Was genau bedeutet Tilgung?
Wenn du einen Immobilienkredit aufnimmst, zahlst du jeden Monat eine Rate an die Bank. Diese Rate besteht aus zwei Teilen: Zinsen und Tilgung.
👉 Die Zinsen sind der Preis dafür, dass du dir Geld leihst – sie gehen direkt an die Bank.
👉 Die Tilgung hingegen ist der Teil, mit dem du deine Schulden wirklich zurückzahlst.
Das bedeutet: Nur die Tilgung sorgt dafür, dass deine Restschuld Monat für Monat kleiner wird. Und genau deshalb ist die Tilgung einer der wichtigsten Hebel, um deine Finanzierung schnell und sicher abzubezahlen.
💰 Der schnellere Weg zur Schuldenfreiheit – mit der richtigen Tilgung
- Tilgung ist nicht gleich Zinsen: Nur der Tilgungsanteil verringert deine Restschuld wirklich.
- Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit: Du sparst viele Jahre und oft zehntausende Euro an Zinsen.
- Flexibel finanzieren lohnt sich: Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen geben dir Luft in jeder Lebenslage.
Warum die richtige Tilgung entscheidend ist
Viele Finanzierungsangebote locken mit einer niedrigen monatlichen Rate. Klingt erst mal gut, oder? Aber Achtung: Diese Rate enthält oft nur eine sehr geringe Tilgung – manchmal nur 1 % im Jahr.
Das bedeutet: Deine Schulden bleiben über viele Jahre fast gleich hoch. Du zahlst zwar brav jeden Monat, aber du trittst auf der Stelle – während die Zinskosten weiterlaufen.
Wenn du hingegen mit einer höheren Anfangstilgung startest – zum Beispiel 2 %, 3 % oder mehr – dann machst du große Schritte in Richtung Schuldenfreiheit. Und das Beste: Du sparst damit richtig viel Geld.
Du finanzierst 300.000 € mit 1 % Tilgung und 3 % Zinsen. Deine Rate beträgt ca. 1.000 €. Du zahlst über 35 Jahre.
Erhöhst du die Tilgung auf 3 %, steigt die Rate auf ca. 1.500 € – aber du bist in rund 23 Jahren schuldenfrei und sparst rund 80.000 € an Zinsen.
Welche Tilgungsarten gibt es?
Die bekannteste Tilgungsform ist die Annuitätentilgung. Sie ist einfach zu verstehen und bietet dir Planungssicherheit. Aber es gibt auch andere Varianten, die für bestimmte Situationen sinnvoll sein können.
Hier findest du eine Übersicht:
| Tilgungsart | Wie funktioniert’s? | Für wen geeignet? |
|---|---|---|
| Annuitätentilgung | Du zahlst eine gleichbleibende monatliche Rate. Anfangs viel Zinsen, wenig Tilgung – später umgekehrt. | Standardmodell für die meisten Bauherren – einfach, sicher, planbar |
| Endfällige Tilgung | Du zahlst während der Laufzeit nur Zinsen. Die gesamte Tilgung erfolgt am Ende auf einen Schlag. | Eher für Kapitalanleger oder mit parallelem Bausparvertrag interessant |
| Sondertilgungen | Du zahlst zusätzlich zur normalen Rate einmal im Jahr einen Extra-Betrag zurück. | Für alle, die variable Einkommen oder Rücklagen haben – spart enorm viele Zinsen |
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Die gesetzliche Mindesttilgung liegt meist bei 1 %. Das reicht zwar, um zu finanzieren – aber du zahlst oft über 30 Jahre ab.
Wenn du es dir leisten kannst, solltest du mindestens 2 % tilgen – besser noch 3 % oder mehr. Die monatliche Rate steigt dann etwas, aber du bist deutlich schneller schuldenfrei und sparst hohe Zinskosten.
Tipps zur Tilgung, die dir wirklich helfen
- Starte mit einer soliden Tilgung: 2–3 % sind ein guter Richtwert für langfristige Sicherheit.
- Plane Sondertilgungen ein: Auch wenn’s nur 2.000 oder 5.000 € pro Jahr sind – das macht einen Riesenunterschied.
- Wähle flexible Verträge: Eine spätere Tilgungsanpassung oder vorzeitige Rückzahlung ohne Strafgebühr kann Gold wert sein.
- Denk an deine Zukunft: Familie, Jobwechsel, Rente – baue genug Luft in deine Finanzierung ein.
Tilgung ist mehr als eine Zahl
Die Tilgung entscheidet darüber, ob du nach 20 Jahren schuldenfrei bist – oder nach 35. Ob du deine Immobilie günstig finanzierst – oder überteuert. Mach sie nicht zur Nebensache.
👉 Setze auf hohe Anfangstilgung, regelmäßige Sonderzahlungen und flexible Verträge. Dann hast du am Ende nicht nur ein Haus – sondern auch Ruhe im Kopf.