Unverheiratete Paare können gemeinsam kaufen und finanzieren wie Ehepaare – das Gesetz schützt sie aber deutlich weniger. Ihr solltet deshalb drei Dinge selbst regeln: wie ihr im Grundbuch steht, was bei einer Trennung mit Haus und Kredit passiert und wer im Todesfall erbt. Ohne Testament erbt der Partner nichts, und selbst mit Testament bleibt nur ein Freibetrag von 20.000 €.
Das Wichtigste: Üblich ist Miteigentum nach Bruchteilen (zum Beispiel je 1/2). Für den Kredit haftet ihr in der Regel beide als Gesamtschuldner – jeder für die volle Summe. Ein notarieller Partnerschaftsvertrag, Testamente und eine Risikolebensversicherung „über Kreuz“ schließen die größten Lücken.
Grundbuch: Wie ihr als Paar eingetragen werdet
Wenn zwei Personen gemeinsam kaufen, werden sie meist als Miteigentümer nach Bruchteilen eingetragen (§ 1008 BGB). Jeder besitzt einen ideellen Anteil am ganzen Objekt – nicht etwa das Erdgeschoss oder die linke Hälfte. Über seinen Anteil kann jeder grundsätzlich allein verfügen, ihn vererben oder belasten.
| Variante | Wann passend | Worauf achten |
|---|---|---|
| Je 1/2 | Ihr bringt ähnlich viel Eigenkapital ein und zahlt die Rate gemeinsam. | Ungleiche Beiträge im Partnerschaftsvertrag ausgleichen. |
| Anteile nach Beitrag, z. B. 80/20 | Einer bringt deutlich mehr Eigenkapital mit. | Spätere Ratenzahlungen verschieben das Verhältnis – regelt, ob und wie. |
| Alleineigentum | Einer finanziert (fast) alles allein. | Der andere hat ohne Vertrag keine Ansprüche, auch wenn er mitzahlt. |
| GbR | Selten, eher bei Mehrparteien-Projekten. | Für den Grundbucheintrag muss die GbR seit 2024 ins Gesellschaftsregister eingetragen sein (§ 47 Abs. 2 GBO). |
Vereinfachte Übersicht. Stand 27. September 2026. Keine Rechtsberatung – die konkrete Gestaltung klärt ihr mit dem Notar.
Der Notar fragt beim Kaufvertrag nach dem Beteiligungsverhältnis. Überlegt euch die Antwort vorher und haltet fest, wer wie viel Eigenkapital einbringt.
Kredit: Ihr haftet beide für alles
Banken vergeben den Kredit an unverheiratete Paare in der Regel nur, wenn beide den Darlehensvertrag unterschreiben. Dann seid ihr Gesamtschuldner: Die Bank kann die ganze Rate von jedem von euch verlangen (§ 421 BGB), egal wie die Anteile im Grundbuch verteilt sind. Untereinander haftet ihr im Zweifel zu gleichen Teilen (§ 426 BGB), wenn ihr nichts anderes vereinbart.
Auch nach einer Trennung bleibt die Haftung bestehen. Die Bank muss niemanden aus dem Vertrag entlassen; sie tut es in der Regel nur, wenn der verbleibende Partner die Rate allein tragen kann. Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, macht einen Ausstieg vor Ablauf aber teuer – siehe Vorfälligkeitsentschädigung.
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Partnerschaftsvertrag: Regeln für die Trennung
Ehepaare haben Zugewinnausgleich und Scheidungsrecht. Für unverheiratete Paare gibt es nichts Vergleichbares – ohne Vertrag bleibt nur die Aufhebung der Gemeinschaft, notfalls per Teilungsversteigerung (§ 753 BGB). Ein Partnerschaftsvertrag sollte mindestens regeln:
- Eigenkapital: Wer hat wie viel eingebracht, und bekommt er es bei einer Trennung vorab zurück?
- Laufende Zahlungen: Wer trägt welchen Teil von Rate, Sondertilgungen und Modernisierungen?
- Übernahmerecht: Wer darf die Immobilie übernehmen, zu welchem Wert (zum Beispiel per Gutachten) und in welcher Frist?
- Kredit: Wer bemüht sich um die Entlassung des anderen aus der Haftung?
Enthält der Vertrag eine Pflicht, einen Grundstücksanteil zu übertragen, muss er notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Beachte außerdem: Überträgt ein Partner seinen Anteil nach der Trennung an den anderen, fällt Grunderwerbsteuer an. Die Befreiung in § 3 GrEStG gilt für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, nicht für unverheiratete Paare. Die Sätze je Bundesland findest du unter Grunderwerbsteuer.
Todesfall: kein Erbrecht, hohe Steuer
Das gesetzliche Erbrecht kennt nur Verwandte sowie Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 1931 BGB). Stirbt ein unverheirateter Partner ohne Testament, geht sein Anteil an Kinder, Eltern oder Geschwister. Der Hinterbliebene lebt dann mit diesen Erben in einer Eigentümergemeinschaft – und haftet als Gesamtschuldner weiter für den ganzen Kredit. Wer die Miterben herauskaufen will, braucht dafür eine eigene Finanzierung: Geschwister auszahlen und die Übernahme finanzieren.
