Grundstück kaufen und finanzieren: Preise, Nebenkosten, Bebauungsplan

Bevor du ein Grundstück kaufst, prüfe drei Dinge: den Bodenrichtwert als Preisanker, den Bebauungsplan als Rahmen für dein Haus und die Erschließung als Kostenfaktor. Rechne zum Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft eine volle Maklerprovision hinzu. Finanzieren lässt sich ein Grundstück am einfachsten zusammen mit dem Hausbau – für reines Bauland ohne Bauvorhaben sind Banken meist zurückhaltend.

Was kostet Bauland?

Grundstückspreise schwanken regional stärker als Hauspreise. Ein paar amtliche Werte zur Einordnung:

Das Angebot ist knapp: Laut Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 der Gutachterausschüsse wurden 2024 rund 46.200 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft – etwa halb so viele wie im Durchschnitt der 2010er-Jahre. Wie Banken den Wert von Grundstück und Haus für die Finanzierung ansetzen, erklärt unser Beitrag zur Immobilienbewertung.

Bodenrichtwert: der erste Preis-Check

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter, den der örtliche Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ableitet. Über das länderübergreifende Portal BORIS-D kannst du ihn für viele Bundesländer kostenlos auf der Karte abrufen; einige Länder bieten eigene Portale an.

• Richtwert, kein Preisschild: Er gilt für ein typisches Grundstück der Zone. Größe, Zuschnitt, Hanglage oder eine fehlende Erschließung verändern den Wert.
• Erschließungszustand beachten: Im Bodenrichtwert ist angegeben, ob er für erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig gilt. Das kann schnell einen fünfstelligen Unterschied machen.
• Stichtag prüfen: Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre ermittelt (§ 196 BauGB). In Märkten mit Bewegung kann der aktuelle Preis abweichen.

Bebauungsplan und Bauvoranfrage

Ob und wie du bauen darfst, regelt das Baurecht. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, bestimmt dieser die Spielregeln (§ 30 BauGB): Art der Nutzung, Grundflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Dachform, Baugrenzen. Ohne Bebauungsplan im Ortskern muss sich dein Haus in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Im Außenbereich ist privates Wohnen nur in Ausnahmefällen zulässig (§ 35 BauGB).

• Bebauungsplan einsehen: Beim Bauamt oder im Geoportal der Gemeinde, inklusive textlicher Festsetzungen.
• Bauvoranfrage stellen: Wenn dein Hausentwurf an Grenzen stößt oder kein Bebauungsplan besteht, klärt ein Vorbescheid nach der Landesbauordnung verbindlich einzelne Fragen – etwa ob ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zulässig ist. Die Gebühren richten sich nach Landesrecht.
• Baulasten und Grundbuch: Prüfe das Baulastenverzeichnis und Abteilung II des Grundbuchs auf Wegerechte, Leitungsrechte oder Vorkaufsrechte.

Bodengutachten und Erschließung

Was im Boden steckt, bestimmt die Gründungskosten. Ein Baugrundgutachten klärt Tragfähigkeit, Grundwasser und mögliche Altlasten. Es ist die Grundlage für die Statik – bei Hanglagen, Lehmböden oder hohem Grundwasser können Keller oder Bodenplatte deutlich teurer werden. Idealerweise lässt du es vor dem Notartermin erstellen oder machst den Kauf davon abhängig.

Bei der Erschließung unterscheidest du zwei Kostenarten:

• Erschließungsbeiträge: Für die erstmalige Herstellung von Straße, Beleuchtung oder Entwässerung kann die Gemeinde Beiträge erheben; sie trägt nach § 129 BauGB mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands selbst. Kläre im Kaufvertrag, ob das Grundstück bereits abgerechnet ist und wer künftige Bescheide zahlt.
• Hausanschlüsse: Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation zahlst du beim Bau extra an die Versorger. Diese Kosten gehören zu den Baunebenkosten.

Nebenkosten beim Grundstückskauf

Die Kaufnebenkosten fallen auf den Grundstückspreis an – und beim Kauf von einem Bauträger auf Grundstück und Haus zusammen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, in Niedersachsen und Bremen etwa 5,0 %. Für Notar und Grundbuch rechnest du grob 1,5 %. Beim Makler gilt: Die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer (§ 656c BGB) erfasst nur Wohnungen und Einfamilienhäuser – bei einem unbebauten Grundstück kann die volle Provision beim Käufer liegen. Verhandeln lohnt sich.

Rechenbeispiel: 600 m² Bauland in Niedersachsen

Die Kaufnebenkosten für dein eigenes Bundesland rechnest du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch.

Grundstück finanzieren – mit oder ohne sofortigen Bau

Die meisten Bauherren finanzieren Grundstück und Haus in einem Paket. Die Bank bewertet dann das fertige Objekt als Sicherheit, und das Grundstück wird aus dem ersten Darlehensabruf oder aus Eigenkapital bezahlt. In der Praxis setzen Banken voraus, dass das Eigenkapital vorrangig in Grundstück und Nebenkosten fließt.

Schwieriger ist ein Grundstückskauf ohne konkretes Bauvorhaben. Unbebautes Land bringt keine Mieteinnahmen, ist schwerer zu verwerten und wird von vielen Banken deshalb nur mit höherem Eigenkapital, kürzerer Laufzeit oder gar nicht finanziert. Diese Punkte solltest du kennen:

• Bauplan vorlegen: Mit Entwurf, Kostenschätzung und Zeitplan steigen die Chancen auf eine Gesamtfinanzierung deutlich.
• Bauverpflichtung: Kommunale Grundstücke werden oft nur mit Baupflicht innerhalb einer Frist verkauft, sonst droht ein Rückkaufrecht der Gemeinde. Lies die Klausel genau.
• Grundsteuer C: Seit 2025 dürfen Gemeinden für baureife, unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen (§ 25 Abs. 5 GrStG). Liegenlassen kann teurer werden.
• Bereitstellungszinsen: Liegen zwischen Grundstückskauf und Baubeginn viele Monate, kann der nicht abgerufene Darlehensteil Bereitstellungszinsen kosten. Plane die Abrufe entsprechend.

Weiterlesen: Hausbau-Kosten 2026 · Anbau finanzieren · Nachfinanzierung und Zwischenfinanzierung · Erbbaurecht finanzieren

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de