rechtlich Eigentümer deines Hauses wirst – denn für den Eigentumsübergang an einem Grundstück braucht es die Einigung von Käufer und Verkäufer (Auflassung) und die Eintragung im Grundbuch (Quelle: §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB, Stand 10/2026). Die Auflassung erklärt ihr beide vor dem Notar, meist gleich im Kaufvertrag. Bis zur Eintragung bleibt aber der Verkäufer Eigentümer.

Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt, dort im Grundbuchamt. Es zeigt für jedes Grundstück, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Banken verlassen sich darauf, und auch du solltest vor dem Kauf hineinschauen. Der gesamte Weg vom Kaufvertrag bis zum Eintrag ist Teil des Ablaufs beim Hauskauf.

Welche Abteilungen hat das Grundbuch?

Ein Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wohnrechte oder Vorkaufsrechte, Abteilung III die Grundpfandrechte wie Grundschulden (Quelle: Schwäbisch Hall, Stand 10/2025).

Teil	Was steht drin?	Worauf du achten solltest
Bestandsverzeichnis	Lage, Flurstück, Größe, Wirtschaftsart des Grundstücks	Stimmt die Fläche mit dem Exposé überein?
Abteilung I	Eigentümer und Grundlage des Erwerbs	Ist der Verkäufer wirklich (allein) Eigentümer?
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen, z. B. Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Erbbaurecht, Zwangsversteigerungsvermerk, Auflassungsvormerkung	Bleiben Rechte bestehen, die dich einschränken?
Abteilung III	Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken	Werden alte Grundschulden des Verkäufers gelöscht?

Deine Auflassungsvormerkung landet in Abteilung II, deine neue Grundschuld für die Bank in Abteilung III. Bestehende Rechte wie ein Erbbaurecht oder ein Wohnrecht können den Wert deiner Immobilie stark beeinflussen – lies Abteilung II deshalb besonders aufmerksam.

Wie läuft der Grundbucheintrag Schritt für Schritt ab?

Der Grundbucheintrag läuft in festen Schritten: Notartermin, Antrag auf Vormerkung, Bescheid über die Grunderwerbsteuer, Zahlung der Steuer, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Kaufpreiszahlung und zum Schluss die Eigentumsumschreibung durch das Grundbuchamt (Quelle: Schwäbisch Hall, Stand 10/2025; Immobilienscout24, Stand 08/2025). Den Antrag stellt der Notar für dich, du musst nicht selbst zum Amt.

1. Beurkundung: Du unterschreibst den Kaufvertrag beim Notar, meist mit Auflassung und Bewilligung der Vormerkung. Details findest du unter Kaufvertrag und Notartermin.
2. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt sie in der Regel direkt nach dem Termin beim Grundbuchamt.
3. Grunderwerbsteuer: Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt. Du erhältst einen Steuerbescheid und zahlst innerhalb eines Monats (Quelle: § 15 GrEStG). Wie hoch die Steuer in deinem Bundesland ist, liest du unter Grunderwerbsteuer 2026.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Bescheinigung aus und schickt sie an den Notar.
5. Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreis: Liegen Vormerkung, Löschungsunterlagen und Genehmigungen vor, teilt dir der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Jetzt zahlt deine Bank aus.
6. Eigentumsumschreibung: Bestätigt der Verkäufer den Zahlungseingang, beantragt der Notar die Umschreibung. Das Grundbuchamt trägt dich in Abteilung I ein und löscht die Vormerkung.
7. Benachrichtigung: Das Grundbuchamt informiert die Beteiligten über die Eintragung.

Was ist eine Auflassungsvormerkung und warum ist sie wichtig?

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II, der deinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums sichert: Verfügt der Verkäufer danach noch über das Grundstück – verkauft er es zum Beispiel ein zweites Mal oder belastet es –, ist das dir gegenüber unwirksam (Quelle: § 883 Abs. 2 BGB, Stand 10/2026). Der Schutz gilt ausdrücklich auch gegen Zwangsvollstreckung und gegen einen Insolvenzverwalter des Verkäufers (Quelle: § 883 Abs. 2 BGB).

Darum zahlst du den Kaufpreis erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist. Ohne sie würdest du dein Geld überweisen, ohne sicher zu sein, das Haus auch zu bekommen. Die Vormerkung kostet beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr aus dem Kaufpreis (Quelle: GNotKG KV 14150). Nach der Eigentumsumschreibung wird sie gelöscht, dafür fallen pauschal 25 Euro an (Quelle: GNotKG KV 14143; Deutscher Notarverein, Kostenbeispiel).

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des Finanzamts, dass deiner Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen – ohne sie darf das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer eintragen (Quelle: § 22 Abs. 1 GrEStG, Stand 10/2026). Das Finanzamt muss sie erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht (Quelle: § 22 Abs. 2 GrEStG).

Die Bescheinigung wird schriftlich erteilt, eine elektronische Übermittlung ist laut Gesetz ausgeschlossen (Quelle: § 22 Abs. 2 GrEStG, Stand 10/2026). Für dich heißt das: Zahle die Grunderwerbsteuer zügig. Jede Woche, die du wartest, verschiebt die Umschreibung nach hinten. Die Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten, die du mit dem Kaufnebenkostenrechner vorab planen kannst.

Wie lange dauert der Grundbucheintrag?

Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung vergehen meist einige Wochen bis wenige Monate; die genaue Dauer hängt vor allem von der Auslastung des Grundbuchamts, der Bearbeitung beim Finanzamt und davon ab, wie schnell du Steuer und Kaufpreis zahlst (Quelle: Schwäbisch Hall, Stand 10/2025). Ein Ratgeber nennt für die Eintragung ab Vertragsunterzeichnung meist vier bis sechs Wochen, schränkt aber ein, dass es auch mehrere Monate dauern kann (Quelle: Immobilienscout24, Stand 08/2025).

