Wohnst du selbst im gekauften Haus, kannst du Kaufpreis, Kreditzinsen und Nebenkosten grundsätzlich nicht von der Steuer absetzen – möglich sind vor allem Handwerkerleistungen, energetische Sanierungen und Denkmal-Aufwendungen. Vermietest du die Immobilie, sieht es ganz anders aus: Dann mindern Abschreibung (AfA), Schuldzinsen und viele laufende Kosten deine Einkünfte aus Vermietung.
Das Wichtigste: Selbstnutzung: Steuerbonus für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG, 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr), energetische Sanierung (§ 35c EStG) und Denkmal (§ 10f EStG). Vermietung: lineare AfA von 2 % (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (ab 2023 fertiggestellt), dazu Schuldzinsen und Werbungskosten. Die Bundesregierung plant, den Handwerkerbonus ab 2027 auf 15 % und 900 € zu senken (Regierungsentwurf vom 2. September 2026).
Selbstnutzung: warum der Kauf selbst nicht absetzbar ist
Das Einkommensteuerrecht lässt nur Kosten zu, die mit steuerpflichtigen Einnahmen zusammenhängen. Wer selbst im eigenen Haus wohnt, erzielt daraus keine Einnahmen – der Mietvorteil ist steuerfrei. Im Gegenzug sind Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Bauzinsen bei Selbstnutzung Privatsache. Das ist der wichtigste Unterschied zur Vermietung und wird oft falsch eingeschätzt.
Was trotzdem geht, sind Steuerermäßigungen, die direkt von deiner Steuerschuld abgezogen werden:
Handwerkerleistungen nach § 35a EStG
Für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung in deinem Haushalt ziehst du 20 % der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten von der Steuer ab, höchstens 1.200 € im Jahr. Das entspricht 6.000 € begünstigten Kosten. Materialkosten zählen nicht. Voraussetzung sind eine Rechnung und eine Überweisung – Barzahlung wird nicht anerkannt. Maßnahmen, für die du öffentlich geförderte zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse nutzt, sind ausgeschlossen, ebenso Arbeiten an einem Neubau.
Nach dem Regierungsentwurf zum Einkommensteuerreformgesetz 2027, den das Bundeskabinett am 2. September 2026 beschlossen hat, soll der Satz ab 2027 auf 15 % und der Höchstbetrag auf 900 € sinken. Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet. Wer ohnehin Arbeiten plant, kann prüfen, ob eine Zahlung noch in 2026 sinnvoll ist – maßgeblich ist das Jahr der Zahlung.
Energetische Sanierung nach § 35c EStG
Für energetische Maßnahmen am selbst genutzten Gebäude, das bei Beginn älter als zehn Jahre ist, verteilt sich die Ermäßigung auf drei Jahre: 7 %, 7 % und 6 % der Kosten, zusammen 20 %, höchstens 40.000 € je Objekt. Nötig ist eine Bescheinigung des Fachunternehmens. Die Regel gilt für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden. Eine Kombination mit Förderkrediten oder Zuschüssen für dieselbe Maßnahme ist nicht möglich – du wählst also zwischen Steuerbonus und Förderprogramm.
Selbst genutztes Baudenkmal nach § 10f EStG
Bewohnst du ein Baudenkmal oder ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet selbst, kannst du begünstigte Baukosten zehn Jahre lang mit bis zu 9 % pro Jahr als Sonderausgaben abziehen. Der Kaufpreis selbst ist nicht begünstigt. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt werden.
Vermietung: AfA, Zinsen und Werbungskosten
Bei einer vermieteten Immobilie sind fast alle Kosten Werbungskosten und mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein Verlust daraus wird mit deinen übrigen Einkünften, etwa dem Gehalt, verrechnet.
Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG
Abschreiben kannst du nur den Gebäudeanteil samt anteiliger Kaufnebenkosten, nicht das Grundstück. Den Anteil ermittelst du über die Kaufpreisaufteilung; das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, im Kaufvertrag kann auch eine Aufteilung vereinbart werden.
| Gebäude | AfA pro Jahr | Grundlage |
|---|---|---|
| Fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % linear | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| Fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % linear | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| Fertiggestellt ab 2023 | 3 % linear | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Neubau mit Baubeginn oder Kaufvertrag 1.10.2023 bis 30.9.2029 (Kauf im Jahr der Fertigstellung) | 5 % degressiv vom Restwert | § 7 Abs. 5a EStG |
| Neue Mietwohnung, energieeffizient, Bauantrag bis 30.9.2029 | zusätzlich 5 % Sonder-AfA in vier Jahren | § 7b EStG |
| Baudenkmal, Modernisierungskosten | 8 Jahre bis 9 %, dann 4 Jahre bis 7 % | § 7i EStG |
Quellen: EStG in der Fassung zum 27. September 2026; Bundesbauministerium zur degressiven AfA. Für § 7b gelten Baukosten- und Förderobergrenzen sowie Anforderungen an den Energiestandard.
Schuldzinsen und laufende Kosten
- Schuldzinsen: Die Zinsen des Kredits für die vermietete Immobilie, ebenso Bereitstellungszinsen, Schätz- und Grundschuldkosten. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
- Laufende Kosten: Nicht umgelegte Nebenkosten, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage bei Zahlung für Maßnahmen, Reparaturen, Fahrten zur Immobilie.
- Vorsicht in den ersten drei Jahren: Übersteigen Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie werden dann nicht sofort, sondern nur über die AfA abgeschrieben.
