Kaufabsichtserklärung und Vorvertrag beim Hauskauf: Was bindet 2026?

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Eine privatschriftliche Kaufabsichtserklärung bindet beim Hauskauf weder dich noch den Verkäufer, denn jede Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Wirklich bindend ist erst ein notarieller Vorvertrag oder der notarielle Kaufvertrag selbst. Reservierungsgebühren in Makler-Formularen hat der BGH für unwirksam erklärt, wenn sie in keinem Fall zurückgezahlt werden (Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22).

Ist eine Kaufabsichtserklärung für ein Haus rechtlich bindend?

Nein, eine privatschriftliche Kaufabsichtserklärung ist rechtlich nicht bindend: Weder musst du das Haus danach kaufen, noch muss der Verkäufer es dir verkaufen. Der Grund steht in § 311b Abs. 1 BGB – ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Eine Erklärung, die du beim Makler oder Verkäufer unterschreibst, erfüllt diese Form nicht. Selbst wenn darin „verbindlich“ steht, entsteht daraus keine Pflicht zum Kauf.

Wozu dient sie dann? Eine Kaufabsichtserklärung (oft auch „Kaufzusage“ oder „Letter of Intent“ genannt) signalisiert ernsthaftes Interesse. Makler und Verkäufer nutzen sie, um unter mehreren Interessenten zu wählen und den Notartermin vorzubereiten. Für dich ist sie ein Zeichen von Verlässlichkeit – mehr nicht. Sie ersetzt weder die Prüfung des Objekts noch die Finanzierungszusage. Auf dem Weg zum Eigentum ist sie nur ein frühes Zwischenstück; den gesamten Ablauf zeigt der Beitrag Ablauf Hauskauf in 9 Schritten.

Dokument	Form	Bindet zum Kauf?	Typische Kosten
Kaufabsichtserklärung	privatschriftlich	Nein	keine
Reservierungsvereinbarung mit kleiner Gebühr	privatschriftlich	Nein; Gebühr in AGB oft unwirksam	Reservierungsentgelt laut Vereinbarung
Reservierungsvereinbarung mit hoher Gebühr oder Kaufzwang	notariell nötig	Ohne Notar unwirksam	–
Notarieller Vorvertrag	notariell beurkundet	Ja, Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrags	Notargebühr nach GNotKG
Notarieller Kaufvertrag	notariell beurkundet	Ja	2,0-Gebühr nach GNotKG, z. B. 1.570 € netto bei 400.000 €

Kann ich nach einer Kaufabsichtserklärung einfach abspringen?

Ja, du kannst nach einer Kaufabsichtserklärung grundsätzlich jederzeit abspringen, ohne Schadensersatz zu schulden, weil vor der Beurkundung keine Seite gebunden ist. Der Bundesgerichtshof hat das für Grundstücksgeschäfte klar formuliert: Wer Verhandlungen abbricht, haftet nur bei einer besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung (BGH, Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17). Das ist etwa der Fall, wenn jemand eine Kaufbereitschaft nur vortäuscht oder innerlich längst abgerückt ist und das dem anderen verschweigt, während dieser weiter Kosten auslöst.

Das gilt auch umgekehrt: Der Verkäufer kann dir bis zum Notartermin absagen oder den Preis erhöhen, selbst wenn du schon einen Darlehensvertrag unterschrieben hast. Im entschiedenen Fall hatte der Kaufinteressent bereits eine Finanzierung abgeschlossen – einen Anspruch auf Schadensersatz bekam er trotzdem nicht, weil sonst der Formzwang des § 311b BGB unterlaufen würde. Für dich heißt das: Unterschreibe einen Darlehensvertrag mit Bereitstellungsfristen nur, wenn der Notartermin feststeht – oder vereinbare mit der Bank, dass die Zusage erst mit dem Kaufvertrag wirksam wird.

