Wie viel Haus kann ich mir leisten? Rechner & Faustformel 2026

Die wichtigste Frage vor jedem Immobilienkauf lautet: Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Wer diese Frage mit einer realistischen Zahl beantwortet, kauft sorgenfrei. Wer sie unterschätzt, riskiert finanzielle Engpässe über Jahrzehnte.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Die Faustformel: 35 % des Nettoeinkommens

Banken und Finanzberater empfehlen übereinstimmend: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Das ist kein willkürlicher Wert – er stellt sicher, dass neben der Kreditrate genug Geld für Lebenshaltungskosten, Rücklagen und unvorhergesehene Ausgaben bleibt.

Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 € wären das maximal 1.400 € monatliche Rate. Bei 5.000 € netto entsprechend 1.750 €. Aber: Die Rate ist nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten (7–12 % des Kaufpreises), die in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden müssen.

Kaufpreis nach Nettoeinkommen – Tabelle 2026

Die folgende Tabelle zeigt, welcher Kaufpreisrahmen bei verschiedenen Einkommensstufen realistisch ist. Basis: Bauzins 3,8 %, Anfangstilgung 2 %, 30 % Eigenkapital vom Kaufpreis, Nebenkosten ca. 10 %.

Schritt 1: Eigenkapital realistisch einschätzen

Eigenkapital ist nicht nur das Geld auf dem Konto – es umfasst alles, was sofort oder bald verfügbar ist: Sparguthaben, Tagesgeld und Festgeld, den Guthaben-Anteil eines Bausparvertrags, Wertpapierdepots (wenn kurzfristig liquidierbar) sowie Schenkungen von Eltern oder Großeltern.

Davon abziehen: die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). In Niedersachsen betragen die Nebenkosten etwa 8–10 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € sind das 20.000–25.000 €, die das verfügbare Eigenkapital schmälern.

Faustregel: Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die Nebenkosten. Wer weniger als 20 % einbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen – Banken sehen ein höheres Risiko und schlagen entsprechende Aufschläge auf den Zinssatz auf.

Schritt 2: Das verfügbare Monatsbudget berechnen

Nicht das Bruttoeinkommen, sondern das freie Nettoeinkommen zählt. Die richtige Haushaltsrechnung sieht so aus:

Das Beispiel zeigt: Auch wenn rechnerisch mehr möglich wäre, empfiehlt sich die konservativere 35-%-Grenze – sie lässt Spielraum für steigende Nebenkosten, Kinder, Jobwechsel oder Sanierungsmaßnahmen am Haus.

Schritt 3: Den maximalen Kaufpreis berechnen

Mit der maximalen monatlichen Rate und den aktuellen Zinsen lässt sich der maximal finanzierbare Darlehensbetrag berechnen. Vereinfachte Formel:

Darlehen = Rate × 12 / (Zins + Tilgung) × 100

Beispiel: Rate 1.400 €, Zins 3,8 %, Tilgung 2,0 % = 1.400 × 12 / 5,8 × 100 = ca. 289.655 € Darlehen. Dazu kommt das verfügbare Eigenkapital (nach Abzug der Nebenkosten). Wer 80.000 € hat und davon 25.000 € für Nebenkosten eines 300.000-€-Kaufs abzieht, hat 55.000 € netto einsetzbar. Gesamter Kaufpreis: 290.000 € + 55.000 € = ca. 345.000 €.

Rechenbeispiele für Ostfriesland 2026

Ostfriesland ist eine der wenigen Regionen in Deutschland, in der Immobilienpreise noch moderat sind. Ein solides Einfamilienhaus in Aurich oder Wittmund kostet 200.000–280.000 €, in Norden oder Emden 240.000–320.000 €, auf den Inseln deutlich mehr.

Instandhaltungsrücklage – oft vergessen

Viele Erstkäufer planen die Kreditrate, vergessen aber die laufenden Kosten des Eigenheims. Als Faustregel gilt: 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr für Instandhaltung einplanen. Bei einem Haus für 250.000 € sind das 2.500–3.750 € pro Jahr – oder 210–315 € pro Monat. Diese Kosten sind real: Ein neues Dach kostet 15.000–30.000 €, eine Heizung 8.000–20.000 €, neue Fenster 10.000–25.000 €. Wer jährlich zurücklegt, wird nicht kalt erwischt.

