Bei einem Baudenkmal schreibst du die Sanierungskosten deutlich schneller ab als bei jeder anderen Immobilie: Bei Vermietung 9 Prozent in den ersten acht Jahren und danach 7 Prozent über vier Jahre, insgesamt also 100 Prozent (§ 7i EStG). Selbstnutzer setzen 9 Prozent über zehn Jahre als Sonderausgaben ab (§ 10f EStG). Voraussetzung ist immer die Bescheinigung der Denkmalbehörde – und die Abstimmung mit ihr, bevor die erste Rechnung geschrieben wird.
Was die Denkmal-AfA ausmacht
Beispiel: Altbau für 300.000 € zzgl. 10 % Nebenkosten, Gebäudeanteil 75 %, Sanierungskosten 150.000 €, vermietet.
Die wichtigste Regel: Die Denkmal-AfA gilt nur für die Kosten, die die Denkmalbehörde als erforderlich bescheinigt. Was du ohne Abstimmung machst, ist steuerlich verloren – auch wenn es fachlich richtig war. Der Weg zur Behörde kommt deshalb vor dem Weg zum Handwerker.
Die Steuervorteile im Detail
| Situation | Abschreibung | Zeitraum | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Vermietet, Sanierungskosten | 9 % pro Jahr, danach 7 % | 8 Jahre plus 4 Jahre | die bescheinigten Sanierungskosten |
| Vermietet, Altbausubstanz | 2,5 % (Baujahr vor 1925) oder 2 % | 40 bzw. 50 Jahre | Gebäudeanteil des Kaufpreises |
| Selbst genutzt, Sanierungskosten | 9 % pro Jahr als Sonderausgaben | 10 Jahre | die bescheinigten Sanierungskosten |
| Selbst genutzt, Altbausubstanz | keine Abschreibung | – | – |
Bei Vermietung addieren sich beide Abschreibungen: Du schreibst das Gebäude normal ab und die Sanierung zusätzlich mit dem Denkmalsatz. Das ist der eigentliche Grund für die Attraktivität solcher Objekte.
Förderung zusätzlich zur Steuer
Steuerlich ist der größte Hebel gesetzt, aber es kommt noch etwas dazu:
- KfW 261 in der Stufe Effizienzhaus Denkmal: Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit mit 5 Prozent Tilgungszuschuss, mit Erneuerbaren-Klasse 10 Prozent. Die energetischen Anforderungen sind hier bewusst gelockert, weil man ein Fachwerkhaus nicht einfach einpacken kann.
- Zuschüsse der Denkmalpflege: Länder und Kommunen fördern Erhaltungsmaßnahmen, dazu kommen Mittel der Deutschen Stiftung Denkmalschutz. Die Töpfe sind klein und die Anträge aufwendig – fragen kostet trotzdem nichts.
- Grundsteuer: Für Baudenkmäler ist auf Antrag ein Erlass möglich, wenn die Erhaltung dauerhaft unwirtschaftlich ist. Das ist die Ausnahme, aber es gibt sie.
Welche Programme in deinem Fall zusammenkommen, zeigt der Fördermittelrechner – dort gibt es jetzt eine eigene Auswahl für Denkmalschutz.
So läuft es mit der Denkmalbehörde
- Vor dem Kauf klären, ob das Objekt tatsächlich in der Denkmalliste steht. Ein altes Haus ist noch kein Baudenkmal.
- Untere Denkmalschutzbehörde ansprechen, bevor du planst. Sie sagt dir, was erhalten werden muss und was verändert werden darf.
- Maßnahmen schriftlich abstimmen und genehmigen lassen. Erst danach Aufträge vergeben.
- Arbeiten ausführen lassen – dokumentiert, mit Fotos und getrennten Rechnungen für begünstigte und nicht begünstigte Positionen.
- Bescheinigung beantragen. Die Behörde bescheinigt am Ende, welche Kosten begünstigt sind. Ohne dieses Papier erkennt das Finanzamt nichts an.
Denkmalobjekte werden von Banken vorsichtiger bewertet, und die Auszahlung läuft oft in Raten nach Baufortschritt. Wir holen dir Angebote von Instituten ein, die damit Erfahrung haben.
