Altes Haus kaufen 2026: Sanierungskosten, Finanzierung, Förderung

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Wenn du ein altes Haus kaufst, solltest du Dach, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit und Schadstoffe vor dem Kauf prüfen lassen und für eine umfassende Sanierung grob 400 bis 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche einplanen. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom 29. Juli 2026 gilt die 65-%-Regel für neue Heizungen nicht mehr, nach dem Kauf musst du aber innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und ungedämmte Rohrleitungen dämmen. Finanzieren kannst du Kaufpreis und Sanierung in einem Darlehen, gefördert etwa mit „Jung kauft Alt“ (bis 180.000 Euro), KfW 261, KfW 458 und BAFA-Zuschüssen.

Was solltest du vor dem Kauf eines alten Hauses prüfen?

Vor dem Kauf eines alten Hauses solltest du fünf Bereiche prüfen: Dach, Heizung, Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom), Feuchtigkeit in Keller und Wänden sowie mögliche Schadstoffe wie Asbest oder Bleirohre. Diese Punkte entscheiden darüber, ob dich die Sanierung 30.000 oder 200.000 Euro kostet.

• Dach: Alter der Eindeckung, durchhängende Firstlinie, feuchte Stellen im Dachstuhl, Zustand von Dämmung und Dachrinnen. Eine Neueindeckung samt Dämmung gehört zu den größten Einzelposten.
• Heizung: Baujahr und Typ des Kessels, Zustand der Heizkörper, Schornstein. Frag nach dem Protokoll des Schornsteinfegers und nach den Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre.
• Leitungen: Alte Elektrik ohne Fehlerstromschutzschalter, Stoffkabel oder zweiadrige Leitungen bedeuten fast immer eine komplette Erneuerung. Bei Wasserleitungen achte auf verzinkte Stahlrohre oder Blei.
• Feuchtigkeit: Salzausblühungen, abplatzender Putz, muffiger Geruch und Schimmel hinter Schränken deuten auf eine fehlende Abdichtung oder Wärmebrücken hin.
• Schadstoffe: Bis zum 31. Oktober 1993 durfte Asbest in Gebäuden verwendet werden, etwa in Dachplatten, Fassaden, Bodenbelägen und Klebern (Quelle: Umweltbundesamt). Bleirohre wurden in Deutschland bis 1973 verbaut und mussten nach der Trinkwasserverordnung bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht sein (Quelle: Stadt Dortmund/Gesundheitsamt).
• Energieausweis: Er zeigt die Effizienzklasse – wichtig für die Förderung, denn „Jung kauft Alt“ setzt Klasse F, G oder H voraus. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis.

Nimm zur zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen mit. Er erkennt Schäden, die Laien übersehen, und kann die Sanierungskosten grob schätzen. Worauf es bei der Auswahl ankommt, liest du in unserem Ratgeber Gutachter beim Hauskauf.

Was kostet die Sanierung eines alten Hauses pro Quadratmeter?

Eine umfassende Sanierung eines alten Hauses kostet nach Richtwerten von Sparkasse.de etwa 400 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Stand 03/2026), bei einem Haus mit 140 Quadratmetern also rund 56.000 bis 140.000 Euro. Wie viel es bei dir wird, hängt vom Zustand, vom Ziel-Standard und von der Region ab.

Eine Hausnummer für ein komplett saniertes Einfamilienhaus nennt die Beratungsgesellschaft co2online: Sie kommt auf rund 108.000 Euro für eine Komplettsanierung und betont, dass mehr als die Hälfte davon Instandhaltung ist, die ohnehin fällig wäre – etwa neue Fenster oder eine neue Fassade (Stand 02/2025). Für einzelne Bauteile hat das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) durchschnittliche Vollkosten je Quadratmeter Bauteilfläche ermittelt:

Maßnahme	Bezug	Richtwert
Umfassende Sanierung (Kernsanierung)	m² Wohnfläche	400–1.000 €
Steildach dämmen (Auf-/Zwischensparren, 20 cm)	m² Dachfläche	ca. 356 €
Außenwand mit Wärmedämmverbundsystem (14 cm)	m² Wandfläche	ca. 213 €
Oberste Geschossdecke begehbar dämmen (20 cm)	m² Deckenfläche	ca. 106 €
Elektrik erneuern	m² Wohnfläche	100–170 €
Luft-Wasser-Wärmepumpe	pauschal	ca. 17.000 €

Rechne die älteren Werte nicht eins zu eins auf heute um: Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für die Instandhaltung von Wohngebäuden im Mai 2026 um 5,6 % über dem Vorjahresmonat, Dachdecker- und Zimmererarbeiten verteuerten sich um 7,3 %. Ein konkretes Angebot von Handwerkern oder die Schätzung eines Energieberaters ist deshalb durch nichts zu ersetzen.

Welche Pflichten hast du nach dem Kauf eines alten Hauses?

Nach dem Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses musst du innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, und bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§§ 35, 69 Gebäudemodernisierungsgesetz). Diese Pflicht trifft dich, wenn der Vorbesitzer schon am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt hat und deshalb davon befreit war.

