Scheidung mit Immobilie: Was mit Haus und Kredit passiert

Zuletzt aktualisiert am 21. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Bei einer Trennung ändert sich am Darlehensvertrag zunächst gar nichts: Wer gemeinsam unterschrieben hat, bleibt Gesamtschuldner – die Bank darf jeden von euch für die volle Rate in Anspruch nehmen. Zu klären sind deshalb zwei getrennte Fragen: Wer bleibt im Haus, und wer trägt den Kredit? Für die Immobilie selbst gibt es vier Wege: Übernahme durch einen, gemeinsamer Verkauf, Vermietung oder – als teuerster Notausgang – die Teilungsversteigerung.

Wer zahlt nach der Trennung die Rate?

Der Darlehensvertrag interessiert sich nicht für euer Privatleben. Habt ihr beide unterschrieben, seid ihr Gesamtschuldner nach § 421 BGB: Die Bank kann sich aussuchen, von wem sie die vollständige Rate verlangt. Zahlt einer nicht, wird der andere angeschrieben – und bei dauerhaftem Zahlungsausfall droht die Kündigung des Darlehens, egal wer dafür verantwortlich ist.

Im Verhältnis zueinander gilt dagegen § 426 BGB: Jeder trägt die Hälfte, wenn nichts anderes bestimmt ist. Während der Ehe war oft etwas anderes bestimmt – etwa, dass der besser verdienende Partner allein zahlt. Diese stillschweigende Abrede endet nach der Rechtsprechung mit dem Scheitern der Ehe. Ab der Trennung hat derjenige, der allein weiterzahlt, deshalb grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch gegen den anderen – es sei denn, die Zahlung wird schon beim Unterhalt berücksichtigt.

Dieser Ausgleichsanspruch verschwindet nicht einfach: Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs bleibt er im Endvermögen als Forderung stehen und wirkt damit auch im Zugewinnausgleich – solange ihr nicht vorher eine Vereinbarung mit endgültiger Freistellung getroffen habt.

Nutzungsentschädigung: Was der Verbleibende zahlen muss

Wohnt einer allein im gemeinsamen Haus, nutzt er auch den Anteil des anderen. Dafür kann eine Nutzungsentschädigung verlangt werden: während der Trennung nach § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB, nach der Scheidung über § 745 Abs. 2 BGB. Maßstab ist der halbe objektive Mietwert – davon werden die gezahlten Darlehensraten und die nicht umlegbaren Hauskosten abgezogen. Oft bleibt am Ende wenig oder nichts übrig.

Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens: Der Anspruch entsteht erst, wenn er geltend gemacht wird – rückwirkend gibt es nichts. Zweitens hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass derselbe Wohnvorteil nicht zweimal verrechnet werden darf: Ist er schon im Trennungsunterhalt eingerechnet, scheidet eine zusätzliche Nutzungsentschädigung aus.

Die vier Wege für die Immobilie

Schuldhaftentlassung: Wann die Bank einen Partner gehen lässt

Übernimmt einer die Immobilie, muss der andere aus dem Darlehen heraus. Das geht nur mit Zustimmung der Bank – und sie ist dazu nicht verpflichtet, denn sie verliert einen Schuldner. Geprüft wird deshalb wie bei einer Neufinanzierung: aktuelle Einkommensnachweise, Steuerbescheid bei Selbstständigen, SCHUFA, Selbstauskunft und der notarielle Übertragungsvertrag.

Trägt das Einkommen des Verbleibenden die Rate allein nicht, bleiben drei Möglichkeiten: eine zusätzliche Sicherheit, ein Mitdarlehensnehmer – oder die komplette Umschuldung zu einer anderen Bank, dann allerdings mit Vorfälligkeitsentschädigung. Rechne auch mit einem Zinsaufschlag, weil aus zwei Einkommen eines wird. Was Banken dabei konkret durchrechnen, steht in unserem Beitrag zur Haushaltsrechnung.

Teilungsversteigerung: der teure Notausgang

Wenn gar nichts mehr geht, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Vor Rechtskraft der Scheidung braucht es dafür unter Umständen die Zustimmung des anderen – nämlich dann, wenn der Miteigentumsanteil nahezu das gesamte Vermögen darstellt (§ 1365 BGB). Danach geht es ohne Zustimmung.

Der entscheidende Nachteil: Die Schutzgrenzen einer normalen Zwangsversteigerung greifen hier nur teilweise. Die Fünf-Zehntel-Grenze nach § 85a ZVG gilt, die Sieben-Zehntel-Grenze nach § 74a ZVG regelmäßig nicht. Zuschläge deutlich unter dem Verkehrswert sind damit möglich. Dazu kommen die Kosten, die vorweg aus der Teilungsmasse bezahlt werden.