Auch die Grundsteuer (ab 2025 in vielen Ländern neu berechnet) und die Wohngebäudeversicherung (ca. 400–800 € / Jahr) sind laufende Kosten, die in das Gesamtbudget gehören.

Was die Bank wirklich prüft

Banken machen ihre eigene Haushaltsrechnung – und die ist oft strenger als die eigene. Folgende Faktoren beeinflussen die Kreditentscheidung stark: Festangestellte haben es erheblich leichter als Selbstständige, die i.d.R. 2–3 Jahre Steuerbescheide vorlegen müssen. Wer sich noch in der Probezeit befindet, bekommt von den meisten Banken keinen Kredit. Negative SCHUFA-Einträge können zur Ablehnung oder zu Zinsaufschlägen führen. Bestehende Verpflichtungen wie laufende Kredite, Unterhaltspflichten oder Leasing-Verträge reduzieren den anrechenbaren Einkommensrahmen. Banken bewerten außerdem die Objektqualität: Eine Immobilie in schlechtem Zustand oder in einer strukturschwachen Region wird konservativer bewertet.

Eigenkapital aufbauen – wenn es noch nicht reicht

Wer noch nicht genug Eigenkapital hat, hat mehrere Möglichkeiten, es gezielt aufzubauen: Ein Bausparvertrag ermöglicht regelmäßiges Sparen mit Zinssicherung und einem späteren Anspruch auf zinsgünstiges Darlehen. Vermögenswirksame Leistungen (VL) bringen bis zu 40 € Arbeitgeberzuschuss pro Monat – viele Arbeitnehmer nutzen diesen Anspruch gar nicht. Wohn-Riester ermöglicht staatliche Zulagen auch für das Eigenheim. Und Schenkungen von Eltern sind bis 400.000 € alle 10 Jahre steuerfrei möglich.

Mehr dazu: Eigenkapital aufbauen für den Hauskauf – 8 Wege

Praktische Checkliste vor dem Beratungsgespräch

Wer gut vorbereitet in ein Finanzierungsgespräch geht, erhält schneller ein belastbares Angebot. Diese Unterlagen solltest du bereithalten:

• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen (beide Partner, falls zutreffend)
• Letzter Steuerbescheid oder aktuelle Steuererklärung
• Kontoauszüge der letzten drei Monate (zeigt Sparverhalten und Fixkosten)
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital (Sparbücher, Depotauszüge, Riester-Guthaben)
• Aktuelle SCHUFA-Auskunft (kostenlos einmal jährlich über meineSCHUFA.de)
• Informationen zum Wunschobjekt: Kaufpreis, Baujahr, Wohnfläche, Lage

Mit diesen Unterlagen kann ein Experte in wenigen Minuten einen belastbaren Finanzierungsrahmen ermitteln – ohne dass du wochenlang warten musst.

Warum Bauzinsen 2026 genau beobachten?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihren Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) am 11. Juni 2026 auf 2,40 % angehoben – eine Maßnahme, die direkte Auswirkungen auf die Bauzinsen hat. Zum Vergleich: Im Sommer 2022 lagen die Bauzinsen noch nahe 0 %. Im Juli 2026 notieren 10-jährige Bauzinsen bei 3,6–4,3 %, je nach Bonität, Eigenkapital und Anbieter.

Das bedeutet: Wer heute 300.000 € finanziert, zahlt monatlich ca. 1.400–1.700 € (je nach Tilgungssatz). Wer 2020 finanziert hätte, hätte bei 1,0 % Zins nur ca. 900 € gezahlt. Dieser Zinsanstieg macht sorgfältige Planung wichtiger denn je – und unterstreicht, warum die eigene Leistbarkeitsberechnung realistisch sein muss.

Häufige Fragen