Mietkauf einer Immobilie: Wie er funktioniert und wo die Haken liegen

Beim Mietkauf wohnst du zunächst zur Miete und kaufst die Immobilie später; ein Teil deiner monatlichen Zahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet. Das klingt nach einem Weg ins Eigentum ohne Eigenkapital, ist aber oft teurer und riskanter als eine klassische Baufinanzierung. Stiftung Warentest warnt vor hohen Gebühren, überhöhten Preisen und Verlusten beim Ausstieg.

Wie funktioniert ein Mietkauf?

„Mietkauf“ ist kein gesetzlich geregelter Vertragstyp, sondern ein Sammelbegriff für verschiedene Modelle. Gemeinsam ist ihnen: Du ziehst ein, zahlst monatlich einen Betrag, der über einer normalen Miete liegt, und kaufst die Immobilie nach einer vereinbarten Laufzeit. Der Mehrbetrag wird ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. In der Praxis begegnen dir vor allem drei Varianten:

• Kauf mit Ratenzahlung: Der Kaufvertrag wird gleich zu Beginn beim Notar geschlossen, der Kaufpreis wird in Raten gezahlt. Eigentümer wirst du erst nach der letzten Rate.
• Miete mit Kaufoption: Du mietest und hast das Recht, aber nicht die Pflicht, später zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Ein Teil der gezahlten Miete wird angerechnet.
• Genossenschafts- oder Anbietermodelle: Du beteiligst dich an einer Gesellschaft, die Immobilien kauft und später an Mitglieder überträgt. Stiftung Warentest weist darauf hin, dass dabei offen sein kann, wann du deine Wunschimmobilie bekommst und ob du deine Einlage beim Ausstieg vollständig zurückerhältst.

Ohne Notar geht es nicht

Ein Vertrag, der jemanden verpflichtet, ein Grundstück zu kaufen oder zu verkaufen, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt auch für Kaufoptionen und Vorkaufsrechte, die in einen Mietvertrag geschrieben werden. So hat das Landgericht Köln entschieden, dass ein Mietvertrag mit Vorkaufsrecht an einem Grundstück der notariellen Form bedarf (LG Köln, Urteil vom 21.08.2025, 36 O 34/25). Ein privat unterschriebener „Mietkaufvertrag“ kann also in wichtigen Teilen unwirksam sein. Bestehe außerdem auf einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie schützt deinen Anspruch, wenn der Eigentümer das Haus anderweitig verkaufen will oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Die Haken beim Mietkauf

Stiftung Warentest hat Mietkaufangebote untersucht und vor mehreren Kostenfallen gewarnt (test.de, „test warnt: Mietkauf“, 25.10.2012). Die Punkte sind bis heute die richtigen Prüffragen:

• Gebühren vorab: Im untersuchten Fall wurden 3.000 € für Beratung und Vermittlung fällig, die nicht erstattet werden.
• Laufende Nebenkosten des Modells: monatliche Verwaltungsgebühren und eine vorgeschriebene Risikolebensversicherung.
• Miete über Marktniveau: Die monatliche Zahlung lag deutlich über vergleichbaren Mieten.
• Kaufpreis fest, aber hoch: Ein fester Preis klingt nach Sicherheit, kann aber von Anfang an über dem Marktwert liegen.
• Instandhaltung beim Mieter: Reparaturen bis hin zu Dach oder Heizung musst du oft selbst tragen, obwohl dir das Haus noch nicht gehört.
• Unrealistische Renditeversprechen: Sparpläne mit versprochenen 10 % nannte Stiftung Warentest unrealistisch.
• Teurer Ausstieg: Wer vorzeitig aussteigt oder am Ende den Restkaufpreis nicht finanzieren kann, verliert häufig einen großen Teil der angerechneten Zahlungen.

Ein weiterer Punkt: Am Ende der Laufzeit musst du den Restkaufpreis in der Regel doch über eine Bank finanzieren. Hat sich an deiner Bonität nichts geändert, stehst du dann vor derselben Hürde wie heute – nur Jahre später und mit bereits gezahlten Mieten.

Mietkauf und klassische Finanzierung im Vergleich

Stiftung Warentest rät: Wer genug Eigenkapital und Einkommen hat, sollte über ein Bankdarlehen finanzieren statt über einen Mietkauf. Das Rechenbeispiel zeigt, warum. Ein Haus hat einen Marktwert von 300.000 €. Im Mietkaufmodell ist der Kaufpreis auf 330.000 € festgelegt; du zahlst 15 Jahre lang 1.500 € im Monat, davon werden 500 € angerechnet. Bei der klassischen Finanzierung ohne Eigenkapital werden Kaufpreis und 6,5 % Nebenkosten voll finanziert, zu angenommenen 4,0 % Sollzins und 2,0 % Anfangstilgung.

Im Beispiel zahlst du beim Mietkauf zwar 17.550 € weniger, hast aber nach 15 Jahren rund 51.500 € mehr offen – und bist noch nicht Eigentümer. Steigt der Wert des Hauses, profitierst du beim Mietkauf nur, wenn du am Ende tatsächlich kaufst. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist bei Banken möglich, aber meist teurer; was dafür nötig ist, liest du unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Deinen Spielraum prüfst du mit dem Budgetrechner.

Alternative: Verkäuferdarlehen

Wenn ein Verkäufer dir entgegenkommen will, ist ein Verkäuferdarlehen oft fairer als ein Mietkauf. Dabei kaufst du die Immobilie sofort, wirst Eigentümer und finanzierst den größten Teil über eine Bank. Einen Teil des Kaufpreises stundet der Verkäufer und du zahlst ihn in Raten zurück. Das senkt den Bankkredit und kann fehlendes Eigenkapital ersetzen. Wichtig:

• Alles in den notariellen Kaufvertrag: Höhe, Zins, Raten und Laufzeit des Verkäuferdarlehens.
• Die Bank muss zustimmen: Sie verlangt meist den ersten Rang im Grundbuch. Der Verkäufer sichert sich dann nachrangig ab.
• Rate einplanen: Die Rückzahlung an den Verkäufer gehört in deine Haushaltsrechnung, zusätzlich zur Bankrate.

Prüfe außerdem, ob Förderprogramme für dich infrage kommen, etwa für Familien oder für den Kauf älterer Häuser. Stiftung Warentest weist darauf hin, dass Mietkäufer staatliche Förderungen für Eigentümer häufig nicht nutzen können.

Checkliste: So prüfst du ein Mietkaufangebot

• Wird der gesamte Vertrag notariell beurkundet und bekommst du eine Auflassungsvormerkung?
• Wie hoch ist der Kaufpreis im Vergleich zum Marktwert? Lass den Wert unabhängig einschätzen, etwa über den Gutachterausschuss.
• Liegt die Monatszahlung über der ortsüblichen Miete – und wie viel davon wird wirklich angerechnet?
• Welche Gebühren fallen an: Einmalgebühr, Verwaltung, Versicherungen?
• Wer trägt Instandhaltung und größere Reparaturen während der Laufzeit?
• Was passiert bei Ausstieg, Jobverlust, Trennung oder wenn die Anschlussfinanzierung scheitert?

Lass den Vertragsentwurf vor der Unterschrift unabhängig prüfen. Die Verbraucherzentralen bieten Informationen und Beratung zur Bau- und Immobilienfinanzierung an.

Weiterlesen: Immobilie als Kapitalanlage finanzieren · Immobilie als Altersvorsorge · Immobilienverrentung · Baufinanzierung mit Lebensversicherung

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 27. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de