Altersvorsorgedepot und Eigenheim: Wofür du gefördertes Kapital nutzen darfst

Gefördertes Altersvorsorgevermögen darfst du auch künftig in deine eigenen vier Wände stecken: als Eigenkapital beim Kauf oder Bau, zur Tilgung eines Baukredits oder für eine energetische bzw. barrierereduzierende Modernisierung. Das gilt für das neue Altersvorsorgedepot, für einen geförderten Bausparvertrag und für deinen bisherigen Riester-Vertrag – allerdings nur, wenn der jeweilige Vertrag die Entnahme vorsieht. Ab dem 1. Januar 2028 gelten dafür neue Regeln: einheitlich mindestens 3.000 € je Verwendung und eine deutlich kürzere Besteuerung im Alter.

Welche Verträge für die Immobilie infrage kommen

Mit dem Altersvorsorgereformgesetz vom 26. Mai 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 156) wird die staatlich geförderte private Vorsorge ab 2027 neu geordnet. Für deine Baufinanzierung zählen vor allem drei Vertragsarten. Alle drei können Kapital für die selbst genutzte Immobilie liefern – sie tun es aber auf unterschiedlichen Wegen und mit unterschiedlichen Risiken.

• Altersvorsorgedepot (neu ab 2027): ein Fondsdepot ohne Beitragsgarantie (§ 1 Abs. 1b AltZertG n. F.). Sein Wert schwankt mit den Kursen. Wenn du es als Eigenkapital einplanst, weißt du erst am Tag der Entnahme, wie viel tatsächlich darin steckt.
• Geförderter Bausparvertrag: Bausparkassen bleiben zulässige Anbieter. Verträge mit Darlehensanspruch nach § 1 Abs. 1a AltZertG gelten weiter als Altersvorsorgeverträge. Das Darlehen muss wohnungswirtschaftlich verwendet und spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt werden. Tilgungsleistungen werden gefördert.
• Bestehender Riester-Vertrag: Banksparplan, Fondssparplan, Rentenversicherung oder Bausparvertrag, abgeschlossen vor dem 1. Januar 2027. Neue Verträge nach altem Riester-Recht gibt es ab 2027 nicht mehr, laufende Verträge gelten weiter.

Wie das bisherige Wohn-Riester-Modell grundsätzlich funktioniert, haben wir in unserem Beitrag zu Wohn-Riester erklärt. Hier geht es um die Frage, was sich durch die Reform für deine Finanzierung ändert.

Wofür du das Kapital in der Baufinanzierung einsetzen darfst

Der neu gefasste § 92a Abs. 1 EStG nennt den sogenannten Altersvorsorge-Eigenheimbetrag. Du kannst das geförderte Kapital bis zum Beginn der Auszahlungsphase ganz oder teilweise unmittelbar für folgende Zwecke verwenden (BR-Drs. 206/26, Art. 3 Nr. 9):

1. Kauf oder Bau einer Wohnung: Das Geld fließt als Eigenkapital in die Finanzierung, zum Beispiel für den Kaufpreis oder die Kaufnebenkosten. Mehr Eigenkapital kann sich bei der Bank in besseren Konditionen niederschlagen – wie viel, hängt vom Einzelfall ab. Grundlagen dazu findest du unter Eigenkapital in der Baufinanzierung.
2. Tilgung eines Darlehens für Kauf oder Bau: Du kannst einen laufenden Baukredit teilweise oder ganz zurückzahlen. Ganz praktisch geht das oft zum Ende der Zinsbindung oder im Rahmen eines vereinbarten Sondertilgungsrechts.
3. Pflicht-Geschäftsanteile an einer Genossenschaft, wenn du dort eine Wohnung selbst nutzt, oder die Tilgung eines Darlehens dafür.
4. Energetische Sanierung oder barrierereduzierender Umbau: Energetische Maßnahmen müssen solche im Sinne von § 35c EStG sein und von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Beim Umbau bestätigt ein Sachverständiger die zweckgerechte Verwendung, bei Einzelmaßnahmen reicht ein Fachunternehmen des Bauhandwerks.

Nicht abgedeckt sind eine allgemeine Renovierung, eine neue Küche oder der Kauf einer vermieteten Wohnung. Begünstigt ist nach bisheriger Rechtslage nur eine Wohnung in Deutschland, der EU oder dem EWR, die deine Hauptwohnung oder dein Lebensmittelpunkt ist. Das Gesetz passt die Verweise auf diese Definition nur an – wir gehen deshalb davon aus, dass sie inhaltlich fortgilt. Den neuen Wortlaut solltest du vor einer Entscheidung aber noch einmal prüfen.

