Forward-Darlehen-Rechner

Zuletzt aktualisiert am 23.10.2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Mit dem Forward-Darlehen-Rechner siehst du, was dich die Zinssicherheit kostet – und ab welchem Zinsniveau sie sich rechnet. Ein Forward-Darlehen sichert dir heute schon den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in Monaten oder Jahren beginnt. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag für jeden Monat Vorlaufzeit.

Wie berechnest du ein Forward-Darlehen?

Der Rechner arbeitet direkt in deinem Browser, deine Eingaben werden nicht gespeichert. Wie hoch deine Restschuld am Ende der laufenden Zinsbindung überhaupt ist, zeigt dir der Baufinanzierungsrechner. Die Grundlagen zur Anschlussfinanzierung erklären wir auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du heute abschließt, obwohl sie erst später ausgezahlt wird. Du vereinbarst den Zinssatz jetzt, die Auszahlung erfolgt zum Ende deiner laufenden Zinsbindung. Bis zu 66 Monate Vorlaufzeit sind bei den meisten Banken möglich, üblich sind 12 bis 36 Monate. In der Zwischenzeit zahlst du nichts – weder Raten noch Bereitstellungszinsen.

Der Preis für diese Sicherheit ist der Forward-Aufschlag: ein Zuschlag auf den aktuellen Zinssatz, der mit jedem Monat Vorlaufzeit wächst. Übliche Größenordnung sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat, viele Banken gewähren die ersten sechs bis zwölf Monate aufschlagfrei. Bei 24 Monaten Vorlaufzeit, sechs freien Monaten und 0,02 Prozentpunkten je Monat sind das 0,36 Prozentpunkte – aus 3,9 Prozent werden 4,26 Prozent.

Ab welcher Schwelle lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Hier liegt der Kern der Entscheidung, und er ist einfacher, als die meisten Darstellungen vermuten lassen: Der abgesicherte Zinssatz ist gleichzeitig die Schwelle, ab der sich das Forward-Darlehen lohnt. Liegt der Marktzins bei Ablauf deiner Zinsbindung darüber, hast du gewonnen. Liegt er darunter, hättest du ohne Forward günstiger finanziert.

Im Beispiel oben bedeutet das: Das Forward-Darlehen zahlt sich aus, wenn die Bauzinsen in zwei Jahren über 4,26 Prozent liegen. Bleiben sie bei 3,9 Prozent, zahlst du rund 5.200 Euro Zinsen zu viel. Steigen sie auf 5 Prozent, sparst du gut 10.600 Euro. Ein Forward-Darlehen ist damit keine Sparmaßnahme, sondern eine Versicherung – du kaufst dir Planbarkeit und bezahlst dafür eine Prämie.

Wann bietet sich ein Forward-Darlehen an?

• Deine Zinsbindung läuft in ein bis fünf Jahren aus und die Restschuld ist noch hoch.
• Du brauchst Planungssicherheit, weil deine Rate ohnehin an der Belastungsgrenze liegt.
• Die Zinsen sind aus deiner Sicht eher am unteren Ende ihrer Spanne.
• Du willst eine Entscheidung vom Tisch haben und nimmst dafür einen kalkulierbaren Aufpreis in Kauf.

Was spricht gegen ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen bindet dich. Du musst es abnehmen – auch dann, wenn die Zinsen gefallen sind oder du die Immobilie inzwischen verkaufen willst. Wer aussteigt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung, die ähnlich berechnet wird wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Prüfe außerdem, ob dein Darlehen nicht ohnehin unter das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren fällt – dann bist du flexibler als gedacht.

Und: Vergleiche den Forward-Zins immer mit dem aktuellen Angebot deiner eigenen Bank für eine Prolongation. Nicht selten ist ein Wechsel zu einer anderen Bank zum regulären Termin günstiger als jedes Forward-Angebot.

Wie viel kostet der Forward-Aufschlag? Ein Beispiel

Banken berechnen für die Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag, der mit jedem Monat steigt. Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Bei 0,02 Prozentpunkten Aufschlag pro Monat und 36 Monaten Vorlauf liegt dein Zins 0,72 Prozentpunkte über dem heutigen Marktzins. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro sind das im ersten Jahr rund 1.440 Euro mehr Zinsen. Das Forward-Darlehen lohnt sich also nur, wenn die Bauzinsen bis zum Ende deiner Zinsbindung stärker steigen als dieser Aufschlag. Die tatsächlichen Aufschläge unterscheiden sich je nach Bank und Vorlaufzeit.

Welche Alternativen zum Forward-Darlehen gibt es?

• Prolongation: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. Bequem, aber oft nicht das günstigste Angebot.
• Umschuldung: Du wechselst zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank und nutzt die dann aktuellen Zinsen.
• Bausparvertrag: Mit genug Vorlauf sicherst du dir den Darlehenszins für einen Teil der Restschuld.

Nach zehn Jahren kannst du dein Darlehen außerdem mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 BGB). Auch das ist ein Zeitpunkt, zu dem sich ein Vergleich lohnt.

Wann solltest du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Spätestens drei Jahre vor Ende deiner Zinsbindung lohnt ein erster Blick auf die Optionen. Ein Forward-Darlehen kannst du bei vielen Banken bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Etwa ein Jahr vorher solltest du konkrete Angebote einholen, auch bei anderen Banken als deiner bisherigen. Ein bis drei Monate vor Ablauf schickt dir deine Bank meist ein Prolongationsangebot – das ist selten das günstigste. Wer früh vergleicht, hat Zeit für Verhandlungen und kann bei Bedarf auch die Grundschuld übertragen lassen.

Notiere dir dafür das genaue Ende der Zinsbindung, die voraussichtliche Restschuld und deine Wunschrate. Mit diesen drei Zahlen kannst du Angebote schnell vergleichen.

Welche Risiken hat ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist verbindlich: Sinken die Zinsen bis zum Start, musst du trotzdem zum vereinbarten, höheren Zins abnehmen. Wer aus dem Vertrag aussteigen will, muss meist eine Entschädigung zahlen. Außerdem fallen bei manchen Banken Bereitstellungszinsen an, wenn das Darlehen nicht pünktlich abgerufen wird. Schließe ein Forward-Darlehen deshalb nur ab, wenn du sicher bist, dass du die Anschlussfinanzierung zu diesem Termin brauchst und die Immobilie nicht vorher verkaufen willst.

Häufige Fragen