Mieten oder Kaufen Rechner

Zuletzt aktualisiert am 23.10.2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Mieten oder kaufen – die Frage lässt sich nicht mit einem Satz beantworten, aber sie lässt sich rechnen. Der Rechner vergleicht nicht Miete gegen Rate, sondern Vermögen gegen Vermögen: Was besitzt du nach zehn oder zwanzig Jahren als Käufer, und was hättest du als Mieter, wenn du die Differenz konsequent angelegt hättest?

Wie berechnest du, ob Mieten oder Kaufen günstiger ist?

Der Rechner arbeitet direkt in deinem Browser, deine Eingaben werden nicht gespeichert. Welcher Kaufpreis für dein Einkommen realistisch ist, zeigt der Budgetrechner. Die genauen Nebenkosten für dein Bundesland ermittelst du mit dem Kaufnebenkostenrechner.

Warum führt der Vergleich Miete gegen Rate in die Irre?

„Meine Rate wäre genauso hoch wie meine Miete“ ist der meistgehörte Satz beim Thema Hauskauf – und er sagt fast nichts aus. In der Monatsrate stecken zwei sehr unterschiedliche Bestandteile: Zinsen sind Kosten, Tilgung ist Vermögensaufbau. Bei 360.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind von 1.740 Euro Rate im ersten Monat rund 1.140 Euro Zinsen und 600 Euro Tilgung. Verglichen mit der Miete ist also nur der Zinsanteil die echte Ausgabe.

Auf der anderen Seite zahlt der Käufer Dinge, die der Mieter nicht trägt: Kaufnebenkosten von zehn Prozent, die sofort weg sind, Instandhaltungsrücklagen, Grundsteuer und die nicht umlagefähigen Anteile der Nebenkosten. Und der Mieter hat sein Eigenkapital noch – er kann es anlegen. Genau diese vier Effekte rechnet der Rechner gegeneinander.

Welche zwei Stellschrauben entscheiden?

Wertsteigerung und Anlagerendite bestimmen das Ergebnis stärker als alles andere. Wie sich die Immobilienpreise zuletzt entwickelt haben, zeigt unsere Übersicht mit den Zahlen des Statistischen Bundesamts. Ein Beispiel mit sonst gleichen Annahmen: Bei zwei Prozent jährlicher Wertsteigerung liegt der Käufer nach 15 Jahren rund 24.000 Euro vorn. Steigt die Immobilie gar nicht im Wert, liegt der Mieter mit über 110.000 Euro Abstand vorn. Beides sind plausible Szenarien – niemand weiß, welches eintritt.

Deshalb ist die ehrlichste Nutzung des Rechners nicht die eine Zahl, sondern die Bandbreite. Stell die Wertsteigerung auf null und schau, wie lange du brauchst, um trotzdem gleichzuziehen. Setz die Anlagerendite auf sechs Prozent und sieh, was passiert. Wenn Kaufen in allen Szenarien knapp verliert, ist das Objekt wahrscheinlich zu teuer. Wenn es in den meisten gewinnt, hast du ein gutes Argument.

Was erfasst die Rechnung nicht?

• Umzugsfreiheit. Mieten ist flexibel, ein Hauskauf bindet dich für Jahre an einen Ort. Wer damit rechnet, in fünf Jahren die Stadt zu wechseln, sollte kaum kaufen – die Kaufnebenkosten sind bis dahin nicht wieder drin.
• Wohnen im Eigentum. Keine Kündigung, keine Mieterhöhung, Umbauen nach eigenem Geschmack. Das hat einen Wert, der in keiner Tabelle steht.
• Disziplin. Die Rechnung unterstellt, dass der Mieter die Differenz tatsächlich jeden Monat anlegt. In der Praxis tun das die wenigsten – die Tilgung ist ein Sparzwang, der zuverlässig funktioniert.
• Das Alter. Eine abbezahlte Immobilie bedeutet im Ruhestand niedrige Wohnkosten. Miete zahlst du ein Leben lang, und sie steigt weiter.
• Steuern. Kapitalerträge des Mieters werden besteuert, der Wertzuwachs einer selbst genutzten Immobilie nach zehn Jahren nicht. Das verschiebt das Ergebnis zugunsten des Kaufs.

Welche Faustregel hilft bei Mieten oder Kaufen?

Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis ist der Kaufpreisfaktor. Unter 20 gilt ein Kauf meist als günstig, zwischen 20 und 25 als normal, über 30 als teuer. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 1.200 Euro Kaltmiete liegt der Faktor bei knapp 28 – rechnerisch also eher teuer, was sich im Ergebnis oben widerspiegelt. Die Faustregel ersetzt die Rechnung nicht, aber sie sortiert Objekte schnell vor.

Was passiert, wenn du nach wenigen Jahren wieder umziehst?

Beim Kauf zahlst du Kaufnebenkosten von oft rund 10 Prozent des Kaufpreises, die du beim Verkauf nicht zurückbekommst. Verkaufst du nach wenigen Jahren, müssen Wertsteigerung und Tilgung diese Kosten erst einmal ausgleichen. Dazu kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kommen, wenn du dein Darlehen vor Ende der Zinsbindung ablöst. Als grobe Regel gilt: Wer nicht mindestens zehn Jahre bleiben will, fährt mit Mieten oft besser.

Welche Rolle spielt die Flexibilität?

Mieter können mit drei Monaten Frist kündigen und flexibel auf Jobwechsel oder Familienzuwachs reagieren. Eigentümer sind stärker gebunden, haben dafür Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung und steigenden Mieten. Wie viel dir diese Sicherheit wert ist, kann keine Rechnung beantworten. Schreib dir deshalb neben den Zahlen auch auf, wie sicher dein Job ist und wie lange du am Ort bleiben möchtest.

Welche Kosten haben Eigentümer, die Mieter nicht haben?

Als Eigentümer zahlst du neben der Kreditrate die Instandhaltung selbst: Dach, Heizung, Fenster und Fassade müssen irgendwann erneuert werden. Viele Fachleute empfehlen, dafür jeden Monat einen festen Betrag zurückzulegen. Dazu kommen Grundsteuer und Gebäudeversicherung, die Mieter nur über die Nebenkosten mittragen. Rechne diese Kosten in deinen Vergleich ein – sonst sieht Kaufen günstiger aus, als es ist.

Häufige Fragen