Eine Kapitallebensversicherung kannst du auf drei Arten in die Baufinanzierung einbringen: als Tilgungsersatz für ein tilgungsfreies Darlehen, als zusätzliche Sicherheit oder Beleihung und als Auszahlung, die du als Eigenkapital oder Sondertilgung nutzt. Für die meisten Käufer ist die dritte Variante am einfachsten – die Tilgungsersatz-Konstruktion lohnt sich nur, wenn die Versicherung nach Kosten und Steuern mehr erwirtschaftet, als der Kredit kostet.
Das Wichtigste: Beim Tilgungsersatz zahlst du über die ganze Laufzeit Zinsen auf die volle Kreditsumme, weil die Schuld nicht sinkt. Die Überschussbeteiligung der Versicherung ist nicht garantiert – fällt die Ablaufleistung niedriger aus, bleibt eine Lücke. Eine Kündigung bringt oft nur den Rückkaufswert; Beitragsfreistellung, Beleihung oder Verkauf können besser sein, wie die Verbraucherzentrale erklärt.
Weg 1: Lebensversicherung als Tilgungsersatz
Beim klassischen Modell nimmst du ein Darlehen auf, das während der Laufzeit nicht getilgt wird. Du zahlst nur Zinsen an die Bank und Beiträge an die Versicherung. Die Versicherung wird an die Bank abgetreten und löst bei Ablauf den Kredit in einem Betrag ab. Früher war das wegen steuerfreier Auszahlungen verbreitet; für Verträge ab 2005 ist dieser Vorteil weitgehend entfallen.
Rechenbeispiel: Tilgungsersatz gegen Annuitätendarlehen
| Tilgungsersatz (endfällig) | Annuitätendarlehen | |
|---|---|---|
| Darlehen | 100.000 € | 100.000 € |
| Sollzins (Annahme) | 3,5 % | 3,5 % |
| Monatliche Zahlung an die Bank | 292 € (nur Zinsen) | 580 € (Zins und Tilgung) |
| Zusätzlich | Versicherungsbeitrag | – |
| Zinsen über 20 Jahre | 70.000 € | ca. 39.200 € |
| Restschuld nach 20 Jahren | 100.000 €, abzulösen durch die Versicherung | 0 € |
Beispiel, gerundet. Sollzins als Annahme, über 20 Jahre konstant, monatliche Zahlung. Eigene Berechnung, Stand 27. September 2026.
Im Beispiel zahlst du beim Tilgungsersatz rund 30.800 € mehr Zinsen. Das Modell rechnet sich nur, wenn die Versicherung diesen Nachteil nach Abschluss- und Verwaltungskosten sowie Steuern mehr als ausgleicht. Zusätzlich musst du im Blick behalten, dass Ablauf der Versicherung und Ende der Zinsbindung selten zusammenfallen.
Zinskosten über 20 Jahre
Euro, Beispiel 100.000 € zu 3,5 %, gerundet
Weg 2: Beleihen oder als Sicherheit abtreten
Du kannst eine bestehende Versicherung auch nur als zusätzliche Sicherheit an die Bank abtreten, während du das Darlehen normal tilgst. Das kann den Beleihungsauslauf verbessern. Beim Policendarlehen leiht dir dagegen der Versicherer selbst Geld gegen den Rückkaufswert. Die Verbraucherzentrale nennt als Vorteile, dass der Versicherungsschutz erhalten bleibt und kein Schufa-Eintrag nötig ist; als Nachteile, dass Rückkaufswert, Altersvorsorge und Leistungen sinken, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Als Baustein einer Hausfinanzierung eignet sich das Policendarlehen eher für kleinere Beträge oder Zwischenlösungen.
Weg 3: Auszahlung als Eigenkapital oder Sondertilgung
Läuft die Versicherung demnächst aus oder ist sie bereits ausgezahlt, ist sie schlicht Geld auf dem Konto. Vor dem Kauf zählt sie als Eigenkapital und senkt Kreditsumme und Zins. Fließt sie erst während der Kreditlaufzeit, kannst du den Betrag per Sondertilgung einsetzen – vereinbare dafür beim Abschluss ein ausreichend hohes Sondertilgungsrecht, das zum Auszahlungsjahr passt.
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Kündigen, freistellen oder behalten?
