Nebenkosten beim Hauskauf 2026 – Vollständige Übersicht

Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland 10–15 % obendrauf – und müssen in der Regel aus eigener Tasche bezahlt werden. Wer das übersieht, unterschätzt den Kapitalbedarf erheblich.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % – je nach Bundesland
• Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: bis zu 3,57 % (je nach Vereinbarung)

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkosten-Posten – und sie unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und Nordrhein-Westfalen (6,5 %) rund 12.000 € aus.

Alle Nebenkosten zusammen – Beispielrechnung

Kaufpreis: 400.000 € | Bundesland: Niedersachsen (5,0 % GrESt) | Mit Makler

Gesamtbedarf: 400.000 + 41.080 = 441.080 €. Davon finanziert die Bank max. 400.000 €. Die 41.000 € müssen aus eigener Tasche kommen.

Wie sich Nebenkosten reduzieren lassen

In der Regel nicht – Banken finanzieren meist nur bis zum Kaufpreis (100 %). Nur bei einer 110 %-Finanzierung werden auch Nebenkosten eingeschlossen, was aber an sehr strenge Voraussetzungen geknüpft ist und den Zinssatz deutlich erhöht.

Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Kaufvertragsabschluss vom Finanzamt festgesetzt. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Grundbuchumschreibung möglich ist. Frist: typischerweise 4–6 Wochen nach Beurkundung.

Nur bei vermieteten Objekten können Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist das nicht möglich.

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Alle Nebenkosten im Detail – Niedersachsen 2026

Nebenkosten aus Eigenkapital: Warum das Pflicht ist

Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht. Sie gehören zum Eigenkapital, das der Käufer mitbringen muss. Wer ein Haus für 280.000 € kauft und 28.000 € Eigenkapital hat, hat damit faktisch 0 % Eigenkapital – denn dieses Geld fließt komplett in die Nebenkosten. Das Darlehen muss 100 % des Kaufpreises decken. Das wird als “100-%-Finanzierung” bezeichnet und ist zwar möglich, aber deutlich teurer (höhere Zinsen, strenge Bonitätsprüfung).

Faustformel: Eigenkapital = Kaufnebenkosten + mindestens 10 % des Kaufpreises. Bei 280.000 € Kaufpreis also mindestens 28.000 € (Nebenkosten) + 28.000 € (10 % EK) = 56.000 € Eigenkapital. Dann finanziert die Bank 252.000 € = 90 % Beleihungsauslauf.

Laufende Kosten nach dem Kauf nicht vergessen

Neben den einmaligen Kaufnebenkosten fallen nach dem Kauf laufende Kosten an, die in die Haushaltsrechnung einkalkuliert werden müssen:

• Grundsteuer: Für ein Einfamilienhaus in Niedersachsen ca. 500–1.500 € / Jahr (variiert stark nach Gemeinde und Grundstücksgröße)
• Wohngebäudeversicherung: ca. 400–900 € / Jahr (inkl. Elementarschutz)
• Instandhaltungsrücklage: ca. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr = bei 280.000 € ca. 2.800 €/Jahr = 233 €/Monat
• Hausrat- und Haftpflichtversicherung: ca. 200–400 € / Jahr
• Heizung, Nebenkosten: Ca. 150–250 € / Monat (je nach Heizungsart und Energieeffizienz)

Gesamter Mehraufwand gegenüber Miete: typisch 300–600 € / Monat für Eigentümerkosten, die ein Mieter nicht hat. Dieser Betrag muss in der Leistbarkeitsrechnung berücksichtigt werden.

Grunderwerbsteuer: Wann entfällt sie?

Die Grunderwerbsteuer entfällt bei Verkäufen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Eltern und Kindern (und Großeltern und Enkeln). Das ist eine bedeutsame Ausnahme: Wenn Eltern das Haus ans Kind verkaufen – auch unter Wert –, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ebenso bei Schenkungen unter Ehegatten. Diese Ausnahmen gelten aber nur für direkte Verwandtschaft, nicht für Geschwister, Nichten oder Neffen.

Maklercourtage: Wann ist sie fällig und wann nicht?

Seit dem Maklerrechtsänderungsgesetz 2020 gilt in Deutschland: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Courtage. Für Wohnimmobilien bei Privatverkauf bedeutet das: Beauftragt der Verkäufer den Makler, trägt der Käufer maximal 50 % der Provision (also max. 3,57 % inkl. MwSt. in den meisten Bundesländern). Gibt es keinen Makler (Direktverkauf), entfällt die Provision vollständig. In Ostfriesland ist Direktverkauf (ohne Makler) häufiger als in Großstädten – das kann den Käufer 8.000–12.000 € Maklerprovision sparen.

