Forward-Darlehen 2026: Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Mit einem Forward-Darlehen legst du heute den Zins für deine Anschlussfinanzierung fest, die erst in bis zu fünf Jahren (bei einzelnen Banken bis zu 66 Monaten) beginnt. Dafür zahlst du einen Aufschlag von meist 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit und musst das Darlehen später auch dann abnehmen, wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Es lohnt sich nur, wenn der Marktzins zum Start deiner Anschlussfinanzierung höher liegt als dein Forward-Zins.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen, dessen Konditionen du heute vertraglich festlegst, das aber erst an einem späteren Stichtag ausgezahlt wird – meist genau an dem Tag, an dem die Zinsbindung deines laufenden Kredits endet. Mit der Auszahlung löst die neue Bank (oder deine bisherige Bank) die Restschuld deines alten Darlehens ab, und ab dann zahlst du den Zins, den du Jahre vorher fixiert hast.

Zwischen Vertragsschluss und Auszahlung liegt die sogenannte Forward-Phase oder Vorlaufzeit. In dieser Zeit zahlst du für das neue Darlehen nichts – weder Zinsen noch Tilgung. Du bedienst ganz normal deinen alten Kredit weiter. Die Bank verlangt für die Zinssicherung aber einen Preis: Sie rechnet einen Aufschlag auf den Zins ein, der zum Vertragsschluss für ein sofort ausgezahltes Darlehen gelten würde.

Rechtlich ist das Forward-Darlehen ein verbindlicher Vertrag. Steigen die Bauzinsen bis zum Auszahlungstag, profitierst du. Fallen sie, musst du das Darlehen trotzdem zu den vereinbarten Bedingungen abnehmen. Die Verbraucherzentralen beschreiben genau diesen Mechanismus und empfehlen, die Konditionen vorab zu vergleichen (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 11/2025). Einen Überblick über alle Wege zur Anschlussfinanzierung findest du in unserem Ratgeber Anschlussfinanzierung & Umschuldung.

Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Die meisten Banken bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten an, einige wenige auch bis zu 66 Monaten, also rund fünfeinhalb Jahre vor Ende der Zinsbindung (Quelle: Ratgeberseiten von Versicherern, Vergleichsportalen und Vermittlern, Stand 07–10/2026).

Die Spanne ist je nach Anbieter sehr unterschiedlich. Manche Banken bieten nur 36 Monate an, andere beginnen erst ab sechs oder zwölf Monaten Vorlauf. Eine Bausparkasse nennt zum Beispiel eine Forward-Phase von mindestens 7 und höchstens 60 Monaten. Verträge mit sehr kurzer Vorlaufzeit von bis zu etwa zwölf Monaten werden oft „unechte“ Forward-Darlehen genannt; bei ihnen verzichten viele Banken ganz auf einen Aufschlag.

• Bis 12 Monate Vorlauf: häufig ohne Aufschlag, technisch oft wie ein normales Angebot mit verlängerter bereitstellungszinsfreier Zeit.
• 13 bis 36 Monate: breites Angebot, Aufschläge fallen pro Monat an.
• 37 bis 60 Monate: weniger Anbieter, der Aufschlag summiert sich spürbar.
• Über 60 Monate: nur bei einzelnen Banken möglich.

Wie hoch ist der Forward-Aufschlag pro Monat?

Der Forward-Aufschlag liegt meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit; je nach Anbieter werden auch bis zu 0,05 Prozentpunkte genannt (Quelle: Ratgeberseiten von Versicherern, Vergleichsportalen und Vermittlern, Stand 10/2026).

Viele Banken berechnen die ersten Monate vor Auszahlung ohne Aufschlag – häufig das erste Quartal, bei manchen Anbietern bis zu zwölf Monate. Danach wird jeder weitere Monat mit dem vereinbarten Satz belastet. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich der Gesamtaufschlag bei durchgehender Berechnung ohne freie Monate aufbaut.

Vorlaufzeit	0,01 Pp. pro Monat	0,02 Pp. pro Monat	0,03 Pp. pro Monat
12 Monate	+0,12 Pp.	+0,24 Pp.	+0,36 Pp.
24 Monate	+0,24 Pp.	+0,48 Pp.	+0,72 Pp.
36 Monate	+0,36 Pp.	+0,72 Pp.	+1,08 Pp.
48 Monate	+0,48 Pp.	+0,96 Pp.	+1,44 Pp.
60 Monate	+0,60 Pp.	+1,20 Pp.	+1,80 Pp.

