Bauträgervertrag 2026: Ratenplan nach MaBV, Sicherheiten, Fallstricke

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Beim Bauträgervertrag kaufst du Grundstück und Neubau aus einer Hand; der Vertrag muss notariell beurkundet werden, und du zahlst den Preis in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt gemäß § 3 Abs. 2 MaBV – beginnend mit 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten. Bei der ersten Rate steht dir als Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung zu (§ 650m Abs. 2 BGB). Die größten Fallstricke sind ungenaue Baubeschreibungen, fehlende Fertigstellungstermine, das Insolvenzrisiko des Bauträgers und Bereitstellungszinsen, wenn sich der Bau verzögert.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmen verpflichtet, ein Haus oder eine Wohnung zu bauen oder umzubauen und dir zugleich das Eigentum am Grundstück oder ein Erbbaurecht zu verschaffen (§ 650u Abs. 1 BGB). Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks Kaufrecht. Typisch ist der Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung „vom Plan“ oder eines Reihenhauses in einem Neubaugebiet: Der Bauträger plant, baut und verkauft, du bist Erwerber, nicht Bauherr.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Hausbau auf eigenem Grundstück: Kaufst du das Grundstück separat und beauftragst danach einen Generalunternehmer oder Fertighausanbieter, liegt ein Verbraucherbauvertrag vor – und die strengen Ratenregeln der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) greifen dann unter Umständen nicht. Darauf weist auch die KfW in ihren Tipps zum Kauf vom Bauträger hin. Wie die beiden Wege kostenseitig aussehen, zeigt der Beitrag Hausbau-Kosten 2026.

Muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden?

Ja, ein Bauträgervertrag muss vollständig notariell beurkundet werden, weil er die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks enthält (§ 311b Abs. 1 BGB). Zur Urkunde gehören auch die Baubeschreibung, die Pläne und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Fehlt ein beurkundungspflichtiger Teil – etwa ein mündlich zugesagter Sonderwunsch –, kann der ganze Vertrag unwirksam sein.

Als Verbraucher musst du den beabsichtigten Vertragstext in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Zeit solltest du nutzen: Lass Vertrag und Baubeschreibung von einem Bausachverständigen oder Fachanwalt prüfen und kläre mit deiner Bank, ob die Finanzierung zum Ratenplan passt. Einen Überblick über den Termin selbst findest du im Beitrag Kaufvertrag und Notartermin; was der Notar kostet, steht unter Notarkosten beim Hauskauf.

Wann darf der Bauträger die erste Rate verlangen?

Der Bauträger darf die erste Rate erst verlangen, wenn alle Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind und mit den Erdarbeiten begonnen wurde. Diese Sicherungen sollen verhindern, dass du Geld zahlst, bevor dein Anspruch auf das Grundstück abgesichert ist:

• Der Vertrag ist wirksam beurkundet, und erforderliche Genehmigungen liegen vor.
• Der Bauträger hat kein vertragliches Rücktrittsrecht mehr.
• Zu deinen Gunsten ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
• Die Freistellung von Grundpfandrechten der finanzierenden Bank des Bauträgers ist gesichert (Lastenfreistellung).
• Die Baugenehmigung ist erteilt oder der Bau darf nach Landesrecht begonnen werden.

Statt dieser Sicherungen kann der Bauträger auch eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen, die alle deine Zahlungen absichert. Dann darf er Geld schon früher annehmen. Die Bürgschaft muss von einer Bank, Sparkasse oder Versicherung kommen und darf sich mit dem Baufortschritt nicht verringern (Quelle: Bayerischer Notarverein, Stand 10/2026).

Wie sieht der Ratenplan nach MaBV aus?

Der Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV sieht 30 Prozent der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten vor; die übrigen 70 Prozent werden in festgelegten Anteilen nach Bauabschnitten fällig, wobei der Bauträger die Abschnitte zu höchstens sieben Raten zusammenfassen darf. Im Gesetz sind die Anteile der Folgeraten auf die „restliche Vertragssumme“ bezogen – 40 Prozent davon für den Rohbau entsprechen zum Beispiel 28 Prozent des Gesamtpreises. Die folgende Tabelle rechnet alle Anteile auf den Gesamtpreis um.