Checkliste: Alle Nebenkosten vor dem Kauf kennen

Vor dem Notartermin sollte eine vollständige Aufstellung aller Nebenkosten vorliegen. Nutze diese Checkliste: Grunderwerbsteuer berechnet? Notarkosten kalkuliert (ca. 1 %)? Grundbuchkosten eingeplant (ca. 0,5 %)? Maklerprovision bekannt (0 % oder 3,57 %)? Ggf. Gutachterkosten (200–2.000 €) kalkuliert? Bankgebühren (Schätzgebühr, Kontoführung) erfasst? Umzugskosten eingeplant (500–3.000 €)? Sofortige Renovierungskosten realistisch abgeschätzt? Wer alle diese Punkte vor dem Kauf kennt, erlebt keine bösen Überraschungen nach dem Notartermin.

Regionale Unterschiede bei Nebenkosten

Die Nebenkosten beim Hauskauf unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich – vor allem durch die Grunderwerbsteuer. Niedersachsen (wo Ostfriesland liegt): Grunderwerbsteuer 5 %. Bayern und Sachsen: 3,5 % (günstigste Bundesländer). NRW, Brandenburg, Saarland, Thüringen: 6,5 % (teuerste). Bei einem Kaufpreis von 250.000 € macht der Unterschied zwischen 3,5 % und 6,5 % genau 7.500 € aus. Wer über die Landesgrenze hinaus kauft, sollte die Steuerbelastung in die Kalkulation einbeziehen. In Niedersachsen mit 5 % zahlt man bei 250.000 € genau 12.500 € Grunderwerbsteuer.

Notar: Was genau kostet was?

Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – sie sind deutschlandweit gleich, es gibt keinen Preisvergleich. Die wichtigsten Kostenpositionen: Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 1 % des Kaufpreises), Beurkundung der Grundschuld (ca. 0,3–0,5 % der Kreditsumme), Eintragung Eigentumsumschreibung im Grundbuch (ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises), Bestellung Auflassungsvormerkung (ca. 0,1 % des Kaufpreises). Auf bundesnotarkammer.de gibt es einen kostenlosen Kostenrechner für Notarkosten. Empfehlung: Vor dem Kauf die exakten Notarkosten berechnen – als verlässliche Planungsgröße.

Eigenkapital vs. Nebenkosten: Die richtige Allokation

Eine häufige Frage: Soll ich vorhandenes Eigenkapital für die Nebenkosten nutzen oder einen Kredit aufnehmen? Die Antwort: Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Die meisten Banken finanzieren ohnehin keine Nebenkosten (max. 100 % des Kaufpreises = Kaufpreis ohne Nebenkosten). Wer keine 10–15 % Eigenkapital hat, scheitert an der Finanzierung der Nebenkosten. Ausnahme: Bei sehr guter Bonität und sehr günstigem Kaufpreis (z.B. Beamte, zwei Einkommen) finanzieren manche Banken auch die Nebenkosten mit – aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel.

Tipp für Ostfriesland: In der Region werden viele Immobilien direkt (ohne Makler) angeboten – besonders in kleineren Ortschaften und Dörfern. Das spart die Maklerprovision von 3,57 %. Bei einem Kaufpreis von 220.000 € sind das ca. 7.850 € weniger Nebenkosten. Wer den Markt gut kennt oder einen Experten einschaltet, findet diese Direktverkäufe zuverlässig. Ein Experte aus dem Netzwerk hat oft Zugang zu Objekten, bevor sie öffentlich inseriert werden.

Nebenkosten reduzieren: Was ist wirklich möglich?

Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Notargebühren sind gesetzlich festgelegt – hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum. Die Maklerprovision ist dagegen verhandelbar, wenn du direkt mit dem Eigentümer verhandelst (kein Makler). Gutachterkosten können gespart werden, wenn du die Immobilie selbst oder mit einem sachkundigen Begleiter prüfst. Finanzierungskosten (Bearbeitungsgebühren) können durch den Vergleich mehrerer Angebote erheblich gesenkt werden. Insgesamt sind 1–2 % des Kaufpreises als Einsparungspotenzial realistisch – bei 250.000 € wären das 2.500–5.000 € weniger Nebenkosten. Ein Experte aus dem Netzwerk zeigt die konkreten Hebel für dein Objekt.

Alle Nebenkosten sollten vor dem Notartermin schriftlich fixiert sein. Wer überrascht wird, hat nicht gut geplant. Mit einem Experten aus dem Netzwerk passiert das nicht – er stellt die vollständige Kostenliste im Voraus zusammen.

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Offizielle Quellen: Bundesnotarkammer – Notarkosten  |  Verbraucherzentrale – Bauen & Wohnen