Zwangsversteigerung: Immobilie kaufen und finanzieren 2026

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung kaufst du beim Amtsgericht nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG): Du bietest im Versteigerungstermin, hinterlegst auf Verlangen 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit und wirst mit dem Zuschlag sofort Eigentümer. Den Rest des Gebots plus 4 % Zinsen zahlst du bis zum Verteilungstermin, meist zwei bis drei Monate später – deshalb muss deine Finanzierung schon vor dem Termin stehen.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung nach dem ZVG ab?

Eine Zwangsversteigerung läuft in fünf Stufen ab: Bekanntmachung des Termins, Bietzeit im Amtsgericht, Zuschlag an den Meistbietenden, Zahlung bis zum Verteilungstermin und danach die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Ausgelöst wird das Verfahren meist von einer Bank oder einem anderen Gläubiger, der sein Geld vom Eigentümer nicht mehr bekommt. Bei einer Teilungsversteigerung will dagegen ein Miteigentümer – oft nach einer Scheidung oder bei einer Erbengemeinschaft – die gemeinsame Immobilie zu Geld machen.

Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, durchgeführt wird der Termin von einer Rechtspflegerin oder einem Rechtspfleger. Anders als beim normalen Ablauf beim Hauskauf gibt es keinen Makler, keine Verhandlung über den Preis und keinen Notartermin für einen Kaufvertrag. Der Ablauf im Überblick:

1. Bekanntmachung: Das Gericht veröffentlicht den Termin, nach Angaben bayerischer Amtsgerichte etwa acht Wochen vorher, im Justizportal zvg-portal.de, per Aushang und oft in der Tageszeitung.
2. Vorbereitung: Du liest das Verkehrswertgutachten, schaust dir das Objekt von außen an und klärst Finanzierung und Sicherheitsleistung.
3. Versteigerungstermin: Das Gericht stellt die Bedingungen fest (geringstes Gebot, bestehen bleibende Rechte). Danach beginnt die Bietzeit, die mindestens 30 Minuten dauert.
4. Zuschlag: Meist direkt am Ende des Termins, manchmal in einem eigenen Verkündungstermin. Ab jetzt gehören Lasten und Nutzungen dir.
5. Verteilungstermin: Bis dahin muss das Bargebot samt Zinsen auf dem Konto der Gerichtskasse sein. Danach wirst du ins Grundbuch eingetragen.

Wo findest du Termine und was steht im Verkehrswertgutachten?

Termine findest du im amtlichen Portal zvg-portal.de, dort kannst du in vielen Fällen auch das Verkehrswertgutachten kostenlos herunterladen oder es auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts einsehen. Das Gutachten ist deine wichtigste Informationsquelle, weil du die Immobilie in der Regel nicht von innen besichtigen kannst – einen Anspruch auf Besichtigung gibt es nicht.

Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert, das Gericht setzt ihn per Beschluss fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Auf diesen Wert beziehen sich die Sicherheitsleistung und die Wertgrenzen. Achte beim Lesen auf diese Punkte:

• Wertermittlungsstichtag: Liegt er länger zurück, kann sich der Markt seitdem verändert haben.
• Innenbesichtigung: Steht dort „Besichtigung nicht ermöglicht“ oder „Bewertung nach äußerem Anschein“, kennt auch der Gutachter das Innere nicht.
• Baumängel und Instandhaltungsstau: Gutachter ziehen meist einen pauschalen Abschlag ab. Ob der reicht, ist offen.
• Nutzung: Leer, vom Eigentümer bewohnt oder vermietet? Das entscheidet, wann du einziehen kannst.
• Rechte in Abteilung II des Grundbuchs: Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch können bestehen bleiben und den Wert für dich stark mindern.
• Baulasten, Denkmalschutz, Altlasten: Diese Hinweise stehen oft im hinteren Teil.

Zusätzliche Informationen bekommst du oft beim betreibenden Gläubiger, bei einem eventuellen Zwangsverwalter oder bei der Hausverwaltung einer Eigentumswohnung. Mehr dazu, wie Werte ermittelt werden, liest du in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Wie hoch ist die Sicherheitsleistung und wie zahlst du sie?

