Darlehensarten im Vergleich: Annuitäten-, Tilgungs-, endfälliges und variables Darlehen

Für eine Baufinanzierung gibt es vier Grundformen: das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, das Tilgungsdarlehen mit sinkender Rate, das endfällige Darlehen, bei dem du bis zum Schluss nur Zinsen zahlst, und das variable Darlehen, dessen Zins sich laufend anpasst. Dazu kommen Förderkredite der KfW und Bauspardarlehen, die meist als Baustein neben dem Hauptdarlehen laufen.

Die Darlehensarten auf einen Blick

Annuitätendarlehen: der Standard

Beim Annuitätendarlehen zahlst du eine feste Monatsrate aus Zinsen und Tilgung. Weil die Zinsen auf die sinkende Restschuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil von Rate zu Rate. Du vereinbarst einen festen Sollzins für eine Zinsbindung von meist 10 bis 20 Jahren. Danach bleibt eine Restschuld, die du anschließend weiterfinanzierst.

Die Verbraucherzentralen bezeichnen diese Form als die einfachste Finanzierungsvariante. Sie empfehlen mindestens 2 % Anfangstilgung, eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren und Sondertilgungsrechte. Wie sich deine Rate aufteilt, zeigt dir unser Tilgungsrechner.

Tilgungsdarlehen: sinkende Rate

Beim Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungs- oder Ratendarlehen) zahlst du jeden Monat denselben Tilgungsbetrag. Die Zinsen kommen obendrauf. Weil die Schuld gleichmäßig sinkt, sinken auch die Zinsen – und mit ihnen die Rate. In der Baufinanzierung ist diese Form selten, weil die Belastung am Anfang am höchsten ist, also genau dann, wenn Umzug, Einrichtung und Kaufnebenkosten das Budget ohnehin strapazieren.

Endfälliges Darlehen: nur Zinsen

Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der Laufzeit nur Zinsen. Die gesamte Summe wird am Ende auf einen Schlag fällig. Meist wird parallel ein Sparplan, ein Fonds oder eine Versicherung bespart, die das Geld zum Stichtag liefern soll. Reicht deren Ertrag nicht, bleibt eine Lücke.

Die Verbraucherzentralen warnen ausdrücklich: Endfällige Darlehen waren für Bauherren in der Vergangenheit immer teurer als Annuitätendarlehen, weil du bis zum Schluss Zinsen auf die volle Summe zahlst. Für selbst genutzte Immobilien ist diese Form deshalb selten sinnvoll. Interessant sein kann sie für vermietete Objekte, bei denen Schuldzinsen steuerlich als Werbungskosten zählen – das gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Rechenbeispiel: drei Darlehensarten im Vergleich

Angenommen, du leihst dir 300.000 € zu einem Sollzins von 3,8 % und willst in 30 Jahren schuldenfrei sein. Der Zinssatz ist ein Beispiel, damit die Formen vergleichbar sind. In der Praxis unterscheiden sich die Konditionen je nach Darlehensart.

Das Tilgungsdarlehen kostet am wenigsten Zinsen, weil die Schuld am schnellsten sinkt. Dafür ist die Startrate um fast 400 € höher. Das endfällige Darlehen wirkt mit 950 € am günstigsten, ist über die Gesamtlaufzeit aber mit Abstand am teuersten – sofern der Sparplan die Differenz nicht erwirtschaftet.

Variables Darlehen: flexibel, aber unkalkulierbar

Beim variablen Darlehen orientiert sich der Zins an einem Referenzzins, häufig dem 3-Monats-Euribor, und wird regelmäßig angepasst. Dafür kannst du nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das passt, wenn du bald verkaufen, eine Erbschaft erwartest oder eine Phase unsicherer Zinsen überbrücken willst.

Günstiger ist der variable Kredit derzeit nicht: Laut Bundesbank lag der Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite mit variablem Zins oder bis zu einem Jahr Bindung im Juli 2026 bei 4,41 %, mit über 5 bis 10 Jahren Bindung bei 3,78 % (Veröffentlichung vom 2. September 2026). Steigt der Referenzzins, steigt deine Rate sofort mit.

KfW-Förderkredite als eigener Baustein

Förderkredite der KfW sind eine eigene Darlehensart: Du beantragst sie über deine finanzierende Bank, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst oder mit dem Bau beginnst. Sie laufen neben dem Bankdarlehen, haben eigene Zinsbindungen und oft tilgungsfreie Anlaufjahre. Laut KfW (Stand 27. September 2026) gibt es für den Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums zum Beispiel das Wohneigentumsprogramm 124 mit bis zu 100.000 € Kredit. Für Familien mit Kindern, die klimafreundlich bauen oder neu gebaut kaufen, bietet das Programm 300 je nach Kinderzahl 170.000 bis 270.000 € – Details findest du unter KfW 300 für Familien.

Ob ein Förderkredit günstiger ist als der Bankkredit, hängt vom Programm und von der aktuellen Zinslage ab. Eine Übersicht aller Programme findest du in unserem Bereich Förderung.

Bauspardarlehen: Zins schon heute festlegen

Ein Bauspardarlehen bekommst du erst, wenn dein Bausparvertrag zugeteilt ist – also nach einer Sparphase mit Mindestguthaben und Bewertungszahl. Der Darlehenszins steht schon bei Vertragsabschluss fest. Dafür sind die Raten wegen der hohen Tilgung meist höher als bei einem Bankdarlehen. Wann ein Vertrag zuteilungsreif ist, erklären wir im Beitrag zur Zuteilung.

Vorsicht bei sogenannten Sofort- oder Kombifinanzierungen: Dabei läuft ein tilgungsfreies Darlehen parallel zu einem neuen Bausparvertrag. Die Verbraucherzentralen kritisieren solche Modelle als schwer vergleichbar und intransparent.

So findest du die passende Darlehensart

• Planbarkeit zuerst: Wer ein festes Monatsbudget hat, fährt mit einem Annuitätendarlehen und langer Zinsbindung berechenbar.
• Förderung prüfen: KfW-Kredite müssen vor dem Kaufvertrag beantragt werden. Kläre früh, ob du die Voraussetzungen erfüllst.
• Einfach bleiben: Die Verbraucherzentralen raten, keine Finanzierung abzuschließen, die du nicht durchschaust.
• Effektivzins vergleichen: Er macht Angebote gleicher Darlehensart vergleichbar. Zwischen den Arten zählen aber auch Gesamtkosten und Risiko.

Weiterlesen: Annuitätendarlehen einfach erklärt · 300.000 € Kredit · 200.000 € Kredit · 400.000 € Kredit

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de