Du planst den Kauf oder Bau einer Immobilie und benötigst eine Baufinanzierung? Eine sorgfältige Vorbereitung aller erforderlichen Unterlagen ist der Schlüssel zu einer schnellen Kreditzusage. Diese umfassende Checkliste Baufinanzierung zeigt dir genau, welche Dokumente Banken für deine Immobilienfinanzierung benötigen und wie du den Antragsprozess optimal vorbereitest.
🏠 Baufinanzierung – Das Wichtigste im Überblick
- Vollständige Unterlagen: Alle erforderlichen Dokumente strukturiert vorbereiten spart Zeit und Nerven.
- Online-Antrag möglich: Viele Banken bieten digitale Antragswege mit E-Mail-Bestätigung.
- Individuelle Anforderungen: Jede Bank kann zusätzliche, spezifische Unterlagen anfordern.
Warum eine strukturierte Checkliste für die Baufinanzierung so wichtig ist
Bei einer Baufinanzierung prüfen Banken sowohl deine finanzielle Bonität als auch die Werthaltigkeit der zu finanzierenden Immobilie. Eine vollständige und korrekt zusammengestellte Dokumentation kann den Bewilligungsprozess erheblich beschleunigen. Fehlende Unterlagen führen hingegen zu zeitraubenden Nachfragen und können sogar eine Kreditabsage zur Folge haben.
Die moderne digitale Antragstellung ermöglicht es dir, deine Baufinanzierung bequem online zu beantragen. Nach der Übermittlung deiner Daten erhältst du eine Bestätigung per E-Mail und kannst dann gezielt alle erforderlichen Unterlagen nachreichen.
Bonitätsunterlagen: Deine finanzielle Situation transparent dokumentieren
Lohn- und Gehaltsempfänger
Angestellte benötigen die vollständigen Einkommensnachweise der letzten beiden Monate vor Einreichung der Darlehensanfrage. Wichtig ist dabei, dass wirklich alle Seiten der Gehaltsabrechnung eingereicht werden – auch eventuelle Beiblätter oder Zusatzinformationen.
Bei mehr als zwölf Zahlungen pro Jahr (durch Urlaubs- oder Weihnachtsgeld) ist zusätzlich der Einkommensnachweis vom Dezember des Vorjahres erforderlich. Dies ermöglicht der Bank eine realistische Einschätzung deines Jahreseinkommens.
Beamte haben es etwas einfacher: Sie reichen die letzte Änderungsmitteilung ein. Kontoauszüge sind bei dieser Berufsgruppe in der Regel nicht erforderlich, da das Einkommen als besonders sicher gilt.
Rentner und weitere Einkommensarten
Rentner legen ihren aktuellen Rentenbescheid vor. Bei Mieteinnahmen sind entweder die Kontoauszüge der letzten beiden Monate oder plausible Mietverträge beziehungsweise eine vom Eigentümer oder Steuerberater unterschriebene Mietaufstellung erforderlich.
Wer Krankengeld bezieht, benötigt den entsprechenden Bescheid der Krankenkasse oder Krankenversicherung. Bei privater Krankenversicherung ist zwar kein Nachweis zwingend erforderlich, die Einreichung der letzten Beitragsinformation wird jedoch empfohlen. Andernfalls rechnen Banken pauschal mit 15,5 Prozent des Bruttoeinkommens.
Erhältst du Unterhaltszahlungen, sind sowohl die entsprechende Vereinbarung als auch die Kontoauszüge der letzten beiden Monate vor Antragstellung einzureichen.
Eigenkapitalnachweis
Der Eigenkapitalnachweis muss so gestaltet sein, dass der Kontoinhaber und das Datum klar erkennbar sind. Bausparguthaben, Festgeldanlagen oder andere Sparformen sollten durch entsprechende Kontoauszüge oder Bescheinigungen belegt werden.
