Spekulationssteuer Immobilie 2026: 10-Jahres-Frist und Ausnahmen

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst – maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Verträge (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast oder dein Gewinn im Jahr unter 1.000 Euro liegt. Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, und bei vermieteten Objekten werden die bereits abgesetzten Abschreibungen (AfA) dem Gewinn wieder hinzugerechnet.

Wann fällt Spekulationssteuer beim Hausverkauf an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf deiner Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen, du dabei einen Gewinn von mindestens 1.000 Euro im Jahr erzielst und keine Ausnahme für selbst genutzten Wohnraum greift. Rechtlich handelt es sich um ein „privates Veräußerungsgeschäft“ nach § 23 EStG – eine eigene Spekulationssteuer gibt es also nicht. Der Gewinn wird als sonstige Einkünfte deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Die Regel gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen und Teileigentum. Erfasst werden auch Gebäude und Außenanlagen, die du innerhalb der Zehnjahresfrist errichtet, ausgebaut oder erweitert hast (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Kaufst du ein Grundstück und baust darauf ein Haus, beginnt die Frist für das Gesamtobjekt mit dem Kauf des Grundstücks. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage vermietet, ist von der Steuer am häufigsten betroffen, weil die Ausnahme für Eigennutzung dann nicht hilft.

Situation	Steuerpflichtig?	Rechtsgrundlage
Verkauf nach mehr als zehn Jahren (notarielle Verträge)	Nein	§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Verkauf innerhalb von zehn Jahren, durchgehend selbst bewohnt	Nein	§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Verkauf innerhalb von zehn Jahren, selbst bewohnt im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren	Nein	§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Verkauf innerhalb von zehn Jahren, vermietet	Ja, wenn Gewinn ≥ 1.000 €	§ 23 Abs. 1, Abs. 3 EStG
Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungen im Jahr unter 1.000 €	Nein (Freigrenze)	§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG
Mehr als drei Objekte in fünf Jahren gekauft und verkauft	Ja, ggf. als Gewerbe – auch nach zehn Jahren	§ 15 EStG, BMF-Schreiben vom 26.03.2004

Wie berechnet man die 10-Jahres-Frist genau?

Die Zehnjahresfrist läuft vom Tag des notariellen Kaufvertrags bis zum Tag des notariellen Verkaufsvertrags – der Übergang von Nutzen und Lasten, die Kaufpreiszahlung oder die Eintragung im Grundbuch spielen keine Rolle. Das hat der Bundesfinanzhof zuletzt mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (Az. IX B 24/26) bestätigt: Im Streitfall lag die Grundbucheintragung rund eineinhalb Jahre nach dem Kaufvertrag, entscheidend blieb trotzdem das Datum der Beurkundung. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vertrag bei Abschluss noch nicht für beide Seiten bindend war, etwa weil eine Genehmigung fehlte – dann zählt der Zeitpunkt, an dem er voll wirksam wird.

Praktisch heißt das: Hast du deine Wohnung am 15. Mai 2016 notariell gekauft, darfst du den Verkaufsvertrag frühestens am 16. Mai 2026 unterschreiben, damit sicher mehr als zehn Jahre dazwischenliegen. Plane lieber ein paar Tage Puffer ein und sprich das Datum vorab mit dem Notar ab. Achtung: Auch ein bindender notarieller Vorvertrag oder ein bindendes Verkaufsangebot kann die Frist schon vorher beenden. Wie Kaufvertrag und Beurkundung ablaufen, erklärt der Beitrag Kaufvertrag und Notartermin.

Wann ist der Hausverkauf trotz 10-Jahres-Frist steuerfrei?

Der Verkauf innerhalb der zehn Jahre ist steuerfrei, wenn du die Immobilie entweder in der gesamten Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast oder wenn du sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei der zweiten Variante kommt es auf Kalenderjahre an, nicht auf volle 36 Monate: Es genügt, wenn du im mittleren Jahr durchgehend dort gewohnt hast und im ersten und letzten Jahr zumindest zeitweise.

Ein Beispiel: Du ziehst im Dezember 2024 in deine Eigentumswohnung, wohnst 2025 das ganze Jahr dort und verkaufst sie im Februar 2026. Damit sind die Voraussetzungen erfüllt, obwohl du insgesamt nur gut 14 Monate dort gewohnt hast. Wer dagegen vor dem Verkauf auszieht und die Wohnung vermietet, verliert die Steuerfreiheit schnell. Eine Ferienwohnung kann nach Ansicht der Finanzverwaltung ebenfalls als eigengenutzt gelten, wenn sie nicht vermietet wird. Bei gemischter Nutzung ist nur der selbst bewohnte Teil steuerfrei, der vermietete Teil anteilig steuerpflichtig.

Was bedeutet die Freigrenze von 1.000 Euro?

Die Freigrenze bedeutet, dass dein Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres steuerfrei bleibt, solange er unter 1.000 Euro liegt; ab 1.000 Euro ist der komplette Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bis einschließlich 2023 lag die Grenze bei 600 Euro, das Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 hat sie ab dem Veranlagungszeitraum 2024 angehoben (Quelle: Lohnsteuer kompakt, Stand 10/2026).

Bei Immobilien spielt die Freigrenze selten eine Rolle, weil Gewinne meist im fünf- oder sechsstelligen Bereich liegen. Sie wird aber relevant, wenn du nur knapp über deinem Einstand verkaufst. Zusammen veranlagte Ehepaare haben die Freigrenze jeweils einzeln für ihre eigenen Gewinne; nicht genutzte Beträge lassen sich nicht auf den Partner übertragen. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden.