Wer Eigenkapital braucht, denkt oft zuerst an die Kündigung. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass du dann nur den Rückkaufswert erhältst, der wegen Abschluss- und Vertriebskosten sowie Stornoabzug meist deutlich unter den eingezahlten Beiträgen liegt (Stand der Seite: 13. August 2026). Alternativen:
- Beitragsfreistellung: Nach § 165 VVG jederzeit möglich. Du zahlst nichts mehr ein, die Leistung sinkt, der Vertrag läuft weiter – das entlastet die Haushaltsrechnung.
- Verkauf: Laut Verbraucherzentrale kann ein Verkauf mehr bringen als der Rückkaufswert.
- Behalten und später sondertilgen: Oft die ruhigste Lösung, wenn der Vertrag nur noch wenige Jahre läuft.
Steuern: alte und neue Verträge unterscheiden sich
- Verträge bis 31.12.2004: Die Auszahlung ist unter bestimmten Voraussetzungen, unter anderem mindestens zwölf Jahren Laufzeit, steuerfrei. Beleihung oder Abtretung können diese Steuerfreiheit gefährden – vor allem, wenn der Kredit eine vermietete Immobilie finanziert. Lass das vor der Abtretung steuerlich prüfen.
- Verträge ab 2005: Steuerpflichtig ist der Unterschied zwischen Auszahlung und eingezahlten Beiträgen (§ 20 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Nur die Hälfte davon wird besteuert, wenn der Vertrag mindestens zwölf Jahre lief und die Auszahlung nach dem 60. Lebensjahr erfolgt – bei Verträgen ab 2012 nach dem 62. Lebensjahr.
Bestehende Tilgungsersatz-Finanzierung: Was jetzt zu tun ist
Viele ältere Finanzierungen laufen noch mit einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz. Fordere vor der Anschlussfinanzierung eine aktuelle Standmitteilung mit prognostizierter Ablaufleistung an und vergleiche sie mit der Restschuld. Zeichnet sich eine Lücke ab, kannst du sie mit einem zusätzlichen Tilgungsdarlehen schließen oder einen Teil des Kredits auf ein Annuitätendarlehen umstellen. Je früher du das planst, desto kleiner die monatliche Mehrbelastung.
Weiterlesen: Immobilie als Kapitalanlage finanzieren · Immobilie als Altersvorsorge · Immobilienverrentung · Hauskauf steuerlich absetzen
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Häufige Fragen
Lohnt sich eine Baufinanzierung mit Lebensversicherung als Tilgungsersatz?
Nur wenn die Versicherung nach Kosten und Steuern mehr erwirtschaftet, als die höheren Zinsen kosten. Im Beispiel dieses Beitrags fallen beim endfälligen Darlehen rund 30.800 € mehr Zinsen an als beim Annuitätendarlehen.
Kann ich meine Lebensversicherung als Eigenkapital nutzen?
Ja. Ein ausgezahlter Betrag zählt als Eigenkapital. Fließt die Auszahlung erst später, kannst du sie per Sondertilgung einsetzen, wenn der Kreditvertrag das erlaubt.
Sollte ich die Lebensversicherung für den Hauskauf kündigen?
Oft nicht. Bei Kündigung erhältst du nur den Rückkaufswert, der laut Verbraucherzentrale meist deutlich unter den eingezahlten Beiträgen liegt. Beitragsfreistellung, Beleihung oder Verkauf können besser sein.
Was ist ein Policendarlehen?
Ein Kredit des Versicherers gegen den Rückkaufswert deiner Police. Der Versicherungsschutz bleibt bestehen, aber Rückkaufswert und spätere Leistung sinken, wenn du das Darlehen nicht zurückzahlst.
Wie wird die Auszahlung einer Lebensversicherung besteuert?
Verträge bis Ende 2004 sind unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Bei Verträgen ab 2005 ist der Ertrag steuerpflichtig, nach mindestens zwölf Jahren Laufzeit und Auszahlung nach dem 60. beziehungsweise 62. Lebensjahr nur zur Hälfte.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 27. September 2026.
Quellen:
- Verbraucherzentrale – Lebensversicherung kündigen? Diese Alternativen sind oft besser
- Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt – Lebensversicherung beleihen statt Dispo nutzen?
- Bundesministerium der Justiz – § 20 EStG, Kapitalvermögen
- Bundesministerium der Justiz – § 165 VVG, Prämienfreie Versicherung
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Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