Bei fünf Jahren Vorlauf kann der Aufschlag also schnell 1 bis 1,8 Prozentpunkte erreichen. Das ist viel Geld für eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Ob sich das rechnet, hängt allein davon ab, wo der Marktzins am Auszahlungstag liegt – und das weiß niemand. Die Verbraucherzentralen raten ausdrücklich, Zinsprognosen zu ignorieren (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 11/2025). Wie sich die Bauzinsen aktuell entwickeln, liest du in unserem Beitrag Bauzinsen 2026.

Ab welchem Zinsanstieg lohnt sich ein Forward-Darlehen im Rechenbeispiel?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich genau dann, wenn der Marktzins am Auszahlungstag über deinem Forward-Zins liegt – im folgenden Beispiel also über 4,28 % (Berechnung der Redaktion).

Annahmen (Beispiel): Deine Restschuld beträgt in 24 Monaten 200.000 Euro. Als Beispielzins für ein sofort ausgezahltes Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung nehmen wir 3,80 % an – das entspricht dem Bundesbank-Durchschnitt für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung im August 2026 (Quelle: Deutsche Bundesbank, Stand 01.10.2026). Der Forward-Aufschlag beträgt 0,02 Prozentpunkte je Monat für 24 Monate, ohne freie Monate. Die Anfangstilgung liegt bei 2 %.

• Forward-Aufschlag: 24 × 0,02 = 0,48 Prozentpunkte
• Forward-Zins: 3,80 % + 0,48 = 4,28 % (Beispielzins, keine Zusage)
• Monatsrate bei 4,28 % Zins und 2 % Tilgung: 1.046,67 Euro
• Mehrkosten durch den Aufschlag im ersten Jahr: rund 80 Euro im Monat (200.000 × 0,48 % ÷ 12)

Jetzt vergleichen wir, wie hoch deine Restschuld nach zehn Jahren wäre, wenn du jeden Monat dieselbe Rate von 1.046,67 Euro zahlst – einmal mit Forward-Darlehen, einmal mit einem Anschlusskredit zu dem Zins, der in zwei Jahren tatsächlich gilt.

Marktzins in 24 Monaten	Restschuld nach 10 Jahren	Gezahlte Zinsen in 10 Jahren	Ergebnis gegenüber Forward (4,28 %)
3,80 %	139.774 €	65.374 €	Forward rund 10.400 € teurer
4,28 % (Forward)	150.185 €	75.785 €	Schwelle – kein Unterschied
4,50 %	155.144 €	80.744 €	Forward rund 5.000 € günstiger
4,80 %	162.104 €	87.704 €	Forward rund 11.900 € günstiger
5,30 %	174.225 €	99.826 €	Forward rund 24.000 € günstiger

Die Schwelle liegt also exakt beim Forward-Zins: Steigt der Marktzins in den zwei Jahren um weniger als 0,48 Prozentpunkte, hast du draufgezahlt. Steigt er stärker, hast du gewonnen. Bei längerer Vorlaufzeit verschiebt sich die Schwelle nach oben – bei 60 Monaten und 0,03 Prozentpunkten Aufschlag müsste der Zins um 1,8 Prozentpunkte steigen, nur damit du gleichauf liegst. Deine eigenen Zahlen kannst du mit unserem Forward-Darlehen-Rechner durchspielen.

Was passiert, wenn ich das Forward-Darlehen nicht abnehme?

Wenn du das Forward-Darlehen nicht abrufst, kann die Bank Schadenersatz verlangen – in der Regel als Nichtabnahmeentschädigung, die nach denselben Grundsätzen wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird (Quelle: Allianz, Stand 07/2026; Ratgeber eines Baufinanzierungsvermittlers, Stand 08/2024).

