Ferienimmobilie finanzieren: Eigenkapital, Steuern und reale Renditen

Zuletzt aktualisiert am 21. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Eine Ferienwohnung finanzieren Banken nicht wie ein Eigenheim, sondern als Kapitalanlage mit Zusatzrisiko: Üblich sind 30 bis 40 Prozent Eigenkapital, KfW-Programme für selbst genutztes Wohneigentum fallen weg, und viele überregionale Banken rechnen die erwarteten Mieteinnahmen gar nicht mit. Steuerlich hängt fast alles an einer Zahl – der ortsüblichen Vermietungszeit.

Warum die Bank anders rechnet

Eine Ferienimmobilie ist für die Bank schlechter verwertbar als ein normales Wohnhaus. Der Markt ist kleiner, die Nachfrage schwankt mit Saison und Konjunktur, und im Verwertungsfall findet sich für ein Haus im Ferienhausgebiet nicht so schnell ein Käufer wie für ein Reihenhaus am Stadtrand. Entsprechend vorsichtig ist der Beleihungswert.

In der Praxis heißt das: Du brauchst deutlich mehr Eigenkapital als beim Eigenheim – nach Angaben großer Vermittler häufig 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises, die Nebenkosten noch obendrauf. Der Beleihungsauslauf landet damit bei etwa 60 bis 70 Prozent, und genau dort liegt auch die Grenze, oberhalb derer sich die Zinskonditionen spürbar verschlechtern.

• Förderung fällt weg: KfW 300, KfW 124 und ähnliche Programme setzen Selbstnutzung voraus. Für eine Ferienwohnung gibt es sie nicht.
• Mieteinnahmen zählen oft nicht: Viele überregionale Banken rechnen die Einnahmen aus Ferienvermietung nicht als nachhaltiges Einkommen an. Die Rate muss dann aus dem laufenden Gehalt tragbar sein.
• Weniger Anbieter: Häufig sind es regionale Banken und Sparkassen vor Ort, die das Objekt und den Markt kennen – ein Vergleich lohnt deshalb besonders.
• Zusatzsicherheiten helfen: Eine abbezahlte Immobilie oder ein zweiter Darlehensnehmer verbessern die Konditionen oft stärker als bei einer normalen Finanzierung.

Lage und Baurecht: wo du überhaupt vermieten darfst

Vor dem Kaufpreis kommt die Frage, ob kurzfristige Vermietung an dieser Adresse erlaubt ist. Das Baurecht kennt dafür eigene Gebietstypen: § 10 BauNVO regelt Sondergebiete, die der Erholung dienen – Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete. In einem reinen Wohngebiet ist gewerbliche Ferienvermietung dagegen nicht automatisch zulässig.

Drei Dinge solltest du schriftlich haben, bevor du ein Angebot abgibst: die Auskunft des Bauamts zur zulässigen Nutzung, bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung – viele Gemeinschaften haben die kurzfristige Vermietung eingeschränkt – und die örtlichen Satzungen. Gerade an der Küste und auf den Inseln begrenzen Gemeinden den Anteil an Zweitwohnungen inzwischen aktiv.

Was eine Ferienwohnung realistisch einbringt

Vermietungstage und was sie bedeuten

Richtwerte für eine durchschnittliche Ferienwohnung an der deutschen Küste.

Rechne nicht mit Listenpreisen. Die Hauptsaison bringt den vollen Satz, Nebensaison etwa 80 Prozent, Vorsaison bis zu 40 Prozent weniger. Und die Tage, an denen du selbst dort bist, sind Tage ohne Einnahmen – was völlig in Ordnung ist, aber in die Kalkulation gehört. Wie du Brutto- und Nettorendite korrekt rechnest, zeigt unser Mietrendite-Rechner.

Steuern: wann das Finanzamt Verluste anerkennt

In den ersten Jahren entstehen durch Zinsen, Abschreibung und Instandsetzung oft Verluste. Ob du sie mit anderen Einkünften verrechnen darfst, hängt davon ab, ob das Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht annimmt. Der Maßstab ist die ortsübliche Vermietungszeit vergleichbarer Objekte am selben Ort; Bettenauslastungsstatistiken der Gemeinde oder des Statistikamts sind als Vergleichsmaßstab zulässig.

