Kaufnebenkostenrechner: Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen

Zuletzt aktualisiert am 15. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de

Wer eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und oft auch ein Makler kommen hinzu – und diese Kaufnebenkosten müssen in aller Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Mit unserem Kaufnebenkostenrechner siehst du sofort, mit welchem Betrag du in deinem Bundesland rechnen musst.

Kaufnebenkostenrechner: Alle Nebenkosten auf einen Blick

Die Grunderwerbsteuersätze sind auf dem Stand September 2026 hinterlegt. Notar- und Grundbuchkosten sind Durchschnittswerte, die du bei Bedarf anpassen kannst. Deine Eingaben werden nicht gespeichert.

Aus welchen Posten sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt bei nahezu jedem Immobilienkauf an. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest, er reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Zuletzt hat Bremen den Satz zum 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent angehoben. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis ohne mitverkauftes bewegliches Inventar. Alle Details findest du auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer.

Notarkosten

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab. Neben der Beurkundung zählen dazu der Vollzug des Vertrags, die Betreuung der Kaufpreisfälligkeit und die Bestellung der Grundschuld für die Bank. Insgesamt kannst du mit etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt trägt zunächst eine Auflassungsvormerkung, später dich als neuen Eigentümer sowie die Grundschuld der finanzierenden Bank ein. Dafür fallen üblicherweise rund 0,5 Prozent des Kaufpreises an. Wie hoch der Betrag genau ausfällt, hängt auch von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.

Maklerprovision

Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch Privatpersonen gilt seit Dezember 2020 der Grundsatz der Teilung: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Regional übliche Gesamtprovisionen liegen meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, dein Anteil als Käufer also häufig bei bis zu 3,57 Prozent. Kaufst du ohne Makler, entfällt dieser Posten vollständig.

Kaufnebenkosten nach Bundesland: Beispiel bei 400.000 Euro

Die folgende Übersicht zeigt, wie stark sich der Standort auf die Nebenkosten auswirkt. Angenommen sind 1,5 Prozent Notarkosten, 0,5 Prozent Grundbuchkosten und – in der letzten Spalte – ein Käuferanteil an der Maklerprovision von 3,57 Prozent.

Allein durch den unterschiedlichen Steuersatz kann derselbe Kauf in Nordrhein-Westfalen 12.000 Euro mehr kosten als in Bayern. Für deine Planung bedeutet das: Die Nebenkosten sollten immer für das konkrete Bundesland kalkuliert werden, nicht mit einem bundesweiten Pauschalwert.

Warum Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden sollten

Banken finanzieren in erster Linie den Wert der Immobilie. Die Nebenkosten schaffen jedoch keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte. Werden sie mitfinanziert, liegt das Darlehen über dem Beleihungswert – das akzeptieren nur ausgewählte Banken und meist gegen deutliche Zinsaufschläge. Als Faustregel gilt daher: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Mehr dazu liest du auf unseren Seiten zum Eigenkapital und zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

So kannst du Kaufnebenkosten legal senken

• Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Markise oder Möbel können im Kaufvertrag mit einem angemessenen Wert gesondert aufgeführt werden. Dieser Anteil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
• Provisionsfrei kaufen: Objekte direkt vom Eigentümer sparen die Maklerprovision, erfordern aber mehr Eigenrecherche.
• Grundschuld passend bemessen: Die Grundschuld muss nicht höher sein als nötig. Eine überdimensionierte Eintragung erhöht Notar- und Grundbuchkosten.
• Beim Neubau Vertragsgestaltung prüfen: Werden Grundstück und Bauleistung als Einheit verkauft, fällt die Steuer auch auf die Baukosten an. Getrennte, voneinander unabhängige Verträge können das vermeiden – die Voraussetzungen sollte ein Notar oder Steuerberater prüfen.

Wann die Kaufnebenkosten fällig werden

Die Nebenkosten werden nicht auf einmal fällig. Das Finanzamt verschickt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer meist einige Wochen nach der Beurkundung, die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst. Notar- und Grundbuchrechnungen folgen nach den jeweiligen Arbeitsschritten, die Maklerprovision ist üblicherweise mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Plane deshalb genug Liquidität für die ersten Wochen nach dem Notartermin ein.

Häufige Fragen