Geerbte Immobilie: Geschwister auszahlen und die Übernahme finanzieren

Wenn du ein geerbtes Haus behalten willst, zahlst du deine Geschwister in Höhe ihres Anteils am Verkehrswert aus und übernimmst die Immobilie im Rahmen einer notariellen Erbauseinandersetzung. Die Auszahlung lässt sich wie ein Kauf mit einer Baufinanzierung bezahlen, wobei dein eigener Erbanteil wie Eigenkapital wirkt. Grunderwerbsteuer fällt dabei unter Miterben in der Regel nicht an.

Ausgangslage: die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, gehört ihnen der Nachlass zunächst gemeinsam als Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Keiner besitzt ein bestimmtes Zimmer oder eine bestimmte Hälfte des Hauses, sondern jeder einen Anteil am Ganzen. Entscheidungen über das Haus müssen gemeinsam getroffen werden, und jeder Miterbe kann grundsätzlich verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 BGB).

Für eine Immobilie gibt es im Kern drei Wege: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, gemeinsam behalten (zum Beispiel vermieten) oder einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Sie bringt oft weniger als ein freier Verkauf und belastet das Verhältnis – deshalb lohnt sich eine gütliche Lösung fast immer.

Schritt 1: den Wert der Immobilie ermitteln

Die Höhe der Auszahlung hängt am Verkehrswert. Streit entsteht meist genau hier: Wer das Haus übernehmen will, hofft auf einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, auf einen hohen. Bewährt hat sich, gemeinsam eine neutrale Bewertung in Auftrag zu geben, etwa ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen oder den örtlichen Gutachterausschuss. Wie die Verfahren funktionieren, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung.

Denk auch an Punkte, die den Wert verändern: noch offene Kredite des Erblassers, Sanierungsstau, Wohnrechte oder Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel. Seit 29. Juli 2026 gilt dafür das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Pflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und von Leitungen (§ 69 GModG) mit zwei Jahren Frist gelten weiterhin. Solche Kosten sollten in die Wertermittlung einfließen.

Schritt 2: Erbauseinandersetzung beim Notar

Die Übernahme wird in einem Erbauseinandersetzungsvertrag geregelt. Weil ein Grundstück übertragen wird, muss er notariell beurkundet werden. Der Ablauf ähnelt einem Kaufvertrag mit Notartermin:

1. Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
2. Grundbuchberichtigung: Die Erbengemeinschaft wird als Eigentümer eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr (Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG).
3. Vertrag: Wer übernimmt, Höhe der Ausgleichszahlungen, Fälligkeit, Übernahme bestehender Kredite, Übergang von Lasten und Nutzen.
4. Grundschuld: Die Bank des Übernehmenden lässt meist im selben Termin eine Grundschuld bestellen; die übrigen Miterben stimmen der Belastung zu.
5. Zahlung und Umschreibung: Die Auszahlung wird fällig, wenn der Notar die Voraussetzungen bestätigt. Danach wirst du Alleineigentümer.

Steuern: was bei der Übernahme gilt

Grunderwerbsteuer: Befreiung unter Miterben

Nach § 3 Nr. 3 GrEStG ist „der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“ von der Grunderwerbsteuer befreit. Ehegatten und Lebenspartner von Miterben sind gleichgestellt. Eine Frist nennt das Gesetz nicht; entscheidend ist, dass das Grundstück zum Nachlass gehört und der Erwerb der Teilung dient. Wird das Grundstück allerdings auf eine Gesellschaft übertragen, gilt die Befreiung nur anteilig – so der Bundesfinanzhof im Urteil vom 4. Juni 2025 (II R 42/21). Zum Vergleich: Ohne Befreiung würden auf 320.000 € Ausgleichszahlung in Niedersachsen mit 5,0 % Grunderwerbsteuer 16.000 € anfallen.

Erbschaftsteuer: nur einordnen

Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erbfall an, nicht an die spätere Auszahlung. Jeder Erbe versteuert seinen Anteil, soweit er den persönlichen Freibetrag übersteigt. Nach § 16 ErbStG liegen die Freibeträge unter anderem bei 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel und 20.000 € für Geschwister, Nichten und Neffen (Stand 27. September 2026). Für Kinder, die das Familienheim selbst bewohnen, kann zusätzlich eine Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG in Betracht kommen (bis 200 m² Wohnfläche, zehn Jahre Selbstnutzung). Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 13. Oktober 2026 über die Verschonung von Betriebsvermögen; die Freibeträge für Privatpersonen sind davon bisher nicht berührt.

Einkommensteuer beim Ausgezahlten

Eine Auszahlung gegen Geld kann für die ausscheidenden Geschwister ein privates Veräußerungsgeschäft sein (§ 23 EStG), wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat – Erben treten in seine Frist ein. Ausgenommen sind unter anderem selbst bewohnte Immobilien. Lass diesen Punkt vor dem Notartermin steuerlich prüfen.

Rechenbeispiel: Übernahme finanzieren

Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus. Das gemeinsame Gutachten ergibt einen Verkehrswert von 480.000 €. Eine Schwester übernimmt das Haus und zahlt die beiden anderen aus. Offene Kredite gibt es nicht.

Der eigene Erbanteil von 160.000 € wirkt hier wie Eigenkapital: Die Bank finanziert nur rund zwei Drittel des Hauswerts. Ob die Rate tragbar ist, prüft die Bank anhand deiner Haushaltsrechnung – vorab kannst du das mit dem Budgetrechner abschätzen. Plane zusätzlich Geld für anstehende Modernisierungen ein, denn geerbte Häuser sind oft älter.

Worauf Banken bei der Auszahlungsfinanzierung achten

• Unterlagen zum Erbfall: Erbnachweis, Grundbuchauszug und Entwurf des Auseinandersetzungsvertrags.
• Wertnachweis: Die Bank bewertet selbst; ihr Beleihungswert kann unter dem vereinbarten Verkehrswert liegen.
• Bestehende Kredite: Übernimmst du Restschulden des Erblassers, fließen sie in den Finanzierungsbedarf ein und müssen abgelöst oder übernommen werden.
• Zeitplan: Die Geschwister wollen ihr Geld zu einem festen Termin. Vereinbare die Fälligkeit so, dass die Bank bis dahin auszahlen kann.

Tipps für eine faire Einigung

• Finanzierung vorab klären, bevor du den Geschwistern einen Betrag zusagst.
• Den Gutachter gemeinsam auswählen und die Kosten teilen.
• Laufende Kosten seit dem Erbfall (Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen) und eventuelle Mieteinnahmen fair verrechnen.
• Bei Uneinigkeit eine Mediation oder anwaltliche Begleitung erwägen, bevor jemand die Teilungsversteigerung beantragt.

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Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de