• Ausschließlich vermietet und ortsübliche Zeit erreicht: Verluste werden ohne weitere Prüfung anerkannt. Toleranz sind 25 Prozent nach unten.
• Mehr als 25 Prozent darunter oder Selbstnutzung vorbehalten: Das Finanzamt verlangt eine Überschussprognose. Sie muss über die voraussichtliche Nutzungsdauer einen Totalüberschuss zeigen – und wird grundsätzlich für jede Wohnung einzeln aufgestellt.
• Teils selbst genutzt, teils vermietet: Die Kosten werden aufgeteilt. Leerstandszeiten ordnet das Finanzamt der Selbstnutzung zu, wenn du sich die Nutzung vorbehalten hast.

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grundstücksanteil: mit 2 Prozent jährlich bei Fertigstellung vor 2023 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Was das konkret an Steuern spart, rechnest du mit unserem AfA-Rechner. Beim späteren Verkauf gilt die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer – und die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift bei einer vermieteten Ferienwohnung nicht.

Zweitwohnungssteuer: der Posten, den fast alle vergessen

Nutzt du die Wohnung auch selbst, erhebt die Gemeinde in der Regel Zweitwohnungssteuer. Die Sätze und die Bemessungsgrundlage unterscheiden sich stark – an der Küste wird oft nicht nach Miete gerechnet, sondern nach Wohnfläche, Baujahr, Lage und dem sogenannten Verfügbarkeitsgrad: Je mehr Tage du vermietest, desto geringer der steuerpflichtige Anteil.

Umsatzsteuer: 7 Prozent und die Kleinunternehmergrenze

Kurzfristige Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Nebenleistungen wie Frühstück, Parkplatz oder Wäschepaket sind davon ausgenommen und mit 19 Prozent zu versteuern – sie müssen im Preis getrennt ausgewiesen werden.

Solange du unter der Kleinunternehmergrenze bleibst, musst du keine Umsatzsteuer abführen: 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr. Wird die 100.000-Euro-Grenze im Jahr überschritten, endet die Kleinunternehmerregelung sofort. Umgekehrt kann ein freiwilliger Verzicht sinnvoll sein, wenn du beim Kauf oder bei einer Sanierung viel Vorsteuer geltend machen könntest – das gehört in die Hand eines Steuerberaters.

Die Kosten, die in der Kalkulation meistens fehlen

• Vermarktung und Betreuung: Agentur oder Portal behalten einen Anteil der Mieteinnahmen, dazu kommen Reinigung und Wäsche bei jedem Gästewechsel.
• Höhere Instandhaltung: Wechselnde Gäste nutzen Möbel, Böden und Technik stärker ab als Dauermieter. Kalkuliere die Rücklage spürbar über dem Wert einer normalen Mietwohnung.
• Laufende Fixkosten auch bei Leerstand: Strom, Wasser, Internet, Rundfunkbeitrag, Versicherung und Hausgeld laufen zwölf Monate.
• Zweitwohnungssteuer und – je nach Gemeinde – Kurbeitrag oder Tourismusabgabe.
• Ausstattung: Die Erstmöblierung einer Ferienwohnung ist kein kleiner Posten und wird von Banken nicht mitfinanziert, wenn sie nicht im Kaufpreis steckt.

Für wen sich eine Ferienimmobilie rechnet

Die Rechnung geht meist für den auf, der das Objekt ohnehin selbst nutzen will und die Vermietung als Kostendeckung versteht – nicht als Rendite. Wer rein auf Ertrag schaut, fährt mit einer ganz normalen Kapitalanlage zur Dauervermietung häufig besser: weniger Aufwand, planbare Einnahmen, einfachere Finanzierung und ein größerer Käuferkreis beim Wiederverkauf. Interessant wird die Ferienimmobilie, wenn Lage und Vermietungszeit stimmen und du mit mindestens einem Drittel Eigenkapital einsteigst. Wie stark die Tilgung dabei den Cashflow steuert, steht unter Tilgung bei Kapitalanlagen.

Häufige Fragen