EZB-Zinspause im Oktober: Was jetzt für deine Anschlussfinanzierung 2027 gilt

Zuletzt aktualisiert am 1. November 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Die EZB hat am 29. Oktober 2026 eine Pause eingelegt und den Einlagensatz bei 2,50 % gelassen. Für alle, deren Zinsbindung 2027 oder 2028 endet, ist das kein Grund, sich zurückzulehnen. Die Bauzinsen liegen bei rund 4 %, also etwa dreimal so hoch wie bei vielen Verträgen aus den Jahren 2016 bis 2021. Hier erfährst du, mit welcher Rate du rechnen musst und welche Wege du jetzt hast.

Was hat die EZB entschieden, und warum ist das wichtig für dich?

Nach zwei Erhöhungen im Juni und September hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen am 29. Oktober unverändert gelassen. Der Einlagensatz bleibt bei 2,50 %, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 %. Hintergrund ist die hohe Inflation von zuletzt 3,8 % im Euroraum, ausgelöst vor allem durch Energiepreise im Zuge des Iran-Konflikts.

Für deine Anschlussfinanzierung ist der Leitzins nur ein Faktor. Bauzinsen orientieren sich stärker an den Renditen langlaufender Anleihen, und die sind mit der Inflation gestiegen. Laut Baufi & Co haben die Bauzinsen seit Juli um rund 0,8 Prozentpunkte zugelegt.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Mit welcher Rate musst du rechnen?

Die größte Überraschung erleben gerade diejenigen, die vor fünf bis zehn Jahren zu Zinsen um 1 % finanziert haben. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Rate bei einer Restschuld von 200.000 € und 2 % Tilgung verändert:

Wer die Rate nicht deutlich erhöhen kann, hat drei Stellschrauben: eine niedrigere Tilgung, eine Sondertilgung vor dem Wechsel oder eine längere Laufzeit. Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinskosten insgesamt.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Du hast drei Wege, deine Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung fortzuführen:

• Prolongation: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. Bequem, aber das erste Angebot ist oft nicht das günstigste.
• Umschuldung: Du wechselst zum Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Das kostet etwas Aufwand für die Grundschuld, spart aber oft spürbar Zinsen.
• Forward-Darlehen: Du sicherst dir schon heute einen Zins für einen Termin in bis zu fünf Jahren. Dafür zahlst du einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst.

Bei aktuell steigender Tendenz kann ein Forward-Darlehen dir Planungssicherheit geben. Sinken die Zinsen bis zum Ablauf, hast du aber zu viel bezahlt. Eine sichere Prognose gibt es nicht. Wenn du mehr dazu wissen willst, lies unseren Ratgeber Anschlussfinanzierung.

Wann solltest du dich kümmern?

Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Angebote vergleichen. Endet deine Bindung 2027, ist jetzt ein guter Zeitpunkt. Endet sie 2028, kann ein Forward-Darlehen eine Überlegung wert sein. Wichtig: Nach zehn Jahren Laufzeit kannst du ein Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger ist.

Rechenbeispiel: Forward-Darlehen oder abwarten?

Angenommen, deine Zinsbindung endet in zwei Jahren und du erwartest dann eine Restschuld von 180.000 €. Für ein Forward-Darlehen verlangt die Bank einen Aufschlag auf den heutigen Zins, hier als Annahme 0,3 Prozentpunkte. Du würdest dir also 4,38 % sichern. Mit 2 % Tilgung ergibt das eine Rate von rund 957 €.

Die Rechnung zeigt das Prinzip: Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Sinken sie, zahlst du drauf. Steigen sie, sparst du. Welche Variante zu dir passt, hängt davon ab, wie viel Spielraum du bei der Rate hast.

Was du bis zur nächsten EZB-Sitzung tun kannst

Bis zum 17. Dezember musst du nicht abwarten. Nutze die Zeit, um deine Unterlagen zusammenzustellen und erste Angebote einzuholen. Viele Banken geben Angebote mit einer Bindefrist von einigen Tagen heraus, ein Vergleich ist also jederzeit möglich. Wenn du dich für ein Forward-Darlehen interessierst, frag gezielt nach dem Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit und rechne nach, ab welchem Zinsniveau sich die Absicherung für dich lohnt.

Diese Unterlagen brauchst du für den Vergleich

Damit Banken dir ein verbindliches Angebot machen können, solltest du folgende Unterlagen bereithalten:

• aktueller Darlehenskontoauszug mit Restschuld und Ablaufdatum der Zinsbindung
• Grundbuchauszug und Angaben zur Grundschuld
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate
• Objektunterlagen wie Grundriss, Wohnfläche, Baujahr und Fotos
• bei Modernisierungen: Nachweise über durchgeführte Arbeiten

Mit diesen Unterlagen geht der Vergleich deutlich schneller, und du bekommst Angebote, die auf deiner tatsächlichen Situation beruhen.

Wie geht es mit den Zinsen weiter?

Die nächste Zinsentscheidung der EZB fällt am 17. Dezember 2026. Laut Reuters rechnen die Märkte mit einer weiteren Erhöhung, falls die energiegetriebene Inflation nicht nachlässt.

Zusätzlich hat die EZB bekannt gegeben, dass Präsidentin Christine Lagarde ihr Amt im Februar 2027 vorzeitig abgibt. Wer ihr folgt, ist noch offen. Für deine Anschlussfinanzierung zählt am Ende das konkrete Angebot zum Stichtag, nicht die Schlagzeile.

Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung

• Das erste Angebot der Hausbank annehmen: Prolongationsangebote sind oft nicht die günstigsten. Ein Vergleich lohnt sich fast immer.
• Zu spät anfangen: Wer erst drei Monate vor Ablauf vergleicht, hat wenig Verhandlungsspielraum.
• Nur auf den Zins schauen: Auch Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungszinsen zählen.
• Die Tilgung zu stark senken: Eine niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit und erhöht das Risiko bei der nächsten Anschlussfinanzierung.
• Die Kündigungsmöglichkeit nach § 489 BGB übersehen: Nach zehn Jahren kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.

Wenn du diese Punkte beachtest, kannst du auch in einem Umfeld steigender Zinsen eine faire Anschlussfinanzierung finden.

Fazit

Die Zinspause der EZB verschafft dir Zeit, aber keine Entwarnung. Mit Bauzinsen um 4 % musst du bei einer Anschlussfinanzierung mit deutlich höheren Raten rechnen als bei Verträgen aus den Niedrigzinsjahren. Wenn deine Zinsbindung 2027 oder 2028 endet, solltest du jetzt Restschuld und Ablaufdatum klären, verschiedene Angebote vergleichen und prüfen, ob ein Forward-Darlehen für dich sinnvoll ist. Eine sichere Prognose für die Zinsentwicklung gibt es nicht, deshalb zählt vor allem, dass die neue Rate dauerhaft zu deinem Budget passt. Sprich im Zweifel lieber früh mit mehreren Banken als zu spät mit nur einer.

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