Zwischenfinanzierung beim Hauskauf: So überbrückst du die Lücke

Zuletzt aktualisiert am 11.11.2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Das neue Haus ist gefunden, aber das alte ist noch nicht verkauft? Oder das Geld aus dem Bausparvertrag ist erst in einem Jahr zuteilungsreif? Dann brauchst du eine Zwischenfinanzierung. Hier erfährst du, wie sie funktioniert, was sie kostet, wo die Risiken liegen und welche Alternativen es gibt.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der eine Lücke schließt: Du brauchst das Geld heute, bekommst es aber erst später sicher. Typische Fälle sind:

• Anschlusskauf: Du kaufst ein neues Haus, bevor das alte verkauft ist.
• Bausparvertrag: Dein Vertrag ist noch nicht zuteilungsreif, du willst aber schon kaufen oder bauen.
• Lebensversicherung oder Festgeld: Die Auszahlung kommt erst in einigen Monaten.
• Fördermittel: Ein Zuschuss wird erst nach Abschluss der Maßnahme ausgezahlt.

Im Unterschied zu einer normalen Baufinanzierung wird die Zwischenfinanzierung nicht über Jahrzehnte abbezahlt. Du zahlst während der Laufzeit meist nur Zinsen und tilgst am Ende auf einen Schlag – sobald das erwartete Geld da ist.

Wie funktioniert die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf?

Am häufigsten ist der Anschlusskauf. Ein Beispiel: Du besitzt ein Haus im Wert von 350.000 Euro ohne Restschuld und möchtest ein neues für 480.000 Euro kaufen. Den Verkaufserlös willst du für den Kauf einsetzen, der Verkauf ist aber erst in einigen Monaten zu erwarten.

Die Bank beleiht für die Zwischenfinanzierung meist nicht den vollen erwarteten Verkaufspreis, sondern rechnet mit einem Sicherheitsabschlag. Deshalb ist die Zwischenfinanzierung im Beispiel deutlich kleiner als der Wert des alten Hauses. Den Rest deckt die langfristige Baufinanzierung ab.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Zwischenfinanzierungen sind meist etwas teurer als ein langfristiger Immobilienkredit, weil sie kurzfristig und flexibel sind. Oft ist der Zins variabel. Dazu kommen gegebenenfalls Bearbeitungsgebühren und die Kosten für eine Grundschuld beim Notar und Grundbuchamt.

Weil du in der Regel nur Zinsen zahlst, ist die monatliche Belastung trotzdem überschaubar. Bei 250.000 Euro und einem angenommenen Zins von 4,5 Prozent wären das rund 940 Euro im Monat. Der Zins ist hier eine Annahme für das Beispiel, kein Angebot.

Wichtig ist die Doppelbelastung: Während der Zwischenfinanzierung zahlst du oft gleichzeitig die Rate der neuen Baufinanzierung, die Zinsen der Zwischenfinanzierung und die laufenden Kosten für zwei Häuser – Grundsteuer, Versicherung, Heizung. Plane dafür einen ausreichenden Puffer ein.

Welche Sicherheiten verlangt die Bank?

Für eine Zwischenfinanzierung beim Anschlusskauf verlangen Banken in der Regel eine Grundschuld – entweder auf dem alten Haus, auf dem neuen oder auf beiden. Außerdem prüfen sie, wie sicher die Rückzahlung ist:

• Wert der alten Immobilie: Gutachten oder Bewertung durch die Bank.
• Verkaufsstand: Gibt es schon einen Käufer, einen Notarvertrag oder zumindest einen Makler?
• Restschuld: Bestehende Kredite auf dem alten Haus werden abgezogen.
• Haushaltsrechnung: Kannst du die Doppelbelastung einige Monate tragen, falls sich der Verkauf verzögert?

Am einfachsten wird es, wenn für das alte Haus bereits ein notarieller Kaufvertrag vorliegt und nur noch die Zahlung aussteht. Dann ist die Zwischenfinanzierung für die Bank fast risikolos.

Welche Risiken solltest du kennen?

Die Zwischenfinanzierung ist nur so sicher wie die Rückzahlungsquelle. Diese Punkte solltest du ehrlich prüfen:

• Der Verkauf dauert länger: Dann läuft die Doppelbelastung weiter. Verlängert die Bank nicht, gerät die Finanzierung unter Druck.
• Der Verkaufspreis ist niedriger: Reicht der Erlös nicht, bleibt eine Restschuld, die du langfristig finanzieren musst.
• Der variable Zins steigt: Bei längeren Laufzeiten kann das teuer werden.
• Zeitdruck beim Verkauf: Wer verkaufen muss, verhandelt schlechter.