Die Sicherheitsleistung beträgt ein Zehntel des Verkehrswerts, der in der Terminsbestimmung genannt ist – bei einem Verkehrswert von 320.000 Euro also 32.000 Euro (§ 68 Abs. 1 ZVG). Sie wird fällig, sobald ein Beteiligter sie nach deinem Gebot verlangt, und das ist in der Praxis die Regel. Kannst du sie nicht sofort nachweisen, weist das Gericht dein Gebot zurück.

Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG). Zulässig sind:

• Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt (§ 69 Abs. 2 ZVG). Ein selbst ausgefüllter Scheck reicht nicht.
• Unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank (§ 69 Abs. 3 ZVG).
• Überweisung an die Gerichtskasse, wenn das Geld vor dem Termin gutgeschrieben ist und du den Nachweis im Termin vorlegst (§ 69 Abs. 4 ZVG). Die Gerichte in Brandenburg empfehlen, rund zehn Tage Banklaufzeit einzuplanen.

Die Sicherheit sollte aus deinem Eigenkapital kommen, denn ein Darlehen ist zum Versteigerungstermin meist noch nicht ausgezahlt. Bekommst du den Zuschlag nicht, erhältst du Scheck oder Bürgschaft direkt zurück; eine Überweisung zahlt die Gerichtskasse wieder aus. Bekommst du den Zuschlag, wird eine eingezahlte Sicherheit auf das Bargebot angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG).

Was bedeuten die 5/10- und die 7/10-Grenze?

Die 5/10-Grenze besagt, dass das Gericht im ersten Termin den Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts liegt (§ 85a ZVG); die 7/10-Grenze erlaubt einem Gläubiger, die Versagung zu beantragen, wenn das Gebot unter 70 % liegt und seine Forderung bei 70 % voraussichtlich gedeckt wäre (§ 74a ZVG).

Die 7/10-Regel greift also nicht automatisch. Der betreibende Gläubiger kann dem Antrag widersprechen, wenn ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entsteht. Wird der Zuschlag versagt, setzt das Gericht einen neuen Termin an, in der Regel drei bis sechs Monate später. Wichtig für dich: Im zweiten Termin gelten beide Grenzen nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Dort sind auch Zuschläge deutlich unter 50 % möglich – sofern das geringste Gebot erreicht ist.

Verkehrswert	Sicherheit (10 %)	5/10-Grenze	7/10-Grenze
200.000 €	20.000 €	100.000 €	140.000 €
320.000 €	32.000 €	160.000 €	224.000 €
450.000 €	45.000 €	225.000 €	315.000 €

Ein Schnäppchen ist trotzdem kein Selbstläufer. Häufig steigern mehrere Interessenten das Gebot bis in die Nähe des Verkehrswerts – oder darüber. Lege dein Höchstgebot deshalb vor dem Termin fest, inklusive aller Nebenkosten und einem Puffer für Renovierung.

Welche Kosten fallen beim Kauf aus der Zwangsversteigerung an?

Beim Kauf aus der Zwangsversteigerung zahlst du Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot, eine Zuschlagsgebühr von 0,5 Gerichtsgebühren, eine volle Gebühr für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sowie 4 % Zinsen auf das Bargebot bis zur Zahlung – eine Notargebühr für den Kaufvertrag und eine Maklerprovision entfallen.

• Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), nach den Hinweisen der Brandenburger Gerichte einschließlich übernommener Belastungen. Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (zum Beispiel NRW, Brandenburg). Details findest du im Beitrag Grunderwerbsteuer 2026.
• Zuschlagsgebühr: 0,5 Gebühr nach Nr. 2214 Kostenverzeichnis GKG, berechnet aus dem Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte. Die Gerichtskasse schickt die Rechnung nach dem Zuschlag.
• Grundbuch: 1,0 Gebühr nach Tabelle B GNotKG (Nr. 14110 KV GNotKG). Manche Gerichte berechnen sie nach dem höheren Verkehrswert.
• Zinsen: 4 % pro Jahr auf das Bargebot vom Zuschlag bis zum Tag vor dem Verteilungstermin (§ 49 Abs. 2 ZVG). Hinterlegst du früher unter Verzicht auf Rücknahme, endet die Verzinsung früher.
• Finanzierung: Für die Grundschuld deiner Bank fallen Notar- und Grundbuchkosten an – wie bei jedem finanzierten Kauf.

