Immobilie als Kapitalanlage finanzieren: Rendite, Steuern, Risiken

Eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet sich, wenn die Nettomietrendite nach allen Kosten solide ist, du ausreichend Eigenkapital einbringst und Leerstand oder Reparaturen verkraften kannst. Steuerlich hilft die Abschreibung (AfA), und nach zehn Jahren ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Viele vermietete Wohnungen tragen sich in den ersten Jahren aber nicht selbst – du zahlst monatlich zu und baust über die Tilgung Vermögen auf.

Mietrendite: brutto und netto richtig rechnen

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet, aber geschönt. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlegbaren Kosten ab und bezieht die Kaufnebenkosten ein:

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
• Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Je höher, desto länger dauert es, bis die Miete den Preis eingespielt hat.

Nicht umlegbar sind vor allem Verwaltungskosten, Instandhaltung und das Risiko ausfallender Mieten. Mit dem Mietrendite-Rechner kannst du deine eigenen Zahlen einsetzen.

Beispielrechnung: vermietete Eigentumswohnung

Eine 75-m²-Wohnung in Niedersachsen kostet 300.000 € und bringt 900 € Kaltmiete im Monat (12 € je m²). Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung. Die Kaufnebenkosten für dein Bundesland berechnest du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Aus 3,6 % brutto werden 2,7 % netto – und das noch vor Zinsen und Steuern. Liegt die Nettomietrendite unter dem Zins deines Darlehens, wirkt der Kredit gegen dich: Jeder geliehene Euro kostet mehr, als er einbringt.

Eigenkapital und Finanzierung

Für vermietete Immobilien sind Banken meist strenger als bei der selbst genutzten. Üblich ist, dass du mindestens die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlst; Stiftung Warentest rät zu mindestens 20 % Eigenkapital. Die Bank rechnet die Mieteinnahmen in der Haushaltsrechnung oft nur mit einem Abschlag an.

Fortsetzung des Beispiels: Cashflow

Du bringst 91.710 € ein (20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten) und finanzierst 240.000 €. Bei einem angenommenen Sollzins von 3,7 % und 2 % Tilgung beträgt die Rate 1.140 € im Monat, also 13.680 € im Jahr. Dem stehen 9.024 € Reinertrag gegenüber. Vor Steuern zahlst du damit rund 4.656 € im Jahr oder 388 € im Monat zu. Gleichzeitig tilgst du im ersten Jahr rund 4.800 € – das ist Vermögensaufbau, aber gebundenes Geld. Beispiel, gerundet; der Zins ist eine Annahme.

Wichtig ist die Zinsbindung: Läuft sie nach zehn Jahren aus, hängt die Rechnung vom dann gültigen Zins ab. Eine lange Zinsbindung macht die Kalkulation planbarer.

Steuern: AfA, Werbungskosten, Spekulationsfrist

• Lineare AfA: Den Gebäudeanteil – nicht das Grundstück – schreibst du jährlich ab: 2 % bei Gebäuden, die von 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 und 2,5 % bei Baujahren vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Degressive AfA: Für neue Mietwohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 sind 5 % vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG).
• Werbungskosten: Schuldzinsen, Verwaltung, Reparaturen und Fahrtkosten mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Ein Verlust wird mit deinem übrigen Einkommen verrechnet.
• 15-%-Grenze: Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts (ohne Umsatzsteuer) für Instandsetzung aus, musst du diese Kosten über die AfA verteilen statt sofort abzusetzen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
• Spekulationsfrist: Verkaufst du nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn einkommensteuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Im Beispiel: Setzt du 75 % der Gesamtinvestition als Gebäudeanteil an, ergibt sich bei 2 % AfA eine Abschreibung von rund 4.976 € im Jahr. Nach Mieteinnahmen, rund 8.880 € Zinsen im ersten Jahr, AfA und 1.560 € Verwaltung und Instandhaltung bleibt ein steuerlicher Verlust von rund 4.616 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % sinkt deine Steuer um etwa 1.616 €, die monatliche Zuzahlung nach Steuern auf rund 253 €. Beispiel, gerundet und vereinfacht – lass die Rechnung von einer Steuerberatung prüfen.

Risiken: Leerstand, Instandhaltung, Klumpenrisiko

• Leerstand und Mietausfall: Ein Mieterwechsel mit Renovierung oder ein Mietnomade kann mehrere Monatsmieten kosten. Halte eine Reserve von einigen Monatsraten vor.
• Instandhaltung: Bei Eigentumswohnungen zahlst du ins Hausgeld eine Erhaltungsrücklage; reicht sie nicht, drohen Sonderumlagen – etwa für Dach, Fassade oder Heizung. Prüfe Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Stand der Rücklage vor dem Kauf.
• Mietrecht: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und Mietspiegel begrenzen, wie schnell du die Miete anpassen kannst.
• Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung bindet oft einen großen Teil deines Vermögens an einem Ort. Sie ist schwer teilbar und nicht schnell verkäuflich.
• Zinsänderung: Nach Ende der Zinsbindung kann die Rate deutlich steigen. Sondertilgungen senken die Restschuld und damit dieses Risiko.

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Wie hoch deine Abschreibung ausfällt, rechnest du im AfA-Rechner aus. Warum Anleger bewusst langsamer tilgen als Selbstnutzer, steht im Beitrag zur Tilgung bei Kapitalanlagen – und wer über ein Objekt unter Denkmalschutz nachdenkt, findet die Zahlen dazu unter Denkmalimmobilie.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de