Bauabschnitt	Anteil an der Restsumme (MaBV)	Anteil am Gesamtpreis
Beginn der Erdarbeiten	–	30,0 %
Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten	40 %	28,0 %
Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen	8 %	5,6 %
Rohinstallation Heizung	3 %	2,1 %
Rohinstallation Sanitär	3 %	2,1 %
Rohinstallation Elektro	3 %	2,1 %
Fenstereinbau einschließlich Verglasung	10 %	7,0 %
Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten	6 %	4,2 %
Estrich	3 %	2,1 %
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich	4 %	2,8 %
Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe	12 %	8,4 %
Fassadenarbeiten	3 %	2,1 %
Vollständige Fertigstellung	5 %	3,5 %
Summe	100 %	100,0 %

Fällt ein Gewerk nicht an – etwa Fliesen in einem Objekt ohne Bad im Sondereigentum –, wird dessen Anteil auf die übrigen Raten verteilt. Bei einem Erbbaurecht sinkt die erste Rate auf 20 Prozent. Einzelne Raten dürfen nicht weiter aufgeteilt werden; der Bauträger darf also nicht mehr als sieben Zahlungsaufforderungen stellen. Verlangt er mehr oder früher Geld, ist diese Vereinbarung unwirksam. Fordere zu jeder Rate einen Nachweis des Baufortschritts und prüfe ihn vor Ort – am besten mit einem Sachverständigen.

Was ist die 5-Prozent-Sicherheit nach § 650m BGB?

Die 5-Prozent-Sicherheit ist ein Anspruch, den du als Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung hast: Der Bauträger muss dir eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Vergütung für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel leisten (§ 650m Abs. 2 BGB). Diese Regel gilt auch beim Bauträgervertrag, denn § 650u Abs. 2 BGB schließt nur die 90-Prozent-Obergrenze aus Absatz 1 aus, nicht aber Absatz 2. Steigt die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 Prozent, ist mit der nächsten Rate eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des Mehrbetrags fällig.

Die Sicherheit kann auf zwei Wegen erbracht werden: als Garantie oder Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers (§ 650m Abs. 3 BGB) oder – auf Verlangen des Bauträgers – als Einbehalt von der Abschlagszahlung. In der Praxis heißt das häufig: Die erste Rate beträgt dann nur 25 statt 30 Prozent (bei Erbbaurecht 15 statt 20 Prozent). Den einbehaltenen Betrag zahlst du erst, wenn das Werk rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig ist. Bei 520.000 Euro Kaufpreis geht es um 26.000 Euro (Berechnung der Redaktion).

Was muss in der Baubeschreibung stehen?

Die Baubeschreibung muss dir rechtzeitig vor Vertragsschluss in Textform übergeben werden und die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben (§ 650j BGB mit Art. 249 § 2 EGBGB). Diese Pflicht trifft auch Bauträger. Zu den Mindestangaben gehören unter anderem eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Art und Umfang der Leistungen, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Angaben zu Energie-, Brand- und Schallschutz, zur Baukonstruktion, zum Innenausbau sowie zu gebäudetechnischen Anlagen.

Ist die Baubeschreibung lückenhaft oder unklar, wird der Vertrag anhand aller Umstände ausgelegt, vor allem anhand des Komfort- und Qualitätsstandards der übrigen Beschreibung; Zweifel gehen zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB, der nach § 650u Abs. 2 BGB auch für Bauträgerverträge gilt). Verlass dich darauf aber nicht. Achte auf schwammige Formulierungen wie „hochwertige Ausstattung“ oder „nach Wahl des Bauträgers“ und auf Änderungsvorbehalte, die nur aus triftigem Grund zulässig sind. Für einen Neubau ist außerdem der Energieausweis und gegebenenfalls ein Förderkredit wie KfW 300 relevant – beides hängt an den Angaben zum energetischen Standard.

Wie verbindlich ist der Fertigstellungstermin?

Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt enthalten oder, wenn dieser noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung; fehlen sie im Vertrag, werden die Angaben aus der Baubeschreibung Vertragsinhalt (§ 650k Abs. 3 BGB). Ideal ist ein kalendermäßig bestimmter Termin, getrennt für Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung. Formulierungen wie „voraussichtlich Herbst 2027“ helfen dir im Streitfall wenig.

Gerät der Bauträger in Verzug, kommen Schadensersatz – zum Beispiel für Miete und Lagerkosten –, eine vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe oder eine Nutzungsausfallentschädigung infrage. Für deine Finanzierung ist der Termin genauso wichtig: Danach richtet sich, wie viel bereitstellungszinsfreie Zeit du bei der Bank brauchst und wann du deine bisherige Wohnung kündigst.

Wie läuft die Abnahme beim Bauträgervertrag ab?