Die Bank hat sich das Geld für deinen Kredit am Kapitalmarkt bereits beschafft. Nimmst du es nicht ab, entgehen ihr die vereinbarten Zinsen. Diesen Schaden rechnet sie meist nach der Aktiv-Passiv-Methode aus: Sie vergleicht die entgangenen Zinseinnahmen mit der Rendite, die sie bei einer Anlage in Hypothekenpfandbriefen erzielen würde. Sind die Zinsen seit Vertragsschluss gefallen, wird die Entschädigung entsprechend hoch. Wie eine solche Rechnung im Detail aussieht, erklären wir im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.

Typische Situationen, in denen das Problem auftritt:

• Verkauf der Immobilie vor dem Auszahlungstag – das Forward-Darlehen wird dann nicht mehr gebraucht.
• Vollständige Tilgung des alten Kredits durch eine Erbschaft oder andere Mittel.
• Stark gefallene Zinsen – ein Ausstieg ist dann nur gegen Entschädigung möglich und meist unattraktiv.

Ganz kostenfrei kommst du nur in drei Fällen heraus: Du widerrufst innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss, die Widerrufsbelehrung war fehlerhaft, oder dein Vertrag sieht vor, dass du nur einen Teil der Summe (zum Beispiel 90 bis 95 %) abrufen musst (Quelle: Ratgeber eines Baufinanzierungsvermittlers, Stand 08/2024). Prüfe solche Klauseln vor der Unterschrift.

Welche Alternativen gibt es zum Forward-Darlehen?

Die wichtigsten Alternativen sind die Prolongation bei deiner bisherigen Bank, eine Umschuldung zu einer neuen Bank kurz vor Ablauf der Zinsbindung, ein Bausparvertrag mit festgelegtem Darlehenszins und ein variables Darlehen als Übergangslösung.

Prolongation: Deine Bank muss dich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist, und dir dabei den angebotenen Zins nennen (Quelle: § 493 Abs. 1 BGB, Stand 10/2026). Die Prolongation ist bequem, weil keine neue Grundschuld nötig ist. Das Angebot der Hausbank ist aber nicht automatisch das günstigste – vergleiche es immer mit anderen Angeboten.

Umschuldung ohne Forward-Aufschlag: Viele Banken verzichten auf einen Aufschlag, wenn du den neuen Vertrag höchstens etwa zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung abschließt (Quelle: Vergleichsportal-Ratgeber, Stand 10/2026). Du sicherst dir dann zwar nicht den Zins von heute für die ferne Zukunft, zahlst aber auch keinen Aufpreis. Bei einem Bankwechsel fallen Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld an.

Bausparvertrag: Bei einem Bausparvertrag steht der Zins für das spätere Bauspardarlehen bereits bei Vertragsabschluss fest. Eine Bausparkasse nennt diese Lösung für Fälle mit fünf bis neun Jahren bis zum Ende der Zinsbindung; anders als beim Forward-Darlehen gibt es keine Abnahmeverpflichtung (Quelle: Ratgeberseite einer Bausparkasse, Stand 10/2026). Dafür musst du vorher einen Teil der Summe ansparen und zahlst Abschlussgebühren. Mehr dazu im Ratgeber Bausparen.

Variables Darlehen: Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz kannst du jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (Quelle: § 489 Abs. 2 BGB, Stand 10/2026). Das kann sinnvoll sein, wenn du auf fallende Zinsen setzt oder in Kürze größere Sondertilgungen planst. Der Zins kann sich aber in beide Richtungen bewegen: Im August 2026 lag der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit variablem Zins oder bis zu einem Jahr Zinsbindung bei 3,86 % und damit über dem Wert für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung von 3,80 % (Quelle: Deutsche Bundesbank, Stand 01.10.2026).

Wie kann ich ein Forward-Darlehen mit § 489 BGB kombinieren?

Du kannst ein Festzinsdarlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen – und zwar auch dann, wenn die Zinsbindung noch länger läuft (Quelle: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, Stand 10/2026).

Die Zehn-Jahres-Frist beginnt grundsätzlich mit dem vollständigen Empfang des Darlehens. Treffen du und die Bank nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder die Rückzahlungszeit, tritt laut Gesetz der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Das ist für Forward-Darlehen bei der eigenen Bank wichtig: Hast du dort für die Zeit nach Ablauf der alten Zinsbindung einen neuen Zins vereinbart, kann die Frist schon ab dem Tag der Vereinbarung laufen – und nicht erst ab Beginn des neuen Zinssatzes. Ein Landgericht hat das in einem von der Stiftung Warentest berichteten Fall so entschieden (Quelle: Stiftung Warentest, Stand 12/2015).