Finanzierung anfragen →Die Risiken, über die selten gesprochen wird
- Der Preis enthält oft schon den Steuervorteil. Denkmalwohnungen werden gern mit der Steuerersparnis beworben und entsprechend teuer verkauft. Rechne den Kaufpreis immer gegen vergleichbare Objekte ohne Denkmalstatus – wenn der Aufschlag größer ist als der Steuervorteil, rechnet sich das Modell nicht.
- Kostenrisiko bei der Sanierung. Auflagen zu Fenstern, Fassade und Materialien treiben die Kosten. Kalkuliere einen Puffer von 20 Prozent, nicht von 10.
- Eingeschränkte Verwertbarkeit. Der Käuferkreis ist kleiner, und Umbauten bleiben genehmigungspflichtig.
- Der Steuervorteil nützt nur bei hohem Einkommen. Wer 25 Prozent Grenzsteuersatz hat, holt deutlich weniger heraus als jemand mit 42 Prozent.
- Zeitliche Verzögerung. Zwischen Kauf und fertiger Sanierung liegen oft zwei Jahre – in dieser Zeit fließt keine Miete, aber es laufen Bereitstellungszinsen.
Für wen sich ein Denkmal rechnet
Die ehrliche Antwort: für Menschen mit hohem, stabilem Einkommen, die Freude am Objekt haben und den Sanierungsprozess aushalten. Als reines Steuersparmodell gekauft, ohne Blick auf Lage und Substanz, geht die Rechnung regelmäßig nicht auf. Prüfe deshalb zuerst die Zahlen ohne Steuervorteil – mit dem Mietrendite-Rechner – und rechne den Steuereffekt erst danach oben drauf, mit dem AfA-Rechner. Trägt sich das Objekt nur wegen der Abschreibung, ist es kein gutes Objekt.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei vermieteten Objekten 9 Prozent der bescheinigten Sanierungskosten in den Jahren eins bis acht und 7 Prozent in den Jahren neun bis zwölf – zusammen 100 Prozent. Bei Selbstnutzung sind es 9 Prozent über zehn Jahre, insgesamt also 90 Prozent, und zwar als Sonderausgaben.
Gilt die Denkmal-AfA auch für den Kaufpreis?
Nein, nur für die Sanierungskosten nach dem Kauf. Die Altbausubstanz schreibst du bei Vermietung ganz normal mit 2 oder 2,5 Prozent ab, bei Selbstnutzung gar nicht.
Was passiert, wenn ich ohne Abstimmung sanieren lasse?
Dann bescheinigt die Denkmalbehörde die Kosten in der Regel nicht – und ohne Bescheinigung gibt es keine erhöhte Abschreibung. Das lässt sich nachträglich meist nicht heilen.
Muss ich das Haus selbst bewohnen?
Nein, beide Wege sind möglich. Die Steuervorteile unterscheiden sich aber: Vermietung bringt über § 7i mehr und wirkt zusätzlich zur normalen Abschreibung, Selbstnutzung läuft über § 10f als Sonderausgabenabzug.
Kann ich Denkmal-AfA und KfW-Förderung kombinieren?
Grundsätzlich ja, aber nicht doppelt für dieselben Kosten. Ein mit Tilgungszuschuss geförderter Anteil mindert die Bemessungsgrundlage. Diese Abgrenzung gehört in die Hand eines Steuerberaters.
Bekomme ich für ein Denkmal überhaupt eine Finanzierung?
Ja, aber Banken bewerten vorsichtiger und zahlen oft nach Baufortschritt aus. Hilfreich sind ein belastbarer Sanierungsplan, Angebote von Fachbetrieben und die Zusage der Denkmalbehörde.
Lohnt sich ein Denkmal auch bei niedrigem Steuersatz?
Meist nicht. Der gesamte Vorteil hängt am persönlichen Steuersatz. Bei 25 Prozent bleibt von 13.500 € Abschreibung rund ein Viertel als Ersparnis – bei 42 Prozent fast die Hälfte.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 28. September 2026.
Quellen:
- § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
- § 10f EStG – Steuerbegünstigung für selbst genutzte Baudenkmale
- KfW – Merkblatt Wohngebäude Kredit 261 (PDF)
- Deutsche Stiftung Denkmalschutz
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Zuletzt aktualisiert am 28. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