Selbstständige und Freiberufler
Selbstständige Darlehensnehmer müssen deutlich umfangreichere Unterlagen vorlegen:
- Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre
- Vollständige Einkommenssteuererklärungen mit allen Anlagen der letzten zwei Jahre
- Jahresabschlüsse inklusive Unterschrift (Bilanz, Gewinnermittlung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung) der letzten beiden Jahre
- BWA mit Summen- und Saldenliste zum 31.12. des Vorjahres, wenn der Jahresabschluss noch nicht vorliegt
- Aktuelle BWA zum letzten Quartal bei Einreichungen nach dem 1. April
Bei geschäftsführenden Gesellschaftern sind zusätzlich zu den genannten Unterlagen auch die Einkommensnachweise des Geschäftsführergehalts erforderlich.
Objektunterlagen: Die Immobilie vollständig dokumentieren
Grundlegende Objektdokumentation
Der amtliche Lageplan muss die aktuelle Bebauung auf dem Grundstück inklusive der Flurstücksnummer zeigen. Besonders wichtig: Die Zuwegung zum Grundstück muss dauerhaft gesichert und aus dem Plan erkennbar sein.
Grundrisse aller Geschosse – einschließlich des Kellers, falls vorhanden – sind mit Außen- und Innenmaßen erforderlich. Raumbezeichnungen sind wünschenswert, mindestens Bad, WC und Küche müssen jedoch eindeutig gekennzeichnet sein.
Die Gebäudeschnittzeichnung aller Geschosse muss die Raumhöhen sämtlicher Etagen angeben. Diese Information ist für die Wertermittlung der Immobilie von entscheidender Bedeutung.
Bildmaterial für die Objektbewertung
Mindestens fünf farbige Lichtbilder dokumentieren den Zustand der Immobilie: zwei Außenaufnahmen aus verschiedenen Perspektiven sowie mindestens drei Innenaufnahmen von Bad und Wohnräumen. Hochwertige Fotos können einen positiven Eindruck vermitteln und die Bewertung unterstützen.
Fotos von Sonderausstattungen wie hochwertigen Böden, einer modernen Küche oder besonderen Sanitäranlagen können zu einem höheren Beleihungswert beitragen und sollten daher unbedingt eingereicht werden.
Kaufverträge und Grundbuchunterlagen
Bei einem Immobilienkauf ist der Kaufvertrag oder zumindest ein aussagekräftiger Kaufvertragsentwurf erforderlich. Alternativ genügt die Angabe des Kaufpreises ohne Inventar zusammen mit einem Grundbuchauszug oder einer Grundbuchvollmacht des Verkäufers.
Ein vollständiger Grundbuchauszug oder vollständige Grundbuchdaten müssen vorgelegt werden. Viele Banken akzeptieren auch die Hinterlegung der Daten in ihren Online-Portalen, sofern der Finanzierungsantrag mit integrierter Vollmacht unterschrieben wurde.
Besonderheiten bei verschiedenen Immobilientypen
Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen sind die vollständigen Teilungserklärungen mit allen Nachträgen sowie die Aufteilungspläne des Sondereigentums erforderlich. Diese müssen alle zur Wohnung gehörenden Bereiche umfassen: die Wohnung selbst, Keller, Abstellplatz, Tiefgaragenstellplatz oder Garage.
Der Aufteilungsplan ist der vom Architekten erstellte zeichnerische Teil der Teilungserklärung. Aus diesem muss hervorgehen:
- Die genaue Lage der Wohnung im Objekt
- Die eindeutige Kennzeichnung des Sondereigentums durch die Wohnungsnummer
- Alle zugeordneten Sondernutzungsrechte
- Eine klare Definition des Gemeinschaftseigentums
Erbbaurecht und besondere Rechte
Bei Erbbaurecht ist der Erbbaurechtsvertrag inklusive aller Nachträge sowie ein Nachweis über die aktuelle Erbbauzinshöhe erforderlich. Dies ist wichtig, da das Erbbaurecht die Finanzierungskonditionen beeinflusst.
Bestehen wertmindernde Rechte in Abteilung II des Grundbuchs (beispielsweise ein Wohnrecht), ist die entsprechende Eintragungsbewilligung erforderlich.
