400.000 € Kredit: Rate, Einkommen und Eigenkapital

Ein Kredit über 400.000 € kostet bei 4,0 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung 2.000 € im Monat (Beispielrechnung). Nach der Faustregel, dass die Rate höchstens 35 bis 40 % des Nettos ausmachen sollte, braucht dein Haushalt dafür rund 5.000 bis 5.700 € netto – eine Summe, die meist nur mit zwei Einkommen erreicht wird. Dazu kommen je nach Kaufpreis und Bundesland rund 89.000 bis 102.000 € Eigenkapital (Beispiel: Haus für 450.000 € mit Makler).

Monatsrate für 400.000 €

Die Rate eines Annuitätendarlehens berechnest du mit Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Sie bleibt während der Zinsbindung konstant. So sieht die Spanne für 400.000 € aus:

Zwischen der günstigsten und der teuersten Variante liegen 833 € im Monat. Zur Einordnung: Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite im Juli 2026 bei 3,78 % mit Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre und bei 3,92 % mit über 10 Jahren (Veröffentlichung vom 2. September 2026). Deinen persönlichen Zins bestimmen unter anderem Eigenkapital, Bonität und das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert. Eigene Varianten rechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner.

Restschuld nach 10 Jahren

Bei hohen Summen ist die Restschuld nach der Zinsbindung eine große Zahl. Sie zeigt, wie viel Zinsrisiko du in die Zukunft trägst.

Mit 2 % Tilgung bleiben nach zehn Jahren noch mehr als drei Viertel der Schuld offen. Steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung um einen Prozentpunkt, kostet das auf 301.833 € im ersten Jahr rund 3.000 € mehr Zinsen. Mit 3 % Tilgung ist die Restschuld um gut 49.000 € kleiner – das dämpft dieses Risiko spürbar. Bei gleichbleibendem Zins wäre der Kredit dann nach rund 21 Jahren statt rund 27,5 Jahren getilgt.

Einkommen: Was Doppelverdiener beachten sollten

Die Faustregel lautet: Die Kreditrate sollte 35 bis 40 % des Haushaltsnettos nicht übersteigen. Die Verbraucherzentrale nennt 40 % als Grenze, die viele Banken ansetzen, und rät zusätzlich zu rund 10 % Luft zwischen Überschuss und Rate.

Mit zwei Gehältern ist die Grenze oft erreichbar. Rechne aber den Fall durch, dass ein Einkommen sinkt – durch Elternzeit, Teilzeit oder Jobwechsel. Ein Beispiel: 3.000 € plus 2.000 € netto ergeben 5.000 €, eine Rate von 2.000 € entspricht 40 %. Fällt das zweite Einkommen auf 1.000 €, steigt der Anteil auf 50 %. Plane deshalb ein Polster ein oder vereinbare die Möglichkeit, die Tilgung zu senken. Deine Haushaltsrechnung erstellst du mit dem Budgetrechner.

Unterschreibt ihr zu zweit, haftet in der Regel jeder für die gesamte Summe, nicht nur für die Hälfte. Wer unverheiratet gemeinsam kauft, sollte außerdem regeln, wem welcher Anteil am Haus gehört – das wird im Grundbuch festgehalten.

Einkommensnachweis: Diese Unterlagen braucht die Bank

Vor jedem Immobilienkredit muss die Bank nach § 505a BGB deine Kreditwürdigkeit prüfen. Sie darf den Vertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass du die Raten vertragsgemäß zahlen kannst. Welche Unterlagen sie dafür verlangt, legt laut BaFin jeder Kreditgeber selbst fest. Üblich sind:

• Angestellte: die letzten Gehaltsabrechnungen, die Dezemberabrechnung des Vorjahres und der Arbeitsvertrag – eine laufende Probezeit kann die Zusage erschweren.
• Selbstständige: Einkommensteuerbescheide und Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen mehrerer Jahre. Mehr dazu im Beitrag Baufinanzierung für Selbstständige.
• Weitere Einkünfte: Nachweise über Mieteinnahmen, Kindergeld oder Unterhalt.
• Vermögen und Verpflichtungen: Kontoauszüge, Depot- und Bausparnachweise sowie laufende Kredite und Leasingverträge.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Laut Verbraucherzentrale liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, Notar und Grundbuch kosten 1 bis 1,5 %. Bei einem Haus für 450.000 € macht allein die Spanne der Grunderwerbsteuer 13.500 € aus. Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB meist hälftig.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 % Eigenkapital plus Nebenkosten. Wer mehr einbringt, senkt die Kreditsumme und meist auch den Zins. Was als Eigenkapital zählt und wie du es geschickt einsetzt, liest du im Beitrag zum Eigenkapital.

So machst du eine hohe Kreditsumme tragfähig

• Kredit aufteilen: Mehrere Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung oder ein Förderkredit können das Risiko streuen.
• Flexibilität vereinbaren: Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel helfen, wenn sich das Einkommen verändert.
• Rücklage bilden: Halte neben dem Eigenkapital Reserven für Notfälle und Instandhaltung.
• Angebote vergleichen: Bei 400.000 € bedeuten 0,1 Prozentpunkte Zinsunterschied rund 33 € Rate im Monat und rund 4.000 € in zehn Jahren.

Weiterlesen: Annuitätendarlehen einfach erklärt · Darlehensarten im Vergleich · 300.000 € Kredit · 200.000 € Kredit

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de