Anschlussfinanzierung: ein naheliegender Zeitpunkt

Läuft deine Zinsbindung aus, kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung Geld zurückzahlen. Eine Entnahme zu diesem Termin senkt den Betrag, den du neu finanzieren musst. Das Anschlussdarlehen löst dabei den ursprünglichen Kaufkredit ab. Lass dir von deinem Vertragsanbieter vorab bestätigen, dass die Tilgung in deinem Fall als begünstigte Verwendung anerkannt wird. Wie du den Wechsel planst, liest du im Beitrag zur Anschlussfinanzierung. Während einer laufenden Zinsbindung geht eine Rückzahlung nur über ein vereinbartes Sondertilgungsrecht.

Modernisierung: keine doppelte Förderung

Nutzt du Altersvorsorgekapital für eine energetische Sanierung oder einen Umbau, darfst du für dieselben Kosten keine Steuerermäßigung nach § 35a oder § 35c EStG beanspruchen. Auch ein Abzug als Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastung ist ausgeschlossen. Das musst du schriftlich oder elektronisch bestätigen. Reicht das Kapital nicht für das ganze Vorhaben, kommt für den Rest ein Modernisierungskredit infrage.

Altes und neues Recht im Vergleich

Entscheidend ist nicht, wann du den Vertrag abgeschlossen hast, sondern wann du das Geld für die Immobilie verwendest. Nach § 52 Abs. 51a EStG n. F. gelten für Verwendungen vor dem 1. Januar 2028 die §§ 92a und 92b EStG in der bisherigen Fassung weiter. Das gilt auch für Kapital aus einem neuen Vertrag. Erst ab 2028 greift das neue Recht.

Für deine Planung heißt das: Ab 2028 kannst du auch kleinere Beträge ab 3.000 € gezielt einsetzen, zum Beispiel jedes Jahr als Sondertilgung oder für eine einzelne Dämmmaßnahme. Bisher waren für Umbauten mindestens 6.000 € bzw. 20.000 € nötig.

Entnahme nur, wenn dein Vertrag sie vorsieht

Bisher musste jeder zertifizierte Altersvorsorgevertrag dir das Recht geben, dein Kapital mit drei Monaten Frist für eine Verwendung nach § 92a EStG auszahlen zu lassen. Nach der Neufassung von § 1 Abs. 1 AltZertG ist eine solche Vereinbarung nur noch „zulässig“, also keine Pflicht mehr. Das gilt auch für das Altersvorsorgedepot.

Bevor du einen neuen Vertrag abschließt, solltest du also in den Vertragsbedingungen nachsehen, ob die wohnwirtschaftliche Entnahme vorgesehen ist, mit welcher Frist und ob dafür Kosten anfallen. Hast du schon eine Immobilie im Blick, gehört diese Frage vor die Unterschrift.

Wie viel Zulage dir das neue Altersvorsorgedepot im Vergleich zum bisherigen Riester-Recht bringen kann, zeigt dir unser Altersvorsorgedepot-Rechner.

Rechenbeispiel: 30.000 € als Sondertilgung bei der Anschlussfinanzierung

Annahmen (Beispiel, gerundet): Deine Zinsbindung endet 2028, du bist dann 47 Jahre alt. Die Restschuld beträgt 180.000 €. Für die Anschlussfinanzierung nehmen wir 3,8 % Sollzins und eine gleichbleibende Rate von 1.000 € im Monat an. Aus deinem Altersvorsorgevertrag entnimmst du 30.000 € und tilgst damit einen Teil der Restschuld. Der Zinssatz ist eine reine Rechenannahme und keine Prognose.

In diesem Beispiel sparst du rund 33.000 € Zinsen und bist gut fünf Jahre früher schuldenfrei. Dem stehen zwei Punkte gegenüber. Erstens zahlst du im Ruhestand Steuern auf die 30.000 €. Zweitens fehlen dir die Erträge, die das Geld bis zur Rente im Vertrag hätte erwirtschaften können. Ob sich das rechnet, hängt vor allem davon ab, wie hoch dein Kreditzins im Vergleich zur erwarteten Rendite deines Vertrags ist. Diese Abwägung beschreiben wir auch im Beitrag Tilgen oder anlegen.

Selbst nachrechnen: Gib deine Restschuld, deinen Zins und deine Rate in unseren Tilgungsrechner ein – einmal mit und einmal ohne den Entnahmebetrag. Die Differenz bei Laufzeit und Zinsen ist dein Vorteil vor Steuern. Ziehe davon die spätere Steuer ab: Wohnförderkonto ÷ 5 × dein voraussichtlicher Grenzsteuersatz × 5 Jahre. Das gilt für Verwendungen ab 2028. Bei einer Entnahme bis Ende 2027 wächst das Konto noch um 2 % pro Jahr.

Wohnförderkonto: was im Alter auf dich zukommt

Weil das entnommene Geld steuerlich gefördert wurde, wird es später besteuert. Die zentrale Stelle führt dafür ein Wohnförderkonto. Darauf werden der entnommene Betrag und bei einem geförderten Bauspardarlehen auch die Tilgungsleistungen samt Zulagen erfasst.