Für die Vormerkung gibt es keine gesetzliche Frist. Sie wird bei vielen Grundbuchämtern innerhalb weniger Wochen eingetragen, bei stark ausgelasteten Ämtern dauert es länger. Feste Bearbeitungszeiten veröffentlichen die Ämter nicht einheitlich. Plane deshalb mit Puffer, vor allem wenn du deine alte Wohnung kündigst oder Handwerker bestellst.

Wichtig: Du musst nicht bis zur Eigentumsumschreibung warten, um einzuziehen. Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist mit der Kaufpreiszahlung auf dich über – so wie es im Kaufvertrag steht. Ab dann trägst du auch Grundsteuer und Versicherung.

Was kostet der Grundbucheintrag?

Das Grundbuchamt berechnet für die Vormerkung eine 0,5-Gebühr, für die Eigentumsumschreibung eine 1,0-Gebühr aus dem Kaufpreis und für die Grundschuld eine 1,0-Gebühr aus deren Nennbetrag, jeweils nach Tabelle B des GNotKG (Quelle: GNotKG KV 14150, 14110, 14121, Stand 10/2026). Umsatzsteuer fällt auf diese Gerichtsgebühren nicht an. Die Kosten trägt laut Gesetz der Käufer (Quelle: § 448 Abs. 2 BGB).

Kaufpreis	Vormerkung (0,5)	Eigentum (1,0)	Löschung Vormerkung	Grundschuld 80 % (1,0)	Grundbuch gesamt
200.000 €	217,50 €	435,00 €	25,00 €	381,00 €	1.058,50 €
300.000 €	317,50 €	635,00 €	25,00 €	535,00 €	1.512,50 €
400.000 €	392,50 €	785,00 €	25,00 €	635,00 €	1.837,50 €
500.000 €	467,50 €	935,00 €	25,00 €	785,00 €	2.212,50 €

Rechenbeispiel: 350.000 Euro Kaufpreis

Bei 350.000 Euro Kaufpreis beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B 685 Euro (Quelle: GNotKG Anlage 2, Stand 10/2026). Die Vormerkung kostet die Hälfte, also 342,50 Euro. Die Eigentumsumschreibung kostet 685 Euro, die Löschung der Vormerkung 25 Euro. Lässt du eine Grundschuld über 280.000 Euro eintragen, kommen 585 Euro dazu. Insgesamt zahlst du an das Grundbuchamt 1.637,50 Euro (Berechnung der Redaktion). Die Kosten des Notars kommen getrennt dazu – eine vollständige Übersicht findest du im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.

Wer darf einen Grundbuchauszug beantragen und was kostet er?

Einen Grundbuchauszug bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt – etwa als Eigentümer, als Kaufinteressent in ernsthaften Verhandlungen mit Vollmacht des Eigentümers oder als Gläubiger (Quelle: § 12 GBO; Justizministerium Baden-Württemberg, Stand 09/2024). Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Behörden müssen das Interesse nicht darlegen (Quelle: § 43 GBV). Außerdem ist Einsicht möglich, wenn der Eigentümer zugestimmt hat (Quelle: § 43 GBV).

• Beim Grundbuchamt: Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher (beglaubigter) Ausdruck 20 Euro (Quelle: GNotKG KV 17000 und 17001, Stand 10/2026).
• Beim Notar: Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter 15 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer, Abrufauslagen von in der Regel 8 Euro und Porto (Quelle: Justizministerium Baden-Württemberg, Stand 09/2024).
• Was du mitbringst: Personalausweis, Nachweis deines Interesses und gegebenenfalls eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers (Quelle: Justizministerium Baden-Württemberg, Stand 09/2024).

Als Kaufinteressent bittest du am besten den Verkäufer, dir einen aktuellen Auszug zu geben oder eine Vollmacht auszustellen. Auch deine Bank wird für die Finanzierung einen aktuellen Auszug verlangen – er gehört auf deine Checkliste für die Baufinanzierung. Vorsicht bei privaten Online-Anbietern: Sie können zusätzliche Kosten verlangen (Quelle: Justizministerium Baden-Württemberg, Stand 09/2024).

Was hilft, wenn sich der Grundbucheintrag verzögert?

Bei Verzögerungen hilft vor allem, die Ursache gezielt zu klären: Frag zuerst beim Notar nach, an welcher Stelle der Vorgang steht – er sieht, ob die Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt, ob noch eine Genehmigung aussteht oder ob der Antrag beim Grundbuchamt liegt.

• Steuer sofort zahlen: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung kommt erst nach der Zahlung (Quelle: § 22 Abs. 2 GrEStG).
• Zahlungseingang bestätigen lassen: Der Notar beantragt die Umschreibung erst, wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt. Erinnere den Verkäufer daran.
• Bank früh informieren: Sobald der Notar den Kaufpreis fällig stellt, braucht deine Bank die Unterlagen für die Auszahlung. Fehlende Dokumente kosten Zeit und unter Umständen Zwischenfinanzierung oder Bereitstellungszinsen.
• Beim Grundbuchamt nachfragen: Der Notar kann den Stand dort erfragen. Liegt alles vor, bleibt meist nur abzuwarten – die Ämter arbeiten Anträge in der Reihenfolge des Eingangs ab.

Solange die Vormerkung eingetragen ist, bist du auch bei einer längeren Wartezeit rechtlich geschützt. Die Verzögerung ist dann vor allem ein Zeit- und Kostenthema, kein Risiko für dein Eigentum.

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