Was eine Teilungsversteigerung kostet

Grobe Richtwerte bei einem Verkehrswert von 500.000 €. Die Kosten gehen vom Erlös ab, bevor einer von euch etwas sieht.

Das Verfahren dauert in der Praxis etwa ein Jahr. Es kann auf Antrag für bis zu sechs Monate eingestellt werden, bei Gefährdung des Kindeswohls auch mehrfach – insgesamt maximal fünf Jahre (§ 180 Abs. 2 bis 4 ZVG). Wichtig für die Finanzierung: Eine eingetragene Grundschuld bleibt mit ihrem Nennbetrag plus laufenden Zinsen im geringsten Gebot stehen. Das drückt das Bargebot und damit das, was am Ende verteilt wird.

Steuern: Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer

Bei der Grunderwerbsteuer seid ihr als Eheleute gut gestellt. Der Erwerb vom Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit, und nach der Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG für den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Für aufgehobene Lebenspartnerschaften gilt § 3 Nr. 5a GrEStG.

Unverheiratete Paare haben diese Befreiung nicht. Der Bundesfinanzhof hat eine entsprechende Anwendung auf die Auflösung nichtehelicher Lebensgemeinschaften ausdrücklich abgelehnt. Übernimmt einer den Anteil des anderen, fällt die volle Grunderwerbsteuer auf diesen Anteil an.

Teurer wird es oft bei der Spekulationssteuer. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden: Wer seinen Miteigentumsanteil im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung an den Ex-Partner verkauft, tätigt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft. Die vom Verkäufer empfundene Zwangslage – im Streitfall die angedrohte Teilungsversteigerung – ändert daran nichts. Die Befreiung für selbst genutzte Immobilien half ihm nicht, weil er im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor nicht mehr selbst dort wohnte: Die Nutzung durch den Ex-Ehegatten zählt nicht als Eigennutzung.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wird verkauft, muss das Darlehen vorzeitig abgelöst werden. Nach § 490 Abs. 2 BGB darfst du den Vertrag kündigen, wenn seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind und ein berechtigtes Interesse vorliegt – das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der Immobilie, also der Verkauf, ist im Gesetz ausdrücklich genannt. Im Gegenzug muss die Bank keinen Verzicht aussprechen: Du ersetzt ihr den Zinsschaden.

Die Scheidung selbst begründet also kein Recht auf eine kostenlose Ablösung. Es lohnt sich aber, die Forderung zu prüfen: Fehlen im Vertrag die Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung, kann der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB komplett entfallen. Unser Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung gibt eine erste Größenordnung.

Wer darf im Haus bleiben?

Während der Trennung regelt § 1361b BGB die Ehewohnung. Die alleinige Nutzung wird einem Ehegatten zugewiesen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden – das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder spielt dabei eine große Rolle. Wichtig für den, der auszieht: Erklärt er nicht innerhalb von sechs Monaten eine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderlegbar vermutet, dass er dem anderen die Nutzung überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB).

Nach der Scheidung gilt § 1568a BGB: Die Wohnung bekommt, wer auf sie in stärkerem Maße angewiesen ist. Steht die Immobilie im Alleineigentum des anderen, geht das nur zur Vermeidung einer unbilligen Härte. Und es gibt eine Frist, die leicht übersehen wird: Ansprüche auf Eintritt in oder Begründung eines Mietverhältnisses erlöschen ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung (§ 1568a Abs. 6 BGB).

Die richtige Reihenfolge

1. Wert ermitteln, bevor verhandelt wird. Ohne belastbaren Verkehrswert ist jede Auszahlungssumme geraten – wie die Bank rechnet, steht unter Immobilienbewertung.
2. Die Bank früh einbeziehen. Schuldhaftentlassung, Prolongation und eine Vorabkalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung brauchen Wochen, nicht Tage.
3. Einigung notariell festhalten – möglichst in einer Scheidungsfolgenvereinbarung vor dem Scheidungsantrag.
4. Stichtag beachten. Für den Zugewinnausgleich zählt der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB).
5. Fristen im Blick behalten. Zugewinnausgleichsansprüche verjähren in drei Jahren ab Schluss des Jahres, in dem die Scheidung rechtskräftig wurde.

Unverheiratet mit gemeinsamem Grundbucheintrag

Ohne Trauschein gilt ein anderes Regelwerk. Ihr seid eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB, und jeder kann die Aufhebung jederzeit verlangen (§ 749 BGB) – ohne Trennungsjahr und ohne die Zustimmungshürde des § 1365 BGB. Es gibt keinen Zugewinnausgleich, keine Wohnungszuweisung nach § 1568a BGB und keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Gleich bleiben nur der Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB und die Nutzungsentschädigung über § 745 Abs. 2 BGB. Wie ihr das vorher regelt, steht in unserem Beitrag Immobilie kaufen ohne Trauschein.

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