Grundschuld einfach erklärt: Eintragung, Kosten, Löschung

Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an deiner Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank als Sicherheit für deinen Kredit dient. Sie wird beim Notar bestellt, kostet für Beurkundung und Eintragung zusammen grob ein halbes Prozent des Grundschuldbetrags und bleibt so lange im Grundbuch, bis du ihre Löschung beantragst – auch dann, wenn der Kredit längst abbezahlt ist.

Was eine Grundschuld ist

Nach § 1191 BGB wird ein Grundstück so belastet, dass an den Berechtigten „eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist“. Praktisch heißt das: Zahlst du deinen Kredit nicht mehr, darf die Bank die Immobilie zwangsversteigern lassen und sich aus dem Erlös bedienen. Eine Forderung setzt die Grundschuld dafür nicht voraus – sie ist ein eigenständiges Recht. Welche Schulden sie absichert, steht in einer separaten Vereinbarung, der Sicherungsabrede oder Zweckerklärung, die du mit der Bank unterschreibst.

In fast jeder Baufinanzierung verlangt die Bank eine Grundschuld, meist an erster Rangstelle im Grundbuch (Abteilung III). Der Rang entscheidet, wer bei einer Versteigerung zuerst Geld bekommt. Deshalb ist die erste Rangstelle für die Bank so wichtig und beeinflusst auch die Konditionen.

Grundschuldbestellung: So läuft sie ab

1. Bank schickt das Formular: Nach der Kreditzusage bekommt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde der Bank, meist mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.
2. Beurkundung: Beim Kauf wird die Grundschuld oft direkt nach dem Kaufvertrag beurkundet. Da du noch nicht Eigentümer bist, erteilt dir der Verkäufer im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht.
3. Eintragung: Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt. Erst wenn sie gesichert ist, zahlt die Bank den Kredit aus.
4. Kostenrechnungen: Du bekommst eine Rechnung vom Notar und eine vom Grundbuchamt.

Grundschuld oder Hypothek: der Unterschied

Die Hypothek (§ 1113 BGB) ist streng an eine bestimmte Forderung gebunden. Sinkt der Kredit, sinkt auch das Recht der Bank – ist er getilgt, erlischt die Hypothek als Recht der Bank. Das nennt man Akzessorietät. Die Grundschuld dagegen bleibt in voller Höhe bestehen, egal wie viel du schon zurückgezahlt hast. Genau das macht sie für Banken flexibel: Eine einmal eingetragene Grundschuld kann später einen neuen Kredit absichern, ohne dass ein neuer Notartermin nötig ist.

Zu deinem Schutz gilt seit 2008 § 1192 Abs. 1a BGB: Verkauft die Bank eine Sicherungsgrundschuld weiter, kannst du dem neuen Gläubiger alle Einwände aus deiner Sicherungsabrede entgegenhalten – etwa, dass du pünktlich zahlst.

Was kostet die Grundschuld?

Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld (Geschäftswert). Maßgeblich sind das Kostenverzeichnis des GNotKG und die Gebührentabelle B. Für die Grundschuldbestellung fallen im Regelfall an:

• Notar: 1,0-Gebühr für die Beurkundung (Nr. 21200 KV GNotKG), dazu Auslagen und 19 % Umsatzsteuer. Je nach Fall kommen Vollzugs- oder Betreuungsgebühren hinzu.
• Grundbuchamt: 1,0-Gebühr für die Eintragung (Nr. 14121 KV GNotKG), ohne Umsatzsteuer.

Als grobe Faustregel liegst du damit bei etwa 0,5 % des Grundschuldbetrags. Die Grundschuldkosten gehören zu den Kaufnebenkosten und werden meist aus Eigenkapital bezahlt. Viele Banken lassen die Grundschuld etwas höher eintragen als den Kredit, damit später Spielraum bleibt. Das kostet etwas mehr Gebühren, kann aber eine spätere Aufstockung erleichtern.

Abtretung bei Umschuldung und Anschlussfinanzierung

Wechselst du nach Ablauf der Zinsbindung die Bank, braucht die neue Bank eine Sicherheit. Statt eine neue Grundschuld zu bestellen und die alte zu löschen, kann die alte Bank ihre Grundschuld an die neue abtreten. Die neue Bank schließt dann eine eigene Sicherungsabrede mit dir. Im Grundbuch wird nur der Gläubigerwechsel als Veränderung eingetragen; dafür fällt beim Grundbuchamt in der Regel eine 0,5-Gebühr an (Beispiel 300.000 €: 317,50 €), zuzüglich möglicher Beglaubigungskosten. Das ist meist deutlich günstiger als eine Neubestellung mit anschließender Löschung.

Bei der Anschlussfinanzierung lohnt es sich deshalb, früh zu klären, ob die neue Bank eine Abtretung akzeptiert und wer die Unterlagen anfordert. Die Abtretung braucht einige Wochen Vorlauf – plane sie ein, damit der Wechsel zum Stichtag klappt.

Grundschuld nach der Tilgung: löschen oder stehen lassen?

Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, schickt dir die Bank auf Anfrage eine Löschungsbewilligung. Damit ist die Grundschuld aber noch nicht aus dem Grundbuch verschwunden. Du hast zwei Möglichkeiten:

• Löschen: Du lässt beim Notar deine Zustimmung zur Löschung beglaubigen (§ 27 GBO verlangt die Zustimmung des Eigentümers). Der Notar reicht Bewilligung und Antrag beim Grundbuchamt ein.
• Stehen lassen: Du bewahrst die Löschungsbewilligung sicher auf. Die Grundschuld steht weiterhin im Grundbuch und kann später einen neuen Kredit absichern, etwa für eine Modernisierung. Auch eine Abtretung an dich selbst ist möglich (Eigentümergrundschuld).

Beim Verkauf der Immobilie erwartet der Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundbuch. Hier kümmert sich der Notar im Rahmen des Kaufvertrags um die Löschung, und die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst.

Grundschuld und weitere Kredite

Eine bestehende, nicht voll ausgeschöpfte Grundschuld ist wertvoll: Die Bank kann sie für einen weiteren Kredit nutzen, du sparst Notar- und Grundbuchkosten. Voraussetzung ist, dass die Sicherungsabrede das erlaubt oder neu gefasst wird. Kleinere Vorhaben lassen sich auch ohne Grundschuld finanzieren – dazu mehr im Beitrag zum Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag. Ohne Grundbuchsicherheit sind die Zinsen allerdings in der Regel höher.

Worauf du achten solltest

• Sicherungsabrede lesen: Eine „weite“ Zweckerklärung sichert alle Forderungen der Bank, auch spätere. Eine „enge“ bezieht sich nur auf den Baukredit.
• Höhe abstimmen: Eine etwas höhere Grundschuld schafft Spielraum für Nachfinanzierungen, kostet aber höhere Gebühren.
• Löschungsbewilligung aufbewahren: Geht sie verloren, muss die Bank eine neue ausstellen – das kostet Zeit.
• Grundbuchauszug prüfen: Vor dem Kauf zeigt Abteilung III, welche Grundschulden noch eingetragen sind und gelöscht werden müssen.

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Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de