Neubauprojekte
Bei Neubauten sind eine detaillierte Baubeschreibung und eine vollständige Baukostenaufstellung inklusive Erschließungskosten einzureichen. Diese Unterlagen ermöglichen der Bank eine realistische Bewertung des geplanten Objekts.
Der Baufinanzierungsrechner hilft dir dabei, die Kosten im Vorfeld realistisch zu kalkulieren und verschiedene Finanzierungsszenarien durchzuspielen.
Zusätzliche Anforderungen und Pflichtunterlagen
Energieausweis wird Pflicht
Ab dem 1. April 2025 ist der Energieausweis eine Pflichtunterlage bei jeder Baufinanzierung. Diese Regelung betrifft sowohl Kauf als auch Neubau von Immobilien. Stelle daher sicher, dass ein gültiger Energieausweis vorliegt oder rechtzeitig erstellt wird.
Baulastenverzeichnis und weitere Unterlagen
Bei höheren Beleihungswerten ab 600.000 Euro oder wenn der Gewerbeanteil mehr als ein Drittel am Ertrag ausmacht, ist das Baulastenverzeichnis erforderlich. Bei nicht an öffentlichen Straßen gelegenen Grundstücken muss der Nachweis der dauerhaften dinglichen Sicherstellung der Zuwegung und Erschließung erbracht werden.
Ein Bergbauschaden(minderwert)verzicht ist bei Gebäuden ab Baujahr 1985 in Ordnung, bei älteren Immobilien ist die entsprechende Eintragungsbewilligung erforderlich.
Digitaler Antragsprozess und weitere Formalitäten
SCHUFA und Legitimation
Die SCHUFA-Auskunft wird von der Bank eingeholt, was im entsprechenden Logbuch dokumentiert wird. Bei bestimmten Kreditprodukten ohne Kombination mit Bausparfinanzierung ist eine separate Legitimation erforderlich.
Vorlasten müssen korrekt eingetragen werden, da sie für die Haushalts- und Auslaufberechnung von entscheidender Bedeutung sind. Bei Schuldablösungen ist der letzte Jahreskontoauszug der abzulösenden Kredite erforderlich.
Besondere Anforderungen bei größeren Finanzierungsvolumen
Risikorelevante Kreditgeschäfte
Bei Gesamtengagements über 750.000 Euro oder über 500.000 Euro bei besonderen Objekttypen gelten verschärfte Dokumentationsanforderungen:
- Lohn- und Gehaltsempfänger: Zusätzlich eine Gehaltsabrechnung vom Dezember des Vorjahres sowie Einkommenssteuererklärungen/-bescheide der letzten drei Jahre
- Selbstständige: Alle Standardunterlagen für die letzten drei Jahre, wobei die Unterlagen nicht älter als zwölf Monate sein dürfen
- Vermögensaufstellung: Bei Kreditengagements über 750.000 Euro ist eine aktuelle, unterschriebene Vermögensaufstellung erforderlich
Versicherungsschutz
Bei Engagements über 2,6 Millionen Euro je Objekt oder wenn der gewerbliche Anteil mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche beträgt, ist ein Brandversicherungsnachweis erforderlich.
Praktische Tipps für die Unterlagenzusammenstellung
Vollständigkeit ist entscheidend
Reiche alle Seiten der Unterlagen ein, auch wenn es sich nur um “Kleingedrucktes” handelt. Unvollständige Dokumente führen zu Nachfragen und Verzögerungen im Bearbeitungsprozess.
Bei mehreren Firmen (Selbstständige) sind alle Jahresabschlüsse und BWA erforderlich. Die Unterlagen müssen korrekt im Dokumentenmanagementsystem zugeordnet werden – mehrfach oder unsauber hochgeladene Dokumente erschweren die Bearbeitung erheblich.
Altersbedingte Besonderheiten
Ab einem Alter von 60 Jahren berücksichtigen viele Banken Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit nicht mehr und stellen auf Renteneinnahmen ab. In diesem Fall sind Renteninformationen (gesetzliche und gegebenenfalls private Rente) einzureichen.