Wie wird der Gewinn bei der Spekulationssteuer berechnet?

Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten, wobei die Anschaffungskosten um die bereits abgesetzte AfA gemindert werden (§ 23 Abs. 3 Satz 1 und 4 EStG). Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Abziehbar sind außerdem nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Ausbau. Als Werbungskosten beim Verkauf gelten zum Beispiel Maklerprovision, Notarkosten des Verkäufers oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, die durch den Verkauf ausgelöst wird.

Der Haken bei vermieteten Immobilien: Jeder Euro, den du in den Vorjahren als Gebäudeabschreibung von der Steuer abgesetzt hast, senkt die Anschaffungskosten und erhöht damit den Veräußerungsgewinn. Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 Prozent pro Jahr, für Fertigstellungen ab 2023 sind es 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG, Stand 10/2026). Wie viel AfA du in Anspruch genommen hast, kannst du mit dem AfA-Rechner nachvollziehen.

Wie sieht eine Beispielrechnung zur Spekulationssteuer aus?

Im folgenden Beispiel entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn von 88.600 Euro, obwohl der Verkaufspreis nur 70.000 Euro über dem Kaufpreis liegt – der Unterschied kommt von der hinzugerechneten AfA und wird durch die Verkaufskosten nur teilweise ausgeglichen. Die Annahmen: Du hast am 15. Mai 2019 eine vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 1995) für 270.000 Euro einschließlich Nebenkosten gekauft, Nutzen und Lasten gingen am 1. Juni 2019 über. Der Gebäudeanteil beträgt 80 Prozent, also 216.000 Euro. Am 20. Mai 2026 verkaufst du für 340.000 Euro, Übergang am 1. Juli 2026, die Verkaufskosten liegen bei 12.000 Euro.

Rechenschritt	Betrag
Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten	270.000 €
Jährliche AfA (2 % von 216.000 €)	4.320 €
AfA Juni 2019 bis Juni 2026 (85 Monate)	30.600 €
Fortgeführte Anschaffungskosten (270.000 € − 30.600 €)	239.400 €
Verkaufspreis	340.000 €
Abzüglich Verkaufskosten (Makler, Notar)	− 12.000 €
Abzüglich fortgeführte Anschaffungskosten	− 239.400 €
Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn	88.600 €
Steuer bei angenommenem Grenzsteuersatz von 35 % (ohne Soli und Kirchensteuer)	rund 31.000 €

Hättest du mit dem Verkaufsvertrag bis nach dem 15. Mai 2029 gewartet, wäre der gesamte Gewinn steuerfrei gewesen. Alternativ hätte ein Einzug in die Wohnung vor dem Verkauf geholfen – allerdings nur, wenn die Eigennutzung das Verkaufsjahr und die zwei vorangehenden Kalenderjahre abdeckt. Wer mit dem Erlös eine neue Immobilie finanzieren will, sollte die Steuer in der Planung berücksichtigen: Die Steuerschuld wird erst mit dem Einkommensteuerbescheid fällig, schmälert aber das Geld, das als Eigenkapital zur Verfügung steht.

Was ist gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze?

Gewerblicher Grundstückshandel liegt nach der Drei-Objekt-Grenze in der Regel vor, wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kaufst oder baust und wieder verkaufst – dann zählen die Gewinne als gewerbliche Einkünfte, und die Zehnjahresfrist schützt dich nicht mehr. Die Grenze geht auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zurück; die Finanzverwaltung hat die Grundsätze im BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zusammengefasst. Folge: Die Gewinne unterliegen der Einkommensteuer und zusätzlich der Gewerbesteuer, die Immobilien werden Betriebsvermögen.

• Was als Objekt zählt: jedes Einfamilienhaus, jede Eigentumswohnung, jedes Grundstück – egal wie groß, jede Einheit zählt einzeln.
• Was nicht zählt: selbst bewohnte Objekte sowie Schenkungen oder Verkäufe ohne Gewinnabsicht.
• Lange Haltedauer: Objekte, die du länger als zehn Jahre hältst, sprechen nach der Rechtsprechung gegen eine Veräußerungsabsicht.
• Die Grenze ist nur ein Indiz: Auch bei weniger Objekten kann ein Gewerbe vorliegen, etwa wenn du von Anfang an mit Verkaufsabsicht baust.

Gilt die Spekulationsfrist auch bei Erbschaft oder Schenkung?

Ja, bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt keine neue Frist, sondern du übernimmst die Anschaffung und damit die laufende Frist des Vorbesitzers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG für den unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger; beim Erben gilt das als Gesamtrechtsnachfolger ebenso). Hat deine Mutter ein Haus 2012 gekauft und schenkt es dir 2024, kannst du es sofort steuerfrei verkaufen, weil ihre Kaufdaten maßgeblich sind und die zehn Jahre schon 2022 abgelaufen waren. Hat sie es dagegen erst 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030 weiter.

Aufpassen musst du, wenn bei der Übertragung Geld fließt. Zahlst du Geschwister aus, übernimmst Darlehen oder leistest eine andere Gegenleistung, gilt dieser Teil als entgeltlich angeschafft – und für ihn beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Wer ein geerbtes Haus übernimmt und Miterben auszahlt, sollte das bei einem späteren Verkauf im Blick haben. Mehr dazu liest du im Beitrag Geerbte Immobilie: Geschwister auszahlen; zu Schenkungen mit Wohnrecht siehe Nießbrauch und Wohnrecht.

Häufige Fragen