So nutzt du das Kündigungsrecht strategisch:

• Altvertrag mit über zehn Jahren Zinsbindung: Rechne aus, wann die zehn Jahre seit Auszahlung vorbei sind. Ab diesem Termin plus sechs Monate Kündigungsfrist kannst du ohne Entschädigung umschulden – und genau auf diesen Tag ein Forward-Darlehen abschließen.
• Neues Forward-Darlehen mit langer Zinsbindung: Wählst du 15 oder 20 Jahre Zinsbindung, sicherst du den Zins lange ab, behältst aber nach zehn Jahren die Möglichkeit, bei fallenden Zinsen zu kündigen.
• Bei Unklarheiten: Ob eine Vereinbarung als neue Zinsvereinbarung oder als neuer Vertrag gilt, ist im Einzelfall nicht immer eindeutig. Lass deinen Vertrag bei Zweifeln von einer Verbraucherzentrale prüfen.

Das Recht aus § 489 BGB kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (Quelle: § 489 Abs. 4 BGB, Stand 10/2026). Mehr zu Kündigungsrechten liest du im Beitrag Baufinanzierung kündigen.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen für mich?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn du eine hohe Restschuld hast, nur wenig Spielraum im Haushaltsbudget bleibt und du dir einen Zinsanstieg schlicht nicht leisten kannst – dann kaufst du mit dem Aufschlag Planungssicherheit.

Ein Forward-Darlehen passt eher zu dir, wenn …

• deine Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung noch hoch ist, sodass schon ein Prozentpunkt mehr Zins die Rate deutlich verteuert,
• deine Haushaltsrechnung kaum Puffer für eine höhere Rate lässt,
• du sicher in der Immobilie bleiben willst und keinen Verkauf planst,
• die Vorlaufzeit eher kurz ist (bis etwa 24 bis 36 Monate), sodass der Aufschlag überschaubar bleibt.

Eher abwarten oder eine Alternative wählen solltest du, wenn …

• deine Restschuld klein ist und eine höhere Rate gut tragbar wäre,
• ein Verkauf oder eine große Sondertilgung vor dem Auszahlungstag möglich ist,
• die Vorlaufzeit fünf Jahre beträgt und der Aufschlag weit über einem Prozentpunkt liegt,
• du ohnehin bald die Zehn-Jahres-Kündigung nach § 489 BGB nutzen kannst.

Wichtig: Vergleiche immer mehrere Angebote mit identischer Vorlaufzeit, Zinsbindung und Tilgung. Achte auch auf die Zahl der aufschlagsfreien Monate, auf Sondertilgungsrechte und darauf, ob ein Teilabruf erlaubt ist. Die gesamte Zeitplanung einer Finanzierung erklären wir im Ratgeber Zinsbindung.

Was muss ich beim Abschluss eines Forward-Darlehens beachten?

Beim Abschluss solltest du vor allem den exakten Auszahlungstermin, die Höhe der abzulösenden Restschuld, die Kosten für die Grundschuld und die Bedingungen für Sondertilgungen und Teilabruf im Vertrag klären.

• Restschuld genau ermitteln: Lass dir von deiner jetzigen Bank die voraussichtliche Restschuld zum Ablaufdatum bestätigen. Ist das Forward-Darlehen zu hoch, zahlst du Zinsen auf Geld, das du nicht brauchst; ist es zu niedrig, musst du nachfinanzieren.
• Auszahlungsdatum: Lege den Termin auf den Tag nach Ende der Zinsbindung. Ein zu früher Termin kann eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Altvertrag auslösen.
• Sondertilgungen im Altvertrag: Wenn du vor dem Auszahlungstag noch Sondertilgungen leistest, sinkt die Restschuld unter die Forward-Summe. Kläre, ob ein Teilabruf ohne Entschädigung möglich ist.
• Grundschuld: Bei einem Bankwechsel muss die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt werden; dafür entstehen Notar- und Grundbuchkosten.
• Effektivzins vergleichen: Vergleiche nicht nur den Sollzins, sondern den Effektivzins inklusive Aufschlag und aller Kosten.

Häufige Fragen