Bei der Abnahme bestätigst du, dass das Haus oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist; mit diesem Termin beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel am Bauwerk (§ 640, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bekannte Mängel musst du bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten, sonst verlierst du wichtige Rechte. Nimm deshalb zur Abnahme einen Bausachverständigen mit, den du selbst beauftragst und bezahlst, und lass alle Mängel im Protokoll festhalten.

Bei Eigentumswohnungen werden Sondereigentum (deine Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Tiefgarage) sinnvollerweise getrennt abgenommen. Solange Mängel bestehen, darfst du einen angemessenen Teil der fälligen Rate zurückhalten, in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB). Eine Liste mit allen Punkten rund um Kauf und Finanzierung bietet die Checkliste Baufinanzierung.

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?

Wird der Bauträger insolvent, schützt dich die Auflassungsvormerkung davor, das Grundstück zu verlieren – das Risiko, für die Fertigstellung mehr zahlen zu müssen als vereinbart, bleibt aber bei dir. Der Insolvenzverwalter kann wählen, ob er den Vertrag erfüllt; lehnt er ab, hast du für Schäden meist nur eine Forderung in Höhe der Insolvenzquote. Du kannst dann die Übertragung des teilweise bebauten Grundstücks verlangen und andere Firmen mit dem Weiterbau beauftragen. Ob der restliche Kaufpreis dafür reicht, ist offen – oft reicht er nicht.

• Zahle nie mehr, als der tatsächliche Baufortschritt nach MaBV erlaubt.
• Bestehe auf der 5-Prozent-Sicherheit – entweder als Bürgschaft oder als Einbehalt.
• Prüfe vor Vertragsschluss Referenzobjekte und Bonität des Bauträgers.
• Stelle im Insolvenzfall sofort alle Zahlungen ein und lass den Bautenstand von einem Sachverständigen dokumentieren.
• Kläre mit deiner Bank, was im Fall einer Rückabwicklung mit deinem Darlehen passiert – dann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung drohen.

Wie finanziere ich die Raten und was kosten Bereitstellungszinsen?

Du finanzierst die Raten, indem du zuerst dein Eigenkapital einsetzt und die Bank das Darlehen danach in Teilbeträgen auszahlt, jeweils wenn eine Rate fällig wird; für den noch nicht abgerufenen Teil verlangen die meisten Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen von 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent pro Jahr (Quelle: Stiftung Warentest, Stand 12/2025). Zwölf bereitstellungszinsfreie Monate gelten als Standard, manche Banken bieten 24 Monate; die Verbraucherzentrale rät, mindestens zwölf Monate abzusichern (Quelle: Stiftung Warentest, Stand 12/2025).

Rechenbeispiel: Du kaufst eine Neubauwohnung für 520.000 Euro, bringst 100.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst 420.000 Euro. Die Raten sind zu sieben Zahlungen gebündelt. Die Bank gewährt zwölf bereitstellungszinsfreie Monate ab Vertragsschluss, danach 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag (Annahme).

Rate (gebündelt)	Anteil	Betrag	davon aus Darlehen	Fällig im Plan (Monat)	Fällig bei Verzögerung (Monat)
1. Erdarbeiten	30,0 %	156.000 €	56.000 €	0	0
2. Rohbau inkl. Zimmerer	28,0 %	145.600 €	145.600 €	3	3
3. Dach + Rohinstallationen	11,9 %	61.880 €	61.880 €	5	9
4. Fenster, Putz, Estrich, Fliesen	16,1 %	83.720 €	83.720 €	8	14
5. Bezugsfertigkeit	8,4 %	43.680 €	43.680 €	11	19
6. Fassade	2,1 %	10.920 €	10.920 €	13	21
7. Vollständige Fertigstellung	3,5 %	18.200 €	18.200 €	15	23
Bereitstellungszinsen gesamt				rund 160 €	rund 1.930 €

Das Beispiel zeigt: Verzögert sich der Bau um acht Monate, steigen die Bereitstellungszinsen auf mehr als das Zehnfache. Wenn deine Bank 18 oder 24 zinsfreie Monate anbietet, fallen in diesem Szenario keine oder kaum Bereitstellungszinsen an. Plane außerdem doppelte Wohnkosten ein, denn bis zur Übergabe zahlst du Miete und zugleich Zinsen auf die bereits abgerufenen Darlehensteile. Wie sich die monatliche Belastung entwickelt, kannst du mit dem Baufinanzierungsrechner durchspielen; die aktuellen Konditionen findest du unter Bauzinsen 2026.

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