Selbstnutzer tilgen hoch, um schnell schuldenfrei zu sein. Kapitalanleger tilgen oft bewusst niedrig – meist 1 bis 2 Prozent. Der Grund ist steuerlich: Zinsen sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht. Wer schneller tilgt, verschiebt Geld aus einem absetzbaren Posten in einen nicht absetzbaren. Kostenlos ist diese Strategie trotzdem nicht.
Was die Tilgungshöhe ausmacht
Beispiel: 250.000 € Darlehen, 4 % Sollzins, zehn Jahre Zinsbindung.
Damit es nicht missverstanden wird: Die Zinsen sind in beiden Fällen gleich hoch absetzbar, solange die Restschuld gleich ist. Der Steuervorteil entsteht nicht durch niedriges Tilgen an sich, sondern dadurch, dass die Restschuld – und damit der Zinsanteil – länger hoch bleibt. Das ist ein Vorteil und ein Risiko zugleich.
Warum Zinsen zählen und Tilgung nicht
Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen Werbungskosten: Sie mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit deine Steuerlast. Die Tilgung dagegen ist Vermögensaufbau – du tauschst Schulden gegen Eigentum. Steuerlich passiert dabei nichts.
Bei 250.000 € Darlehen und 4 Prozent Zins sind das im ersten Jahr 10.000 € Zinsen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart dir das rund 4.200 € Steuern. Je langsamer du tilgst, desto länger bleibt dieser Effekt hoch. Genau deshalb finanzieren viele Anleger mit 1 Prozent Anfangstilgung – und nutzen die freie Liquidität für das nächste Objekt.
Was dagegen spricht
- Das Zinsänderungsrisiko. Nach zehn Jahren stehen bei 1 Prozent Tilgung noch 219.000 € offen. Steigt der Zins bis dahin auf 6 Prozent, wird die Anschlussfinanzierung spürbar teurer – und der Steuervorteil gleicht das nicht aus.
- Der Steuervorteil ist nur ein Teilausgleich. Du sparst nie die vollen Zinsen, sondern nur deinen Steuersatz davon. Ein Euro Zins bleibt bei 42 Prozent immer noch 58 Cent echter Aufwand.
- Banken machen nicht alles mit. Viele Institute verlangen auch bei Kapitalanlagen mindestens 2 Prozent Anfangstilgung, manche akzeptieren 1 Prozent nur bei niedrigem Beleihungsauslauf.
- Die Rechnung hängt am Steuersatz. Wer heute 42 Prozent zahlt, aber in zehn Jahren in Rente geht, verliert genau dann einen Teil des Vorteils, wenn die Restschuld noch hoch ist.
Wann welche Tilgung passt
| Situation | Sinnvolle Anfangstilgung | Warum |
|---|---|---|
| Hoher Steuersatz, weitere Käufe geplant | 1 bis 2 % | Liquidität bleibt für das nächste Objekt, Zinsanteil bleibt hoch |
| Nur ein Objekt, langfristig halten | 2 bis 3 % | Restschuld sinkt planbar, das Anschlussrisiko schrumpft |
| Kurz vor dem Ruhestand | 3 % und mehr | Im Ruhestand zählt eine niedrige Belastung mehr als ein Steuervorteil |
| Hoher Sollzins über 4,5 % | 2 bis 3 % | Teure Zinsen spart man am besten, indem man sie nicht zahlt |
| Objekt mit Sanierungsstau | 2 % plus Rücklage | Liquidität wird für Instandhaltung gebraucht, nicht für Tilgung |
Wichtig in allen Fällen: Sondertilgungsrechte vereinbaren. Sie kosten meist nichts und geben dir die Möglichkeit, die Strategie später zu ändern.
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Manche Modelle arbeiten mit vollständiger Tilgungsaussetzung: Du zahlst nur Zinsen und besparst parallel einen Fonds oder eine Versicherung, aus der am Ende das Darlehen abgelöst werden soll. Der Steuervorteil ist dabei maximal, weil die Restschuld nie sinkt.
Das Risiko ebenso: Erreicht der Sparplan die Zielsumme nicht, steht am Ende der Laufzeit eine Restschuld ohne Gegenwert. Wer diesen Weg geht, sollte den Sparplan konservativ kalkulieren und einen Puffer einplanen – und wissen, dass die Bank die vereinbarte Ablösung am Ende trotzdem sehen will.
Und die Verbindung zur Rendite
Die Tilgungshöhe verändert deine Eigenkapitalrendite nicht direkt – sie verschiebt nur, wann aus Schulden Vermögen wird. Was sie sehr wohl verändert, ist der monatliche Cashflow: Mit 1 Prozent Tilgung liegt die Rate in unserem Beispiel 416 € unter der Variante mit 3 Prozent. Ob dein Objekt sich trägt, rechnest du mit dem Mietrendite-Rechner, den Steuereffekt aus Abschreibung und Zinsen mit dem AfA-Rechner.
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Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Tilgung bei einer Kapitalanlage sein?
Üblich sind 1 bis 2 Prozent Anfangstilgung. Bei hohem Steuersatz und weiteren geplanten Käufen spricht viel für den unteren Wert, bei nur einem Objekt und langem Halten eher für 2 bis 3 Prozent. Eine pauschal richtige Antwort gibt es nicht.
Warum tilgen Kapitalanleger weniger als Selbstnutzer?
Weil Schuldzinsen bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzbar sind, die Tilgung aber nicht. Eine hohe Restschuld erzeugt hohe Zinsen – und damit hohe Werbungskosten. Beim Eigenheim gibt es diesen Effekt nicht.
Akzeptieren Banken 1 Prozent Tilgung?
Manche ja, viele erst ab einem niedrigen Beleihungsauslauf, andere gar nicht. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto eher lässt sich eine niedrige Tilgung durchsetzen.
Was ist eine Tilgungsaussetzung?
Ein Darlehen, bei dem du nur Zinsen zahlst und die Rückzahlung über einen parallelen Sparvertrag ansparst. Steuerlich attraktiv, aber riskant: Erreicht der Sparplan die Zielsumme nicht, bleibt eine Lücke.
Sollte ich Sondertilgungen nutzen?
Vereinbaren auf jeden Fall, nutzen je nach Lage. Sie kosten in der Regel nichts und erlauben dir, die Strategie zu ändern, wenn Zinsen steigen oder das Einkommen sinkt.
Wirkt sich die Tilgung auf den Zinssatz aus?
Indirekt ja. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller und verbessert die Risikoeinschätzung der Bank, was sich in besseren Konditionen für die Anschlussfinanzierung niederschlägt. Beim ersten Darlehen zählt vor allem der Beleihungsauslauf.
Was passiert steuerlich, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerpflichtig, danach bei Privatpersonen steuerfrei. Die in Anspruch genommene Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Gewinn innerhalb der Frist – das gehört in jede langfristige Planung.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 28. September 2026.
Quellen:
- § 9 EStG – Werbungskosten
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
- Verbraucherzentrale – Immobilien als Kapitalanlage
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Zuletzt aktualisiert am 28. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