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Abrede, mit der der Makler oder Verkäufer zusagt, die Immobilie für eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten anzubieten, meist gegen eine Reservierungsgebühr. Sie verpflichtet dich nicht zum Kauf, und sie verhindert auch nicht sicher, dass der Eigentümer an jemand anderen verkauft – gebunden ist ja oft nur der Makler, nicht der Eigentümer. Genau deshalb sehen Gerichte die Gebühr kritisch: Du zahlst Geld, bekommst aber kaum eine echte Gegenleistung.

Ob die Vereinbarung notariell beurkundet werden muss, hängt vom Druck ab, den sie aufbaut. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Beurkundung nötig, wenn die Reservierungsgebühr so hoch ist, dass sie dich faktisch zum Kauf drängt – als Richtwert gilt eine Gebühr von mehr als etwa 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Maklerprovision (BGH, Urteil vom 02.07.1986, IVa ZR 102/85). Ohne Beurkundung ist eine solche Vereinbarung unwirksam, und du kannst die Gebühr zurückverlangen. Laut Stiftung Warentest gilt die Beurkundungspflicht des § 311b BGB grundsätzlich auch für Reservierungsvereinbarungen, die zum Kauf oder Verkauf verpflichten.

Ist eine Reservierungsgebühr beim Makler zulässig?

Eine Reservierungsgebühr, die ein Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorsieht und die du in keinem Fall zurückbekommst, ist unwirksam – das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) entschieden. Im Fall hatten Kaufinteressenten 4.200 Euro gezahlt, das entsprach 1 Prozent des Kaufpreises. Der Makler hatte die Reservierung mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag in einem eigenen Dokument vereinbart. Der BGH sah darin trotzdem eine Ergänzung des Maklervertrags, die der AGB-Kontrolle unterliegt, und erklärte den Rückzahlungsausschluss nach § 307 BGB für unwirksam. Der Makler musste die 4.200 Euro zurückzahlen.

Die Begründung: Die Kunden wurden unangemessen benachteiligt, weil die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen war und sie für ihr Geld keine nennenswerte Gegenleistung bekamen. Zudem lief die Gebühr auf eine Provision hinaus, die auch ohne Kaufabschluss fällig wird – das widerspricht dem gesetzlichen Leitbild, nach dem ein Makler nur bei Erfolg bezahlt wird. Schon 2010 hatte der BGH eine ähnliche Klausel gekippt, die im Fall direkt im Maklerauftrag stand (Urteil vom 23.09.2010, III ZR 21/10; dort ging es um 750 Euro). Hast du eine Reservierungsgebühr gezahlt und den Kauf nicht abgeschlossen, lohnt es sich, die Rückzahlung schriftlich zu fordern.

Ab welcher Höhe muss eine Reservierungsgebühr beurkundet werden?

Eine Reservierungsgebühr muss nach der BGH-Rechtsprechung in der Regel beurkundet werden, sobald sie etwa 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision übersteigt, weil sie dann einen unzulässigen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübt. Maßgeblich ist das Verhältnis zur Provision, nicht zum Kaufpreis. Das folgende Beispiel zeigt, wie schnell diese Schwelle erreicht ist.

Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 Euro, dein Anteil an der Maklerprovision 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer (Annahme; die Höhe ist regional verschieden und frei verhandelbar). Der Makler verlangt eine Reservierungsgebühr von 4.000 Euro.

Rechenschritt	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Käuferprovision (3,57 %, Annahme)	14.280 €
10 % der Provision	1.428 €
15 % der Provision	2.142 €
Verlangte Reservierungsgebühr	4.000 €
Anteil der Gebühr an der Provision	rund 28 %
Ergebnis	deutlich über der Schwelle – ohne Notar voraussichtlich unwirksam

Auch eine Gebühr unterhalb dieser Schwelle ist nicht automatisch wirksam: Steht sie in vorformulierten Bedingungen des Maklers und ist die Rückzahlung ausgeschlossen, greift die AGB-Rechtsprechung des BGH von 2023. Wirksam kann eine Reservierung am ehesten sein, wenn sie individuell ausgehandelt ist, der Eigentümer selbst gebunden wird und die Gebühr auf die Provision angerechnet oder bei Scheitern zurückgezahlt wird.

Was ist ein notarieller Vorvertrag und wann lohnt er sich?