• Oberste Geschossdecke: Grenzt sie an einen unbeheizten Dachboden, muss der U-Wert nach der Dämmung höchstens 0,24 W/(m²K) betragen. Alternativ kannst du das Dach darüber dämmen (§ 35 GModG). Nach Angaben des Portals energie-fachberater.de erfüllen Holzbalkendecken den Mindestwärmeschutz in der Regel bereits, massive Decken meist erst ab Baujahr 1969.
• Rohrleitungen und Armaturen: Ungedämmte Leitungen in Keller oder Dachboden musst du nach den Vorgaben der Anlage 8 GModG dämmen (§ 69 Abs. 2 bis 4 GModG).
• Ausnahme Wirtschaftlichkeit: Für selbst bewohnte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Dämmpflicht der Geschossdecke, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Zeit durch Einsparungen amortisieren.
• Bußgeld: Wer die Pflichten ignoriert, riskiert laut energie-fachberater.de bis zu 50.000 Euro (§ 108 GModG).

Die gute Nachricht: Beide Maßnahmen sind vergleichsweise günstig. Bei 90 Quadratmetern Deckenfläche und dem IWU-Richtwert von rund 106 Euro je Quadratmeter liegst du bei etwa 9.550 Euro (Berechnung der Redaktion, Preisstand 2023). Mehr zu allen Pflichten findest du im Beitrag Sanierungspflicht 2026.

Musst du die alte Heizung nach dem Kauf austauschen?

Nein, eine alte Heizung musst du nach dem Kauf seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr allein wegen ihres Alters austauschen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die bisherige Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel und die 65-%-Regel für neue Heizungen gestrichen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren.

Wenn du eine neue Heizung einbaust, kannst du wieder frei wählen – Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizung oder auch Gas und Öl. Bei neuen Öl- und Gasheizungen gilt aber ab 2029 die sogenannte Bio-Treppe: Ein wachsender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe ist vorgeschrieben, nach Angaben der Kanzlei Görg 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Ab 2045 müssen Brennstoffe vollständig klimaneutral sein (Quelle: Bundesregierung).

Für deine Finanzierung heißt das: Eine neue fossile Heizung ist heute zwar günstiger in der Anschaffung, die Brennstoffkosten werden durch die steigenden Beimischungsquoten aber schwer kalkulierbar. Und: Für die Förderung zählt weiterhin die erneuerbare Heizung. „Jung kauft Alt“ verlangt bei einem Heizungstausch weiterhin mindestens 65 % erneuerbare Energien (KfW-Merkblatt 308, Stand 08/2026).

Welche Förderung gibt es 2026 für den Kauf eines alten Hauses?

Für den Kauf und die Sanierung eines alten Hauses gibt es 2026 vor allem vier Förderwege: den zinsgünstigen Kredit „Jung kauft Alt“ (KfW 308) für Familien, den Sanierungskredit KfW 261 für ein Effizienzhaus, den BAFA-Zuschuss für einzelne Dämm- und Fenstermaßnahmen und den Heizungszuschuss KfW 458. Seit dem 21. Juli 2026 gelten bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) neue, teils niedrigere Sätze.

Programm	Art	Eckdaten (Stand)
Jung kauft Alt (KfW 308)	Kredit für den Kauf	140.000 € (1 Kind), 160.000 € (2 Kinder), 180.000 € (ab 3 Kindern); Einkommen bis 90.000 € + 10.000 € je weiteres Kind; Energieklasse F, G oder H (08/2026)
KfW 261	Kredit + Tilgungszuschuss	bis 150.000 € je Wohneinheit; Tilgungszuschuss z. B. 5 % bei Effizienzhaus 55, 10 % bei Effizienzhaus 40, keiner bei EH 70 und EH 85 (07/2026)
BAFA Einzelmaßnahmen	Zuschuss	15 % auf Dämmung, Fenster, Anlagentechnik; förderfähig bis 30.000 € je Wohneinheit, mit Sanierungsfahrplan (iSFP) bis 60.000 € (07/2026)
KfW 458 Heizung	Zuschuss	30 % Grundförderung, Einkommensbonus bis 40 %, Klimageschwindigkeitsbonus 16 %; max. 70 % bzw. 80 %; förderfähige Kosten bis 28.000 € für die erste Wohneinheit (07/2026)

Jung kauft Alt: Was du wissen musst

Das Programm richtet sich an Familien mit Kindern, die zum Antragszeitpunkt kein Wohneigentum haben – auch keine vermietete Wohnung (KfW-Merkblatt 308). Du musst das Haus innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage sanieren – entweder zum Effizienzhaus 85 EE oder seit August 2026 auch mit Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch, neuen Fenstern, Fassaden- oder Dachdämmung. Ganz wichtig: Den Antrag stellst du über deine Bank, bevor du den Kaufvertrag beim Notar unterschreibst, denn der Kaufvertrag gilt als Vorhabenbeginn (KfW-Merkblatt 308). Den aktuellen Zins findest du bei der KfW; Details stehen in unserem Beitrag Jung kauft Alt (KfW 308).

