Zuletzt aktualisiert am 15. September 2026 · Redaktion dein-hauskredit.de
Mit dem Tilgungsrechner siehst du, wie lange du brauchst, um dein Baudarlehen vollständig zurückzuzahlen, und wie viel Zinsen bis dahin anfallen. Du kannst entweder eine anfängliche Tilgung vorgeben oder mit deiner Wunschrate rechnen. Als Faustregel gilt: Jeder zusätzliche Prozentpunkt Tilgung verkürzt die Laufzeit um viele Jahre und spart einen fünfstelligen Zinsbetrag.
Kurz erklärt: Bei 3,9 Prozent Sollzins dauert die vollständige Tilgung mit 1 Prozent anfänglicher Tilgung rund 41 Jahre, mit 2 Prozent etwa 28 Jahre und mit 3 Prozent gut 21 Jahre – jeweils unter der Annahme eines gleichbleibenden Zinssatzes.
Tilgungsrechner: Laufzeit und Zinskosten berechnen
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Kostenlos anfragen →Der Rechner arbeitet direkt in deinem Browser, deine Eingaben werden nicht gespeichert. Wenn du zusätzlich Kaufpreis, Nebenkosten und Restschuld nach der Zinsbindung sehen möchtest, nutze den Baufinanzierungsrechner.
Was ist die anfängliche Tilgung?
Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Zusammen mit dem Sollzins bestimmt sie die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens: Darlehenssumme mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch zwölf. Das Wort „anfänglich“ ist wichtig, denn der Tilgungsanteil bleibt nicht gleich. Weil die Rate konstant ist und die Zinsen auf eine immer kleinere Restschuld berechnet werden, fließt mit jeder Zahlung ein größerer Teil in die Tilgung. Nach einigen Jahren tilgst du deshalb deutlich mehr als zu Beginn.
Beispiel: So stark wirkt der Tilgungssatz
Für ein Darlehen von 300.000 Euro bei einem Sollzins von 3,9 Prozent ergeben sich je nach Tilgungssatz folgende Werte:
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Laufzeit bis schuldenfrei | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.225 € | ca. 41 Jahre | ca. 300.000 € |
| 2 % | 1.475 € | ca. 28 Jahre | ca. 191.800 € |
| 3 % | 1.725 € | ca. 21 Jahre | ca. 142.800 € |
| 4 % | 1.975 € | ca. 17,5 Jahre | ca. 114.200 € |
| 5 % | 2.225 € | ca. 15 Jahre | ca. 95.400 € |
Vereinfachte Annahme: Der Sollzins bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Werte gerundet.
Der Unterschied ist enorm: Mit 1 Prozent Tilgung zahlst du in diesem Beispiel insgesamt etwa so viel Zinsen, wie du dir geliehen hast. Schon bei 2 Prozent sinken die Zinskosten um über 100.000 Euro, bei einer um nur 250 Euro höheren Monatsrate. Aus diesem Grund raten Verbraucherschützer zu einer Tilgung von mindestens 2, besser 3 Prozent – vorausgesetzt, die Rate bleibt dauerhaft tragbar.
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Oft ist die Frage nicht, welche Tilgung sinnvoll ist, sondern welche Rate du dir leisten kannst. Stelle den Rechner dafür auf „Wunschrate“ um. Er berechnet dann, welcher Tilgungssatz sich aus deiner Rate ergibt und wie lange die Rückzahlung dauert. Bei 300.000 Euro Darlehen und 3,9 Prozent Zins bedeutet eine Rate von 1.500 Euro zum Beispiel eine Laufzeit von rund 27 Jahren, eine Rate von 2.000 Euro verkürzt sie auf gut 17 Jahre. Welche Rate für deinen Haushalt realistisch ist, zeigt der Budgetrechner.
Sondertilgungen: der flexible Turbo
Statt dauerhaft eine hohe Rate zu zahlen, kannst du auch mit Sondertilgungen arbeiten. Viele Darlehensverträge erlauben kostenlos 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Trage im Rechner einen jährlichen Betrag ein, um die Wirkung zu sehen. Der Vorteil gegenüber einer höheren Rate: In finanziell engen Jahren kannst du auf die Sondertilgung verzichten, ohne in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten. Alle Details zur Vertragsgestaltung liest du auf unserer Seite zur Sondertilgung.
Tilgung und Zinsbindung zusammen denken
Die meisten Baufinanzierungen laufen mit einer Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren, sind dann aber noch lange nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Zinsen. Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld und desto geringer das Risiko, dass ein höherer Anschlusszins die Rate stark nach oben treibt. Wer sich maximale Sicherheit wünscht, kann ein Volltilgerdarlehen wählen: Zinsbindung und Laufzeit sind dann identisch, und die Finanzierung ist am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt – oft mit einem kleinen Zinsvorteil.