• Altes Recht (Verwendung bis 2027): Das Konto wächst jährlich um 2 %. Ab Rentenbeginn wird es gleichmäßig bis zum 85. Lebensjahr versteuert. Alternativ kannst du es einmalig auflösen, dann sind 70 % zu versteuern. Gibst du die Selbstnutzung innerhalb von 20 Jahren danach auf, wird nachversteuert.
• Neues Recht (Verwendung ab 2028): Die 2-%-Erhöhung entfällt. Der Kontostand wird ab Beginn der Auszahlungsphase auf die nächsten fünf Jahre verteilt und voll mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Ist das Konto zurückgeführt, endet auch die Pflicht, eine Aufgabe der Selbstnutzung anzuzeigen.

Die Auszahlungsphase beginnt weiterhin zwischen dem 60. und 68. Lebensjahr, ohne Vereinbarung mit 67. Plane die Steuerlast in diese fünf Jahre ein. Wer in den ersten Rentenjahren noch Nebeneinkünfte hat, zahlt unter Umständen einen höheren Satz.

Verkauf, Auszug oder Vermietung

Die Förderung ist an die Selbstnutzung gebunden. Verkaufst du, ziehst du aus oder vermietest du die Wohnung, musst du das anzeigen. Der Stand des Wohnförderkontos gilt dann als ausgezahlt und wird in dem Jahr voll versteuert, in dem die Selbstnutzung endet (§ 92a Abs. 3 EStG). Eine Rückzahlung der Zulagen verlangt das Gesetz für den Eigenheimbetrag nicht – es geht um die Steuer. Keine Auflösung erfolgt in diesen Fällen:

• Neue eigene Wohnung: Du nutzt innerhalb von 2 Jahren vor bis 5 Jahren nach dem Jahr des Auszugs wieder eine eigene Wohnung selbst.
• Einzahlung in einen Vertrag: Du zahlst innerhalb eines Jahres einen Betrag in Höhe des Kontostands in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag ein.
• Trennung: Die Wohnung wird nach einer Trennungs- oder Scheidungsvereinbarung oder per Gerichtsentscheidung dem Ehegatten überlassen.
• Krankheit oder Pflege: Du kannst krankheits- oder pflegebedingt nicht mehr dort wohnen, die Wohnung bleibt aber dein Eigentum.
• Rückkehr: Du nimmst die Selbstnutzung innerhalb von 5 Jahren wieder auf, etwa nach einer beruflichen Versetzung.

Bestandsverträge: Vorsicht beim Neuabschluss ab 2027

Verträge, die vor dem 1. Januar 2027 abgeschlossen wurden, bleiben bis zum Beginn der Auszahlung im alten Recht (§ 52 Abs. 50a EStG n. F.). Du kannst gegenüber deinem Anbieter unwiderruflich erklären, dass für alle deine Bestandsverträge das neue Recht gelten soll. Die bisher erhaltene Förderung musst du dann nicht zurückzahlen (Deutsche Rentenversicherung, 08.05.2026).

Wichtig: Schließt du nach dem 31.12.2026 einen neuen geförderten Vertrag ab – etwa ein Altersvorsorgedepot –, gilt das neue Recht automatisch auch für deine alten Riester-Verträge. Sie verlieren dann den Status als Bestandsvertrag. Wer wenig einzahlt, kann dadurch Zulage verlieren: Im alten Recht reichen bei geringem Einkommen schon 60 € Eigenbeitrag im Jahr, im neuen Recht gibt es erst ab 120 € überhaupt eine Zulage. Die Verbraucherzentrale rät deshalb, alte Verträge nicht vorschnell aufzugeben (Stand 20.07.2026).

Was bis 31.12.2026 noch geht

• Zulage 2026 sichern: Für das Beitragsjahr 2026 gelten noch die alten Werte – 175 € Grundzulage, 185 € bzw. 300 € Kinderzulage, Sonderausgabenabzug bis 2.100 €. Prüfe, ob dein Eigenbeitrag für die volle Zulage reicht.
• Vertrag nach altem Recht: Ein Abschluss vor dem 1. Januar 2027 gilt als Bestandsvertrag. Ob das für dich sinnvoller ist als ein neuer Vertrag ab 2027, hängt von deinem Eigenbeitrag und deinen Plänen ab.
• Vertragsbedingungen sichten: Kläre bei deinem Anbieter die Entnahmefrist und das aktuelle Guthaben, wenn du 2027 kaufen, bauen oder anschlussfinanzieren willst. Für Entnahmen im Jahr 2027 gelten noch die alten Mindestbeträge und Besteuerungsregeln.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert am 10. Oktober 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de