Grundsteuer 2026: Was Eigentümer zahlen und wie sie berechnet wird

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet: Das Finanzamt setzt einen Messbetrag fest, die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. Wie der Messbetrag entsteht, hängt vom Bundesland ab – elf Länder nutzen das Bundesmodell, fünf eigene Modelle wie das Flächen-Lage-Modell in Niedersachsen. Für ein Einfamilienhaus liegt die Grundsteuer je nach Lage und Gemeinde meist im Bereich einiger Hundert Euro pro Jahr.

Warum es eine neue Grundsteuer gibt

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf Einheitswerten von 1964 im Westen und 1935 im Osten. Das Bundesverfassungsgericht hat diese veralteten Werte 2018 für verfassungswidrig erklärt. Deshalb mussten alle Eigentümer 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben, und seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Das Bundesfinanzministerium bewertet die Umsetzung in den Bundesmodell-Ländern als „weitgehend aufkommensneutral“ – das bedeutet aber nur, dass die Gemeinden insgesamt ungefähr gleich viel einnehmen. Für einzelne Eigentümer kann die Steuer deutlich gestiegen oder gesunken sein.

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 (unter anderem II R 3/25) als verfassungsgemäß bestätigt.

So wird die Grundsteuer berechnet

Die Berechnung läuft in allen Ländern in drei Stufen, auch wenn die erste Stufe unterschiedlich aussieht:

1. Bewertung: Das Finanzamt ermittelt den Wert (Bundesmodell) oder die Äquivalenzbeträge (Flächenmodelle) deines Grundstücks.
2. Messbetrag: Daraus berechnet das Finanzamt mit der Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und schickt dir den Messbescheid.
3. Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und schickt dir den Grundsteuerbescheid.

Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich fällig, jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Kleine Beträge können auch jährlich erhoben werden.

Bundesmodell und Ländermodelle im Überblick

Bundesmodell: Wert × Messzahl × Hebesatz

Im Bundesmodell ermittelt das Finanzamt für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen einen Grundsteuerwert im vereinfachten Ertragswertverfahren. Dafür zählen unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und eine gesetzlich festgelegte Nettokaltmiete. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl laut Bundesfinanzministerium 0,031 Prozent, also 0,31 Promille.

Beispiel, gerundet: Grundsteuerwert 250.000 € × 0,31 ‰ = 77,50 € Messbetrag. Bei einem angenommenen Hebesatz von 500 % beträgt die Grundsteuer 387,50 € im Jahr, also rund 32 € im Monat.

Niedersachsen: das Flächen-Lage-Modell erklärt

Niedersachsen verzichtet auf einen Grundstückswert. Stattdessen rechnet das Finanzamt mit festen Beträgen je Quadratmeter und passt sie an die Lage an. Laut Landesamt für Steuern Niedersachsen und Finanzministerium gelten folgende Bausteine:

• Äquivalenzzahlen: 0,04 € je m² Grundstücksfläche und 0,50 € je m² Gebäudefläche.
• Lage-Faktor: Bodenrichtwert des Grundstücks geteilt durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, hoch 0,3. Der Exponent dämpft die Unterschiede: Ein doppelt so hoher Bodenrichtwert führt nicht zu doppelter Steuer, sondern zu einem Faktor von rund 1,23.
• Grundsteuermesszahlen: 100 % für Grund und Boden und Nichtwohnflächen, 70 % für Wohnflächen. Effektiv werden Wohnflächen damit mit 0,35 € je m² angesetzt. Für bestimmte Fälle wie Baudenkmäler und geförderten Wohnraum gibt es weitere Ermäßigungen um 25 %.

Beispiel, gerundet: Einfamilienhaus mit 500 m² Grundstück und 120 m² Wohnfläche, Bodenrichtwert 170 €/m², Durchschnitt der Gemeinde 200 €/m². Der Lage-Faktor beträgt (170 ÷ 200)^0,3 ≈ 0,952.

Gleiches Haus, andere Lage (Niedersachsen)

Grundsteuer pro Jahr, Hebesatz 450 %, Gemeindedurchschnitt 200 €/m²

Wer in Niedersachsen kauft, etwa in Emden, kann die Grundsteuer so recht gut vorab abschätzen: Grundstücks- und Wohnfläche stehen im Exposé, Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss, den Hebesatz die Gemeinde.

Der Hebesatz: die Stellschraube der Gemeinde

Der Hebesatz entscheidet am Ende über die Höhe der Steuer, und jede Gemeinde legt ihn selbst fest. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zur Reform angepasst. Die aktuellen Werte findest du in der Haushaltssatzung oder auf der Internetseite deiner Gemeinde; die statistischen Ämter veröffentlichen zudem Übersichten der Hebesätze. Einige Länder erlauben den Gemeinden außerdem unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Für unbebaute, baureife Grundstücke können Gemeinden seit 2025 eine eigene Grundsteuer C mit höherem Hebesatz erheben (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Grundsteuer in der Haushaltsrechnung und beim Hausgeld

Beim Hauskauf gehört die Grundsteuer zu den laufenden Kosten, die Banken bei der Haushaltsrechnung berücksichtigen. Sie ist nicht mit der Grunderwerbsteuer zu verwechseln, die nur einmal beim Kauf anfällt. Ein paar Punkte, die oft übersehen werden:

• Eigentumswohnung: Die Grundsteuer ist in der Regel nicht im Hausgeld enthalten. Jeder Wohnungseigentümer bekommt einen eigenen Bescheid für seine Wohnung. Rechne sie deshalb zusätzlich zum Hausgeld ein.
• Kaufjahr: Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar Eigentümer ist (§ 9 GrStG). Im Kaufvertrag wird die Grundsteuer meist ab Besitzübergang zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• Vermietung: Die Grundsteuer darf als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden (§ 2 BetrKV), wenn der Mietvertrag das vorsieht.
• Größenordnung: In den Beispielen oben sind es rund 22 bis 32 € im Monat. Das ist wenig im Vergleich zur Kreditrate, sollte aber zusammen mit Versicherungen, Energie und Rücklagen in dein Budget.

Mit dem Budgetrechner kannst du prüfen, wie viel Rate nach allen laufenden Kosten noch tragbar ist.

Bescheid prüfen: worauf du achten solltest

• Richtiger Bescheid: Fehler bei Flächen oder Bodenrichtwert stecken im Messbescheid (oder Wertbescheid) des Finanzamts, nicht im Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Ein Rechtsbehelf (Einspruch oder Widerspruch) ist innerhalb eines Monats beim jeweiligen Absender möglich – die Frist steht in der Rechtsbehelfsbelehrung.
• Änderungen melden: Anbauten, ein Ausbau des Dachgeschosses oder eine Nutzungsänderung müssen dem Finanzamt angezeigt werden.
• Beim Kauf: Lass dir vom Verkäufer den letzten Grundsteuerbescheid geben. Er zeigt die aktuelle Höhe und den Hebesatz.

Weiterlesen: Ablauf Hauskauf · Haushaltsrechnung · Eigentumswohnung kaufen · Haus oder Wohnung kaufen? Kosten, Wert und Finanzierung im Vergleich

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de