Setzt ihr euch per Testament ein, zahlt der Partner Erbschaftsteuer nach Steuerklasse III: Freibetrag 20.000 € (§ 16 ErbStG), Steuersatz 30 % bis 6 Mio. € (§ 19 ErbStG). Die steuerfreie Weitergabe des Familienheims gilt nur unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern. Über eine Reform der Erbschaftsteuer wird politisch diskutiert; beschlossen ist sie zum Stand dieses Beitrags nicht.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert der Immobilie | 400.000 € |
| Geerbter Anteil 1/2 | 200.000 € |
| − anteilige Restschuld des Verstorbenen | 140.000 € |
| = Wert des Erwerbs | 60.000 € |
| − Freibetrag Steuerklasse III | 20.000 € |
| = steuerpflichtiger Erwerb | 40.000 € |
| Erbschaftsteuer (30 %) | 12.000 € |
Beispiel, vereinfacht und gerundet, ohne weitere Abzüge oder Bewertungsregeln. Rechtsstand §§ 16, 19 ErbStG am 27. September 2026.
So sichert ihr euch ab
- Testament oder Erbvertrag: Setzt euch gegenseitig ein oder vermacht euch den Immobilienanteil. Pflichtteilsansprüche von Kindern oder Eltern bleiben bestehen.
- Risikolebensversicherung über Kreuz: Jeder schließt die Versicherung auf das Leben des anderen ab und ist selbst Beitragszahler und Bezugsberechtigter. Die Auszahlung kann dann ohne Erbschaftsteuer den Kredit ablösen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Versicherungs- und Darlehenssumme gleich hoch anzusetzen.
- Vollmachten: Vorsorge- und Kontovollmachten, damit der Partner bei Krankheit handeln kann.
Checkliste vor dem Notartermin
- Eigenkapital jedes Partners mit Kontoauszügen dokumentieren.
- Beteiligungsverhältnis im Grundbuch festlegen.
- Partnerschaftsvertrag entwerfen lassen, idealerweise mit dem Kaufvertrag beim Notar.
- Testamente aufsetzen und Risikolebensversicherungen über Kreuz abschließen.
- Haushaltsrechnung so aufstellen, dass jeder von euch notfalls allein weiß, wo er steht – unsere Checkliste hilft beim Sammeln der Unterlagen.
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Häufige Fragen
Wie werden unverheiratete Paare ins Grundbuch eingetragen?
Meist als Miteigentümer nach Bruchteilen, zum Beispiel je zur Hälfte oder nach dem eingebrachten Eigenkapital. Jeder besitzt einen ideellen Anteil an der ganzen Immobilie.
Haften beide für den ganzen Kredit?
In der Regel ja. Unterschreiben beide den Darlehensvertrag, sind sie Gesamtschuldner. Die Bank kann die volle Rate von jedem verlangen, unabhängig von den Anteilen im Grundbuch.
Erbt mein Partner meinen Anteil automatisch?
Nein. Unverheiratete Partner haben kein gesetzliches Erbrecht. Ohne Testament geht der Anteil an Kinder, Eltern oder andere Verwandte.
Wie viel Erbschaftsteuer zahlt ein unverheirateter Partner?
Er fällt in Steuerklasse III: Freibetrag 20.000 €, darüber 30 % bis 6 Mio. €. Die Steuerbefreiung für das Familienheim gilt für ihn nicht.
Brauchen wir einen Partnerschaftsvertrag?
Er ist sehr sinnvoll, weil es für unverheiratete Paare keinen gesetzlichen Ausgleich bei Trennung gibt. Sobald er eine Pflicht zur Übertragung eines Grundstücksanteils enthält, muss er notariell beurkundet werden.
Fällt bei einer Übertragung nach der Trennung Grunderwerbsteuer an?
Ja. Die Befreiung gilt nur für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Übernimmt ein unverheirateter Partner den Anteil des anderen, zahlt er Grunderwerbsteuer auf den Wert des Anteils.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 27. September 2026.
Quellen:
- Bundesministerium der Justiz – § 1008 BGB, Miteigentum nach Bruchteilen
- Bundesministerium der Justiz – § 421 BGB, Gesamtschuldner
- Bundesministerium der Justiz – § 753 BGB, Teilung durch Verkauf
- Bundesministerium der Justiz – § 311b BGB, Beurkundungspflicht
- Bundesministerium der Justiz – § 1931 BGB, Erbrecht des Ehegatten
- Bundesministerium der Justiz – § 16 ErbStG, Freibeträge
- Bundesministerium der Justiz – § 19 ErbStG, Steuersätze
- Bundesministerium der Justiz – § 3 GrEStG, Ausnahmen von der Besteuerung
- Bundesministerium der Justiz – § 47 GBO, Eintragung der GbR
- Verbraucherzentrale – Risikolebensversicherung: Schutz im Todesfall
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Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