Ein notarieller Vorvertrag verpflichtet Käufer und Verkäufer verbindlich, später einen Kaufvertrag zu bestimmten Bedingungen abzuschließen; weil er schon zum Erwerb verpflichtet, muss er nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundet werden. Ein Vorvertrag ohne Notar ist unwirksam. Sinnvoll ist er nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Hauptvertrag noch nicht geschlossen werden kann, weil eine Teilungserklärung, eine Vermessung oder eine Genehmigung fehlt, beide Seiten sich aber schon jetzt binden wollen.

Für die meisten Käufer ist ein Vorvertrag keine gute Lösung, denn er kostet zusätzliche Notargebühren und bindet dich, bevor alle Fragen geklärt sind. Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); für Verträge fällt eine 2,0-Gebühr an, nach Tabelle B sind das bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro 1.570 Euro netto, zuzüglich Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer (Quelle: GNotKG Tabelle B, Stand 10/2026). Mehr dazu im Beitrag Notarkosten beim Hauskauf. Ob beim späteren Kaufvertrag erneut Gebühren in voller Höhe anfallen, solltest du vorab mit dem Notar klären. Kommt in einem Vorvertrag eine Seite ihrer Pflicht nicht nach, kann die andere auf Abschluss des Hauptvertrags klagen oder Schadensersatz verlangen. Achtung bei Verkäufern: Auch ein bindender Vorvertrag kann für die Spekulationsfrist bereits als „Verkauf“ zählen.

Wie läuft der Weg von der Zusage bis zum Kaufvertrag ab?

Von der mündlichen Zusage bis zum Kaufvertrag vergehen in der Praxis meist einige Wochen, in denen du Finanzierung, Objekt und Vertragsentwurf prüfst, bevor beim Notar alles verbindlich wird. Eine sinnvolle Reihenfolge sieht so aus:

• Budget klären: Mit dem Budgetrechner und einer ehrlichen Haushaltsrechnung ermitteln, welcher Kaufpreis tragbar ist.
• Objekt prüfen: Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern; bei älteren Häusern einen Gutachter hinzuziehen.
• Kaufabsicht erklären: Wenn gewünscht, eine unverbindliche Kaufabsichtserklärung abgeben – ohne Gebühr.
• Finanzierung fixieren: Konkretes Angebot einholen; die Bank prüft Unterlagen und Objekt und erstellt eine Finanzierungsbestätigung.
• Vertragsentwurf prüfen: Der Notar verschickt den Entwurf; bei einem Kauf von einem Unternehmer muss er dir als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vorher vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
• Beurkundung: Erst mit der Unterschrift beim Notar bist du gebunden. Danach folgen Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung.

Bevor du kaufst, solltest du auch die Nebenkosten kennen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler summieren sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Der Kaufnebenkostenrechner zeigt dir, mit welchen Beträgen du rechnen musst. Was am Tag der Beurkundung passiert, erklärt der Beitrag Kaufvertrag und Notartermin.

Warum solltest du die Finanzierung vor jeder Zusage klären?

Du solltest die Finanzierung vor jeder Zusage klären, weil du ab der notariellen Beurkundung den Kaufpreis schuldest, auch wenn deine Bank später absagt – ein gesetzliches Rücktrittsrecht wegen geplatzter Finanzierung gibt es nicht. Eine unverbindliche Kaufabsichtserklärung schadet zwar nicht, aber sie verleitet dazu, schon emotional „gekauft“ zu haben, bevor feststeht, ob die Bank mitzieht. Wer ohne Finanzierungsbestätigung zum Notar geht, riskiert im schlimmsten Fall Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer.

Verkäufer und Makler bevorzugen Käufer, die eine Finanzierungsbestätigung vorlegen. Das stärkt deine Position stärker als jede Reservierungsgebühr. Lass dir dafür früh ein konkretes Angebot erstellen und prüfe, wie viel Eigenkapital du einbringen kannst und welche Unterlagen die Bank braucht. Die Checkliste Baufinanzierung hilft dir, nichts zu vergessen.

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