Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohnhäuser gibt es in Deutschland nicht. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und hat die bisherigen Heizungsvorgaben deutlich entschärft: Die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien ist ebenso gestrichen wie die Austauschpflicht für Heizkessel nach 30 Jahren. Geblieben sind zwei Dämmpflichten – und die Zwei-Jahres-Frist, die nach einem Kauf oder einer Erbschaft läuft.
Das Wichtigste für Käufer: Wenn du ein älteres Haus kaufst oder erbst, hast du ab dem Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit, die verbliebenen Nachrüstpflichten zu erfüllen. Das betrifft vor allem die oberste Geschossdecke und die Rohrleitungen im Keller. Plane die Kosten gleich in deine Finanzierung ein.
Was du noch erfüllen musst
Dämmung der obersten Geschossdecke
Ist die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden hin ungedämmt, muss sie gedämmt werden – der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Alternativ kannst du stattdessen das Dach dämmen. Die Maßnahme ist vergleichsweise günstig und rechnet sich meist schnell über die Heizkosten.
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen
Leitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen – typischerweise im Keller – müssen gedämmt sein. Das ist die günstigste Pflicht überhaupt: Material für wenige hundert Euro, in vielen Fällen in Eigenleistung machbar.
Die Ausnahme für langjährige Selbstnutzer
Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit. Diese Befreiung hängt an der Person, nicht am Gebäude: Mit Verkauf oder Erbschaft endet sie, und für die neuen Eigentümer beginnt die Zwei-Jahres-Frist.
Was gestrichen wurde
| Frühere Pflicht | Status seit 29. Juli 2026 |
|---|---|
| 65 Prozent erneuerbare Energien bei neuen Heizungen | ersatzlos gestrichen |
| Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren | gestrichen |
| Betriebsverbot für alte Öl- und Gasheizungen | gestrichen |
| Pflicht zur Energieberatung vor dem Einbau einer fossilen Heizung | entfällt |
| Kopplung des Heizungstauschs an die kommunale Wärmeplanung | entfällt |
Maßgeblich ist der Gesetzestext. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung – bei konkreten Vorhaben lohnt der Blick in die aktuelle Fassung oder das Gespräch mit einem Energieberater.
Neu: die Quote für fossile Heizungen
Wer sich heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen lässt, darf das – muss aber ab 2029 einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe einsetzen:
Beimischungsquote für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen
Anteil klimaneutraler Brennstoffe, der ab dem jeweiligen Jahr gilt.
Rechtlich ist die fossile Heizung damit wieder erlaubt. Ob in deiner Straße mittelfristig Fernwärme kommt, verrät die kommunale Wärmeplanung. Wirtschaftlich ist sie deshalb nicht automatisch die bessere Wahl: Neben der Quote steigen die CO₂-Kosten weiter, und Förderung gibt es weiterhin nur für klimafreundliche Anlagen – siehe Heizungsförderung KfW 458.
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Was das für Käufer eines Altbaus bedeutet
- Vor dem Kauf prüfen: Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Sind die Kellerleitungen isoliert? Wie alt ist die Heizung? Der Energieausweis gibt erste Hinweise, ersetzt aber keine Begehung.
- Kosten realistisch ansetzen: Geschossdeckendämmung je nach Fläche und Methode meist im niedrigen vierstelligen Bereich, Leitungsdämmung deutlich darunter.
- Zwei-Jahres-Frist notieren. Sie beginnt mit dem Eigentumsübergang, nicht mit dem Notartermin.
- Förderung mitdenken: Für Einzelmaßnahmen gibt es Zuschüsse über das BAFA, für die Gesamtsanierung den Kredit KfW 261 mit Tilgungszuschuss.
- Sanierungskosten mitfinanzieren: Wer sie gleich in die Baufinanzierung aufnimmt, zahlt Bauzinsen statt Ratenkreditzinsen – siehe Modernisierungskredit.
Und die europäischen Vorgaben?
Die europäische Gebäuderichtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Gebäudebestand schrittweise zu modernisieren. Sie richtet sich an den Gesetzgeber, nicht unmittelbar an dich als Eigentümer. Wie Deutschland die Vorgaben umsetzt, entscheidet sich in den kommenden Jahren – mit dem GModG ist der Kurs derzeit erkennbar auf Freiwilligkeit und Förderung statt auf Zwang ausgerichtet. Für deine Kalkulation heißt das: Sanieren lohnt sich über Energiekosten, Förderung und den Wert der Immobilie, nicht wegen drohender Strafen.
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Häufige Fragen
Gibt es 2026 eine Sanierungspflicht für Hauskäufer?
Eine pauschale Pflicht, das ganze Haus zu sanieren, gibt es nicht. Nach Kauf oder Erbschaft musst du aber innerhalb von zwei Jahren die verbliebenen Nachrüstpflichten erfüllen: Dämmung der obersten Geschossdecke und Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
Muss ich eine 30 Jahre alte Heizung austauschen?
Nein, nicht mehr. Die Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz am 29. Juli 2026 entfallen. Wirtschaftlich kann der Tausch trotzdem sinnvoll sein, weil alte Kessel deutlich mehr verbrauchen.
Darf ich noch eine Gasheizung einbauen?
Ja. Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen, die Technologiewahl ist wieder frei. Neue Öl- und Gasheizungen müssen aber ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen – zehn Prozent ab 2029, sechzig Prozent ab 2040. Förderung gibt es für sie nicht.
Wann beginnt die Zwei-Jahres-Frist?
Mit dem Eigentumsübergang, also mit der Eintragung im Grundbuch beziehungsweise dem Erbfall – nicht mit dem Notartermin.
Gilt die Pflicht auch für geerbte Häuser?
Ja. Erbschaft und Kauf werden gleich behandelt, auch hier läuft die Zwei-Jahres-Frist ab Eigentumsübergang.
Was kostet die Dämmung der obersten Geschossdecke?
Je nach Fläche, Zugänglichkeit und Methode meist zwischen 30 und 80 € pro Quadratmeter. Bei 80 m² Dachbodenfläche sind das grob 2.400 bis 6.400 €. Ein Teil davon ist über BAFA-Zuschüsse förderfähig.
Was passiert, wenn ich die Pflichten ignoriere?
Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld geahndet werden. Auffallen kann es bei einer Schornsteinfegerkontrolle oder spätestens beim nächsten Verkauf.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 26. September 2026.
Quellen:
- Gebäudemodernisierungsgesetz – § 35 GModG (Nachrüstung oberste Geschossdecke)
- Gebäudemodernisierungsgesetz – § 69 GModG (Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen)
- Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung – Infoportal Gebäudeenergiegesetz
- ADAC – Heizungsgesetz und Gebäudemodernisierungsgesetz
- Verbraucherzentrale – Energieberatung zu Hauskauf und Immobilienerbe
- BAFA – Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen
dein-hauskredit.de ist eine unabhängige Informationsplattform und vermittelt Anfragen kostenlos an ein Netzwerk von Finanzierungsexperten. Wir beraten nicht selbst. Die Inhalte ersetzen keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Angaben ohne Gewähr – maßgeblich sind die aktuellen Bedingungen der Banken und Förderinstitute.
Zuletzt aktualisiert am 26. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