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Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung
Eine Wohnung, Baujahr 1995, kostet 300.000 €, dazu kommen 30.000 € Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil liegt bei 75 %. Finanziert werden 270.000 € mit einem Beispielzins von 3,5 %. Die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat.
| Posten im ersten Jahr | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen (12 × 900 €) | 10.800 € |
| AfA: 330.000 € × 75 % × 2 % | −4.950 € |
| Schuldzinsen (270.000 € × 3,5 %, vereinfacht) | −9.450 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Annahme) | −1.200 € |
| Einkünfte aus Vermietung | −4.800 € |
| Steuerentlastung bei 35 % Grenzsteuersatz (Annahme) | rund 1.680 € |
Beispiel, gerundet, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Zins, Kosten und Steuersatz sind Annahmen. Stand 27. September 2026.
Wichtig: Der Verlust entsteht vor allem durch Zinsen und AfA. Die Steuerersparnis gleicht nur einen Teil davon aus. Eine Vermietung sollte sich deshalb auch ohne Steuereffekt tragen. Den Überschuss vor Steuern kannst du mit dem Mietrendite-Rechner prüfen. Mit sinkender Restschuld fallen die Zinsen, der Verlust schrumpft und kann in einen Überschuss drehen.
Arbeitszimmer im eigenen Haus
Ist ein häusliches Arbeitszimmer der Mittelpunkt deiner gesamten beruflichen Tätigkeit, kannst du die anteiligen Kosten voll absetzen – bei Eigentum auch anteilige AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer und Energie (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG). Alternativ ist eine Jahrespauschale von 1.260 € möglich. Ohne Arbeitszimmer im steuerlichen Sinn bleibt die Tagespauschale von 6 € je Homeoffice-Tag, höchstens 1.260 € im Jahr (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6c EStG). Die Einzelheiten sind streng; ein häusliches Arbeitszimmer kann außerdem beim späteren Verkauf steuerliche Folgen haben.
Selbstnutzung und Vermietung im Vergleich
| Kostenart | Selbst genutzt | Vermietet |
|---|---|---|
| Kaufpreis Gebäude | Nein | Ja, über AfA |
| Grundstück | Nein | Nein |
| Kaufnebenkosten | Nein | Ja, anteilig über AfA |
| Kreditzinsen | Nein | Ja |
| Tilgung | Nein | Nein |
| Handwerkerarbeiten | 20 % der Arbeitskosten, bis 1.200 € | Ja, als Werbungskosten |
| Energetische Sanierung | § 35c: 20 %, bis 40.000 € | Ja, als Werbungskosten oder AfA |
Vereinfachte Übersicht. Quelle: EStG, Stand 27. September 2026.
Kostenintensive Modernisierungen finanzierst du oft über einen eigenen Modernisierungskredit. Bei Vermietung sind dessen Zinsen ebenfalls Werbungskosten.
Weiterlesen: Immobilie als Kapitalanlage finanzieren · Immobilie als Altersvorsorge · Immobilienverrentung · Baufinanzierung mit Lebensversicherung
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Häufige Fragen
Kann ich den Hauskauf steuerlich absetzen, wenn ich selbst einziehe?
Kaufpreis, Nebenkosten und Kreditzinsen nicht. Absetzbar sind bei Selbstnutzung vor allem Handwerkerleistungen (20 % der Arbeitskosten, bis 1.200 € im Jahr), energetische Sanierungen nach § 35c EStG und Baukosten an Denkmälern nach § 10f EStG.
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Immobilie?
Linear 2 % für Gebäude, die 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für ältere und 3 % für ab 2023 fertiggestellte Gebäude. Für bestimmte Neubauten ist alternativ die degressive AfA von 5 % möglich.
Sind Bauzinsen absetzbar?
Nur, wenn die Immobilie vermietet ist. Dann sind Schuldzinsen Werbungskosten. Bei Selbstnutzung sind Bauzinsen nicht absetzbar, die Tilgung in keinem Fall.
Ändert sich der Handwerkerbonus 2027?
Geplant ist es. Nach dem Regierungsentwurf vom 2. September 2026 soll der Satz auf 15 % und der Höchstbetrag auf 900 € sinken. Das Gesetzgebungsverfahren läuft noch; für 2026 gelten 20 % und 1.200 €.
Kann ich Grunderwerbsteuer und Notarkosten absetzen?
Bei Selbstnutzung nicht. Bei Vermietung gehören sie zu den Anschaffungskosten und werden anteilig für das Gebäude über die AfA abgeschrieben. Notarkosten für die Grundschuld sind bei Vermietung sofort als Werbungskosten abziehbar. Bei einer Denkmalimmobilie kommen erhöhte Abschreibungssätze hinzu.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 27. September 2026.
Quellen:
- Bundesministerium der Justiz – § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung
- Bundesministerium der Justiz – § 7b EStG, Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau
- Bundesbauministerium – Degressive AfA: 5 Prozent, 6 Jahre
- Bundesministerium der Justiz – § 35a EStG, Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
- Bundesfinanzministerium – Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027
- Bundesministerium der Justiz – § 35c EStG, Energetische Maßnahmen
- Bundesministerium der Justiz – § 7i EStG, Baudenkmale
- Bundesministerium der Justiz – § 10f EStG, Selbst genutzte Baudenkmale
- Bundesministerium der Justiz – § 6 EStG, Bewertung (anschaffungsnahe Herstellungskosten)
- Bundesministerium der Justiz – § 4 EStG, Arbeitszimmer und Tagespauschale
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Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