Tilgungssatzwechsel: Flexibilität für Lebensphasen
Viele Banken bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- oder mehrmals zu ändern. Das ist besonders für Familien und Selbstständige interessant: In Phasen mit weniger Einkommen wird die Tilgung gesenkt, später wieder erhöht. Achte darauf, dass die Option kostenlos ist und wie oft sie genutzt werden darf.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
- Mindestens 2 Prozent als solide Untergrenze für die meisten Finanzierungen.
- 3 Prozent oder mehr, wenn das Budget es zulässt oder du die Finanzierung bis zum Ruhestand abbezahlen möchtest.
- Höhere Tilgung bei wenig Eigenkapital, weil die Restschuld sonst lange über dem Immobilienwert liegt.
- Niedrigere Tilgung nur mit Plan, etwa kombiniert mit Sondertilgungen oder einem Tilgungssatzwechsel.
Volltilger, Annuitätendarlehen oder Tilgungsaussetzung?
| Darlehensform | So wird getilgt | Für wen geeignet |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate, Tilgungsanteil steigt mit der Zeit | Standard für die meisten Käufer |
| Volltilgerdarlehen | Rate so bemessen, dass am Ende der Zinsbindung alles getilgt ist | Sicherheitsorientierte Käufer mit hohem Budget |
| Tilgungsfreie Anlaufjahre | Zunächst nur Zinsen, danach höhere Tilgungsrate | Förderkredite, Übergangsphasen – mit klarem Plan |
| Tilgungsaussetzung mit Versicherung oder Bausparvertrag | Tilgung erst am Ende über angespartes Kapital | Nur in Sonderfällen; höheres Risiko und meist teurer |
Für die meisten Finanzierungen ist das klassische Annuitätendarlehen mit ausreichender Tilgung die transparenteste Lösung. Tilgungsfreie Varianten erhöhen die Gesamtkosten, weil die Restschuld länger hoch bleibt.
Typische Fehler bei der Wahl der Tilgung
- Die Tilgung so niedrig ansetzen, dass die Rate möglichst klein wird – und dabei die hohen Gesamtkosten übersehen.
- Eine sehr hohe Tilgung wählen, die bei Elternzeit, Jobwechsel oder Reparaturen nicht mehr tragbar ist.
- Keine Sondertilgungsrechte vereinbaren und später keine Möglichkeit haben, Geld zusätzlich einzusetzen.
- Die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht mit einem höheren Anschlusszins durchrechnen – das geht mit dem Zinsrechner.
- Das Alter bei Laufzeitende ignorieren: Idealerweise ist die Finanzierung bis zum Ruhestand abbezahlt.
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Häufige Fragen
Wie berechne ich die monatliche Rate aus der Tilgung?
Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 Euro, 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt das 1.475 Euro.
Wie lange dauert es, einen Baukredit abzubezahlen?
Das hängt vor allem von Zinssatz und Tilgung ab. Bei 3,9 Prozent Zins dauert es mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung rund 28 Jahre, mit 3 Prozent etwa 21 Jahre.
Warum steigt der Tilgungsanteil mit der Zeit?
Die Rate bleibt gleich, aber die Zinsen werden auf eine sinkende Restschuld berechnet. Der eingesparte Zinsanteil fließt automatisch in die Tilgung.
Ist eine Tilgung von 1 Prozent sinnvoll?
In der Regel nicht. Die Laufzeit wird sehr lang, die Zinskosten sehr hoch und die Restschuld bleibt lange groß. Nur in Ausnahmefällen und mit klarem Plan für Sondertilgungen kann eine niedrige Tilgung sinnvoll sein.
Was bringt eine Sondertilgung von 5.000 Euro pro Jahr?
Sie verkürzt die Laufzeit je nach Darlehenshöhe und Zinssatz um mehrere Jahre und spart einen fünfstelligen Zinsbetrag. Den genauen Effekt zeigt der Rechner, wenn du den Betrag einträgst.
Kann ich die Tilgung später ändern?
Nur, wenn im Vertrag ein Tilgungssatzwechsel vereinbart ist. Ansonsten ist eine Anpassung erst bei der Anschlussfinanzierung möglich.
Über diese Inhalte
Erstellt und geprüft von der Redaktion dein-hauskredit.de nach unseren redaktionellen Auswahlkriterien. Stand: 15. September 2026.
Quellen:
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