Rechenbeispiel: Meistgebot 260.000 Euro

Angenommen, der Verkehrswert liegt bei 320.000 Euro, du bekommst den Zuschlag für 260.000 Euro (81 % des Verkehrswerts), die Immobilie liegt in einem Bundesland mit 5 % Grunderwerbsteuer und der Verteilungstermin ist 60 Tage nach dem Zuschlag. Es bleiben keine Rechte bestehen.

Kostenposition	Grundlage	Betrag
Zuschlagsgebühr	0,5 × 2.458 € (GKG, Wert bis 260.000 €)	1.229 €
Grunderwerbsteuer	5 % von 260.000 €	13.000 €
Eigentumsumschreibung Grundbuch	1,0 Gebühr Tabelle B (Wert bis 260.000 €)	535 €
Zinsen auf das Bargebot	4 % p. a. auf 260.000 € für 60 Tage	1.710 €
Summe Erwerbsnebenkosten	rund 6,3 % des Meistgebots	16.474 €

Zum Vergleich: Beim normalen Kauf kämen noch die Notarkosten für den Kaufvertrag und gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Den Unterschied kannst du mit unserem Kaufnebenkostenrechner für dein Bundesland durchspielen.

Wie finanzierst du eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung?

Du finanzierst eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung, indem du vor dem Termin mit der Bank ein Höchstgebot vereinbarst, die Sicherheitsleistung aus Eigenkapital stellst und dir eine verbindliche Finanzierungszusage geben lässt, die bis zum Verteilungstermin ausgezahlt werden kann. Nach dem Zuschlag kannst du nicht mehr zurück – fehlt das Geld, bleibt die Forderung gegen dich bestehen, wird über eine Sicherungshypothek auf dem Grundstück gesichert und das Grundstück kann erneut versteigert werden (§ 128 ZVG).

So gehst du vor:

1. Gutachten an die Bank geben: Banken bewerten das Objekt in der Regel anhand des gerichtlichen Verkehrswertgutachtens, weil eine eigene Innenbesichtigung meist nicht möglich ist. Fehlt im Gutachten die Innenbesichtigung, setzen viele Banken den Beleihungswert vorsichtiger an.
2. Höchstgebot festlegen: Die Bank prüft deine Haushaltsrechnung und sagt dir, bis zu welchem Gebot sie mitgeht. Plane die Nebenkosten und Renovierung aus Eigenkapital ein.
3. Finanzierungsbestätigung einholen: Lass dir schriftlich bestätigen, dass die Bank bis zu diesem Gebot finanziert und rechtzeitig vor dem Verteilungstermin auszahlt.
4. Sicherheitsleistung organisieren: Bundesbankscheck, Bankbürgschaft oder Überweisung – frühzeitig mit deiner Bank absprechen.
5. Nach dem Zuschlag: Zuschlagsbeschluss sofort an die Bank geben, Darlehensvertrag unterschreiben, Grundschuldbestellung beim Notar beurkunden lassen und Auszahlung auf das Konto der Gerichtskasse veranlassen.

Ein Knackpunkt ist die Reihenfolge: Du wirst erst nach dem Verteilungstermin als Eigentümer eingetragen, und die Grundschuld deiner Bank darf erst danach eingetragen werden (§ 130 Abs. 1 und 3 ZVG). Die Bank zahlt also aus, bevor ihre Grundschuld im Grundbuch steht. Nicht jede Bank finanziert deshalb Objekte aus Zwangsversteigerungen, und manche verlangen mehr Eigenkapital oder einen Zinsaufschlag. Frag also vor dem Termin ausdrücklich nach – ein Standard-Finanzierungsangebot für einen normalen Kauf reicht nicht.

Welche Risiken hat der Kauf aus der Zwangsversteigerung?

Die größten Risiken sind, dass du die Immobilie meist nicht von innen gesehen hast, dass es keine Gewährleistung für Mängel gibt (§ 56 Satz 3 ZVG) und dass Mieter oder der bisherige Eigentümer noch im Haus wohnen. Dazu kommen Zeitdruck und die Gefahr, sich im Bieterwettstreit zu verschätzen.