Wie funktioniert die Zwischenfinanzierung eines Bausparvertrags?

Ein zweiter klassischer Fall: Du hast einen Bausparvertrag, der aber noch nicht zuteilungsreif ist. Bausparkassen und Banken bieten dann eine Vor- oder Zwischenfinanzierung an. Du bekommst das Geld sofort als Darlehen und zahlst darauf Zinsen. Parallel sparst du den Bausparvertrag weiter an. Sobald er zugeteilt ist, löst das Bauspardarlehen zusammen mit dem Guthaben die Zwischenfinanzierung ab.

Der Vorteil: Du sicherst dir schon heute den Darlehenszins des Bausparvertrags für die spätere Phase. Der Nachteil: Bis zur Zuteilung zahlst du Zinsen auf das Zwischendarlehen und gleichzeitig Sparraten. Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsunterschied und der Zeit bis zur Zuteilung ab – lass dir beide Varianten durchrechnen.

Welche Alternativen zur Zwischenfinanzierung gibt es?

• Erst verkaufen, dann kaufen: Du verkaufst zuerst und vereinbarst eine längere Übergabefrist oder ziehst übergangsweise zur Miete.
• Kauf mit späterer Fälligkeit: Manche Verkäufer akzeptieren eine spätere Zahlung des Kaufpreises – das muss im Notarvertrag stehen.
• Langfristige Finanzierung mit Sondertilgung: Du finanzierst das neue Haus komplett und tilgst nach dem Verkauf per Sondertilgung. Achte auf ausreichend hohe Sondertilgungsrechte.
• Das alte Haus behalten und vermieten: Dann finanzierst du das neue Haus langfristig, und die Mieteinnahmen helfen bei der Rate.

Was gilt beim Hausbau und bei Fördermitteln?

Auch beim Neubau entstehen Lücken. Zuschüsse werden oft erst nach Abschluss der Maßnahme und Prüfung der Nachweise ausgezahlt, Handwerker wollen aber schon während des Baus bezahlt werden. Ähnlich ist es, wenn ein Teil des Eigenkapitals erst später verfügbar ist, etwa aus einer auslaufenden Lebensversicherung oder einem Festgeld.

In solchen Fällen kann ein kleinerer Zwischenkredit sinnvoll sein, der mit der Auszahlung des Zuschusses oder des Guthabens getilgt wird. Wichtig ist, dass die Förderzusage vorliegt, bevor du Aufträge vergibst – sonst gefährdest du den Zuschuss. Bei Bauvorhaben werden Darlehen außerdem meist in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt. Für noch nicht abgerufene Beträge können Bereitstellungszinsen anfallen; frag nach der bereitstellungszinsfreien Zeit.

Wann ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?

Eine Zwischenfinanzierung passt, wenn die Rückzahlung so gut wie sicher ist und nur der Zeitpunkt noch offen ist – etwa weil der Käufer schon gefunden ist, ein Bausparvertrag bald zugeteilt wird oder eine Versicherung zu einem festen Termin ausgezahlt wird. Sie passt weniger, wenn der Verkauf noch völlig offen ist oder der erwartete Preis sehr optimistisch geschätzt ist.

In vielen Fällen ist eine Kombination die beste Lösung: ein langfristiges Annuitätendarlehen für den Teil, der dauerhaft finanziert bleibt, und eine kurze Zwischenfinanzierung für den Teil, der durch den Verkauf zurückgezahlt wird.

Wie gehst du Schritt für Schritt vor?

1. Wert der alten Immobilie realistisch einschätzen lassen.
2. Restschulden und Vorfälligkeitsentschädigung des alten Kredits klären.
3. Finanzierungsbedarf berechnen: Kaufpreis, Nebenkosten, Umzug, Puffer.
4. Aufteilung festlegen: langfristige Baufinanzierung plus Zwischenfinanzierung.
5. Laufzeit der Zwischenfinanzierung großzügig wählen und Verlängerungsmöglichkeiten klären.
6. Verkauf der alten Immobilie zügig starten – idealerweise schon vor dem Kauf.

Häufige Fragen