Förderungen und staatliche Unterstützung
Vergiss nicht, mögliche Förderungen in deine Baufinanzierung einzubeziehen. KfW-Förderungen können deine monatliche Belastung erheblich reduzieren. Auch regionale Länderprogramme bieten oft attraktive Konditionen.
Für junge Familien gibt es spezielle Fördermittel, die den Traum vom Eigenheim erschwinglicher machen. Ein professioneller Förderrechner hilft dir dabei, alle verfügbaren Optionen zu identifizieren.
Mit der richtigen Checkliste zur erfolgreichen Baufinanzierung
Eine Checkliste Baufinanzierung ist dein Schlüssel zu einer schnellen und erfolgreichen Kreditbearbeitung. Durch die systematische Vorbereitung aller erforderlichen Unterlagen vermeidest du Verzögerungen und erhöhst deine Chancen auf optimale Konditionen.
Denke daran, dass jede Bank individuelle Anforderungen haben kann. Nach deiner Online-Anfrage erhältst du eine spezifische Unterlagenliste, die genau auf deine Situation zugeschnitten ist. Mit der richtigen Vorbereitung steht deiner erfolgreichen Immobilienfinanzierung nichts mehr im Weg.
Häufige Fragen zur Checkliste Baufinanzierung
Welche Unterlagen benötige ich als Angestellter für die Baufinanzierung?
Als Angestellter benötigst du die Gehaltsabrechnungen der letzten beiden Monate mit allen Seiten, bei mehr als zwölf Zahlungen pro Jahr zusätzlich die Dezember-Abrechnung des Vorjahres. Beamte reichen stattdessen ihre letzte Änderungsmitteilung ein. Für den Eigenkapitalnachweis sind entsprechende Kontoauszüge oder Sparbestätigungen erforderlich.
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Baufinanzierung mit vollständigen Unterlagen?
Bei vollständigen und korrekt eingereichten Unterlagen dauert die Bearbeitung einer Baufinanzierung in der Regel zwei bis vier Wochen. Fehlende oder unvollständige Dokumente können den Prozess um mehrere Wochen verlängern. Eine strukturierte Vorbereitung anhand der Checkliste beschleunigt daher den gesamten Ablauf erheblich.
Welche besonderen Unterlagen benötigen Selbstständige für die Baufinanzierung?
Selbstständige müssen deutlich umfangreichere Unterlagen vorlegen: Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen der letzten zwei Jahre, Jahresabschlüsse mit Unterschrift, aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste sowie bei geschäftsführenden Gesellschaftern zusätzlich die Einkommensnachweise des Geschäftsführergehalts. Ab 60 Jahren berücksichtigen Banken meist nur noch Renteneinnahmen.
Ist ein Energieausweis für die Baufinanzierung zwingend erforderlich?
Ja, ab dem 1. April 2025 ist der Energieausweis eine Pflichtunterlage bei jeder Baufinanzierung, sowohl beim Kauf als auch beim Neubau von Immobilien. Stelle daher sicher, dass ein gültiger Energieausweis vorliegt oder rechtzeitig erstellt wird, um Verzögerungen im Genehmigungsprozess zu vermeiden.
Welche Objektunterlagen sind bei Eigentumswohnungen erforderlich?
Bei Eigentumswohnungen benötigst du vollständige Teilungserklärungen mit allen Nachträgen sowie die Aufteilungspläne des Sondereigentums. Diese müssen alle zur Wohnung gehörenden Bereiche wie Keller, Abstellplatz oder Tiefgaragenstellplatz umfassen. Der Aufteilungsplan zeigt die genaue Lage der Wohnung und definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Welche zusätzlichen Unterlagen werden bei höheren Finanzierungsvolumen benötigt?
Bei Gesamtengagements über 750.000 Euro gelten verschärfte Anforderungen: Angestellte benötigen zusätzlich Einkommenssteuererklärungen der letzten drei Jahre und eine Gehaltsabrechnung vom Dezember des Vorjahres. Selbstständige müssen alle Unterlagen für drei Jahre einreichen. Bei Engagements über 750.000 Euro ist zudem eine aktuelle, unterschriebene Vermögensaufstellung erforderlich.