KfW 458 und BAFA: Antrag vor Auftrag

Auch beim Heizungszuschuss gilt: erst Antrag, dann Umsetzung. Du brauchst vor dem Antrag einen Liefer- oder Leistungsvertrag mit dem Fachbetrieb, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung für die Förderzusage enthält (KfW-Produktinfo 458). Der BAFA-Zuschuss für Dämmung bekommt 5 Prozentpunkte Bonus, wenn die Maßnahme Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans ist – seit Juli 2026 aber nur noch für Investitionen oberhalb von 30.000 Euro. Mehr dazu unter KfW 261 Sanierung und Heizungsförderung KfW 458.

Wie finanzierst du Kaufpreis und Sanierung in einem Darlehen?

Kaufpreis und Sanierung finanzierst du am besten zusammen, indem du der Bank vor der Kreditzusage einen Kostenplan mit Handwerkerangeboten vorlegst und Bankdarlehen, Förderkredite und Zuschüsse in einem Finanzierungskonzept bündelst. Viele Banken berücksichtigen dann den Wert des Hauses nach der Sanierung, was deine Beleihung verbessern kann.

Warum ein gemeinsames Darlehen sinnvoll ist: Eine spätere Nachfinanzierung ist oft teurer, weil die Bank neu prüft und du keine Sicherheit hast, dass sie mitgeht. Ein separater Ratenkredit für die Sanierung kostet meist deutlich mehr Zinsen als eine grundschuldbesicherte Baufinanzierung. Achte im Vertrag auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit, weil die Sanierungsrechnungen über Monate verteilt kommen, und auf Sondertilgungsrechte, um Zuschüsse von KfW und BAFA später als Sondertilgung einzusetzen.

Rechenbeispiel: Altbau für 280.000 Euro

Angenommen, du kaufst ein Haus von 1965 mit 140 m² Wohnfläche für 280.000 Euro in einem Bundesland mit 5 % Grunderwerbsteuer, ohne Makler. Du planst eine umfassende Sanierung zu 800 Euro je Quadratmeter und bringst 60.000 Euro Eigenkapital mit.

Position	Annahme	Betrag
Kaufpreis		280.000 €
Grunderwerbsteuer	5 %	14.000 €
Notar und Grundbuch	Annahme 2 %	5.600 €
Sanierung	140 m² × 800 €	112.000 €
Puffer für Unvorhergesehenes	20 % der Sanierung	22.400 €
Gesamtkosten		434.000 €
Eigenkapital		– 60.000 €
Finanzierungsbedarf		374.000 €

Hat die Familie zwei Kinder und erfüllt die Voraussetzungen, könnten bis zu 160.000 Euro davon über „Jung kauft Alt“ laufen, der Rest über ein Bankdarlehen. Zuschüsse aus KfW 458 oder BAFA fließen erst nach Abschluss der Maßnahmen und sollten deshalb nicht als Eigenkapital eingeplant werden. Ob die Monatsrate zu deinem Einkommen passt, prüfst du mit unserem Baufinanzierungsrechner.

Wie groß sollte der Puffer für Unvorhergesehenes sein?

Als Puffer für Unvorhergesehenes solltest du bei einem alten Haus mindestens 15 bis 20 % der geschätzten Sanierungskosten einplanen (Faustwert der Redaktion), bei Häusern ohne Gutachten oder mit Feuchteschäden eher mehr. Erst beim Öffnen von Wänden, Böden und Dach zeigt sich, wie es wirklich um Balken, Leitungen und Abdichtung steht.

• Lass den Puffer in der Finanzierung mitfinanzieren oder halte ihn als Rücklage bereit – ein späterer Nachkredit ist schwieriger.
• Kalkuliere Preissteigerungen ein: Laut Destatis stiegen die Instandhaltungspreise für Wohngebäude zuletzt um 5,6 % in zwölf Monaten (Mai 2026).
• Plane Zeit ein: Wer saniert, zahlt oft Miete und Kreditrate parallel. Rechne diese Doppelbelastung in deine Haushaltsrechnung.
• Eigenleistung senkt Kosten, aber nur, wenn du sie realistisch einschätzt. Banken erkennen Eigenleistung meist nur begrenzt an.

Lohnt sich ein altes Haus im Vergleich zum Neubau?

Ein altes Haus lohnt sich, wenn Lage und Bausubstanz gut sind und Kaufpreis plus Sanierung deutlich unter den Kosten eines vergleichbaren Neubaus liegen. Bei schlechter Substanz, Schadstoffen oder einem Grundriss, der nicht zu dir passt, kann ein Neubau am Ende die günstigere Lösung sein.

Vorteile des Altbaus sind gewachsene Wohnlagen, oft große Grundstücke und die Förderung, die gezielt auf unsanierte Häuser zugeschnitten ist. Nachteile sind das Kostenrisiko und der Zeitaufwand. Vergleiche ehrlich: Was kostet ein Neubau in deiner Region, inklusive Grundstück? Orientierung gibt dir unser Ratgeber zu Hausbau-Kosten 2026.

Häufige Fragen