• Keine Besichtigung: Ob Bewohner dich hereinlassen, ist ihre Entscheidung. Rechne bei unbekanntem Innenzustand mit einem großzügigen Renovierungspuffer.
• Keine Mängelrechte: Die Immobilie wird versteigert, wie sie steht und liegt. Feuchte Keller, defekte Heizung oder Schimmel sind dein Problem – anders als beim privaten Kauf, wo zumindest bei Arglist Rechte bestehen.
• Bisheriger Eigentümer im Haus: Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel (§ 93 ZVG). Zieht der Schuldner nicht aus, kannst du mit dem Gerichtsvollzieher räumen lassen. Das kostet Zeit und Geld.
• Mieter: Mietverträge gehen auf dich über, ab dem Zuschlag bekommst du die Miete. Du darfst einmalig zum ersten zulässigen Termin mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 57a ZVG). Bei Wohnraum brauchst du aber laut Berliner Mieterverein trotzdem ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf. Bei einer Teilungsversteigerung gibt es dieses Sonderkündigungsrecht nicht.
• Gefahrübergang: Ab dem Zuschlag trägst du das Risiko, etwa bei einem Brand (§ 56 ZVG). Kümmere dich sofort um die Wohngebäudeversicherung.
• Bestehen bleibende Rechte: Ein Wohnrecht oder eine vorrangige Grundschuld kann bestehen bleiben und wird zusätzlich zu deinem Gebot übernommen.

Wann musst du nach dem Zuschlag zahlen und wann ziehst du ein?

Zahlen musst du das Bargebot samt 4 % Zinsen so, dass es vor dem Verteilungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben ist und der Nachweis im Termin vorliegt (§ 49 Abs. 3 ZVG). Der Verteilungstermin liegt nach den Hinweisen der Brandenburger Gerichte meist zwei bis drei Monate nach dem Versteigerungstermin; Barzahlung oder Scheck im Termin sind nicht möglich.

Zeitpunkt	Was passiert	Deine Aufgabe
ca. 8 Wochen vorher	Bekanntmachung des Termins	Gutachten lesen, Bank einbinden
Versteigerungstermin	Bietzeit (mind. 30 Minuten), Zuschlag	Ausweis, Sicherheitsleistung, Höchstgebot einhalten
Direkt nach Zuschlag	Du bist Eigentümer, Lasten und Nutzen gehen über	Versicherung, Darlehensvertrag, Grundschuld
ca. 2–3 Monate nach Termin	Verteilungstermin	Bargebot + Zinsen rechtzeitig überweisen
Nach Verteilungstermin	Grundbucheintragung nach Rechtskraft und Unbedenklichkeitsbescheinigung	Grunderwerbsteuer zahlen

Einziehen kannst du rechtlich ab dem Zuschlag, praktisch erst, wenn das Haus leer ist. Bei einem leerstehenden Objekt geht das schnell, bei einem bewohnten Haus können Monate vergehen. Plane diese Zeit in deiner Finanzierung ein, denn ab Auszahlung zahlst du Zinsen, eventuell parallel zu deiner bisherigen Miete.

Wie bereitest du dich auf den Versteigerungstermin vor?

Am besten bereitest du dich vor, indem du einen Termin vorher als Zuschauer besuchst, das Gutachten vollständig liest, dein Höchstgebot schriftlich festlegst und Sicherheitsleistung, Ausweis und Finanzierungsbestätigung bereithältst.

• Gültigen Personalausweis oder Reisepass mitnehmen, die Steuer-Identifikationsnummer bereithalten.
• Bietest du für jemand anderen oder mit Partner, brauchst du eine öffentlich beglaubigte Vollmacht. Überlegt vorher, ob ihr gemeinsam bietet – das legt fest, wer Eigentümer wird. Gerade unverheiratete Paare sollten das vorher klären.
• Kurz vor dem Termin beim Gericht nachfragen, ob er stattfindet. Verfahren werden häufig kurzfristig aufgehoben, wenn sich Eigentümer und Gläubiger einigen.
• Ruhig bleiben: Die Bietzeit endet erst, wenn das letzte Gebot dreimal aufgerufen wurde. Wer früh hoch bietet, treibt oft nur den Preis.

Wie die Schritte einer normalen Finanzierung ineinandergreifen, zeigt unser Beitrag zur Baufinanzierung 2026 in 10 Schritten.

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